A trendi ingatlanberuházások között egyre többször bukkan fel a passzívház, mint kevés energiát felhasználó, csúcs-környezetbarát, a jelenleg leginkább élhető építményeket eredményező tervezési és építési irányzat.

Mi is az a passzívház?

A passzívház a világ több országában az energiatakarékos épületekre alkalmazott német minősítési rendszer. Definíciója szerint: A passzívház olyan épület, amelyben a kényelmes hőmérséklet biztosítása megoldható kizárólag a levegő frissen tartásához megmozgatott légtömeg utánfűtésével vagy utánhűtésével, további levegő visszaforgatása nélkül.
Az első passzívház 1990-ben épült fel, és Németországon kívül leginkább Ausztriában és Svájcban, valamint a Skandináv országokban kedveltek, de számuk rohamosan nő világszerte. Az energiahatékony passzívház-technológia reális alapot nyújt az energiafüggőség csökkentéséhez és a széndioxid-semleges épületek elterjedéséhez. Előnyei közé tartozik, hogy mindig kellemes a hőérzet, extra kevés a fűtési költség, nincs huzat, kiemelkedő a szigetelés, egész évben friss a levegő minden helyiségben és minimális az energia-felhasználása.

Megéri a családi passzívház?

Ez az építési technológia nagy precizitást és szaktudást igényel, ezért passzívház építéséhez érdemes már gyakorlatban is bevált szakemberek segítségét igénybe venni. A mindenkit érdeklő kérdés, hogy anyagilag megéri-e a passzívház építése?

A bekerülési költségről megoszlanak a vélemények, általában 15-20 százalékkal nagyobb építési költséget mondanak a felhasználók. A megtakarítható energia költségét figyelembe véve várhatóan 8-15 év alatt megtérül a kezdeti többletberuházás.

Már a telek kiválasztásánál is vegyük figyelembe a szükséges tájolást, sőt a telek megvásárlása előtt is már érdemes hozzáértő építésszel konzultálni. A ház tájolása ugyanis alapkritérium a benapozás biztosítása szempontjából, ám ez azt is magával vonja, hogy előfordulhat, a telek nem alkalmas passzívház építésére, illetve az önkormányzat nem engedélyezi az utcával nem párhuzamosan álló ház felépítését. Egy közeli hegy, vagy erdő is alkalmatlanná teheti a telket passzív ház építésére, vagy nagyon drágává teszi felépítését. A légtömör építkezés azt jelenti, hogy a házból sehol sem szökhet a levegő a réseken át, a szabvány szerint a teljes levegőmennyiség 0,6%-a távozhat egy óra alatt a szándékos levegőforgatáson kívül. Fontos a hőhídak kialakulásának a megakadályozása is.

Az alacsony energiafelhasználást vastag hőszigeteléssel, a ház megfelelő tájolásával, modern, háromrétegű nyílászárókkal, légtömör kialakítással és hőcserélővel felszerelt szellőző-berendezés használatával érik el, ami kiegészülhet napkollektorral és egyéb megújuló energiaforrásokkal. A vastag hőszigetelés és a háromrétegű ablak nemcsak kiváló hő- de hangszigetelő is, ez nagyban fokozza a házban lakók komfortérzetét. Ugyanígy az energetikai szempontból drága szellőztetést kiváltó hőcserélős rendszer állandó friss levegőt és egyenletes klímát biztosít, nemcsak pormentesen, de penészesedés-mentesen is.

Passzívházban lévő társasházi lakások

Magyarországon az első 10 lakásnál nagyobb passzív társasház Zuglóban épült meg, a lakók 2012 januárjában költözhettek be.

Példaként lehet itt megemlíteni egy 105m²-es lakást, ahol  a tulajdonosok téli komfort igénye 25 Celsius fok volt. Ilyen hőfok beállítás mellett a passzívház társasházi lakás 2013-as év teljes fűtési költsége 21000 Ft volt. De a kivitelező szerint ez az “elrettentő” példa, sokan örülnének egy ilyen fogyasztásnak. A másik példa egy 75nm-es lakás, ahol 22 Celsius fokot tartottak, a maximális szoláris energia kihasználtság, valamint a hővisszanyerő szellőztetés jótékony hatása mellett ebben a lakásban mindössze 3200 Ft volt az éves fűtési költség. Összesen 5500 kWh áramot használtak fel az egész épület fűtésére, mintegy 150 000 Ft értékben.

Összefoglalva tehát: egy jó fekvésű és minőségi kivitelezésű passzív társasházi lakás átlagosan 15%-kal drágább, mint egy hagyományosan épített új lakás, de ha valaki megfizeti a különbözetet, hosszú távon megtérülhet befeketése, viszont egy jól megépített, hagyományos társasházi lakás fűtési költsége is olyan alacsony, hogy minden esetben érdemes kiszámolni a különbözet megtérülési idejét. 

Attila

Ha olyan jól lehet vele keresni, ahogy a közvélekedés tartja, miért nem lesz mindenki ingatlanközvetítő? Szubjektív elmélkedés következik.

Kismillió álláshirdetést találhatunk a neten, ha ingatlanközvetítők szeretnénk lenni. Hirdetnek a legnagyobb irodák is folyamatosan, de kisebb, kerületspecialista irodákhoz is könnyen be lehet most jutni. Mi az oka annak, hogy ennyi szabad álláshirdetés van az irodákban? Itt van néhány ok, ami vagy bátorít, vagy eltántorít, de az biztos, hogy megváltozik a szakmáról a véleményed, ha végigolvasod a posztot.

Szabad időbeosztás

Minden irodában vannak kötelezően betartandó dolgok, ilyenek a heti (vagy több helyen akár napi) meetingeken való megjelenés, ahol előadhatod, mit is csináltál a napokban és mi a terv a következő napokra, de ide vehetjük az ügyeletet is, ami általában egy értékesítőt hetente egyszer fél napra terhel. Az összes többi időt úgy osztod be, ahogy szeretnéd, ami valahol jó, valahol viszont borzalmasan rossz. Az ok ilyenkor az, hogy ebben a munkában is csak akkor lehet valaki sikeres, ha teljes munkaidőben csinálja. Ha nem foglalkozol vele napi 8 órát, rohamosan csökken az esélyed arra, hogy akár havi 1 ingatlant is értékesíts. Halmozottan igaz ez a kezdetekkor, amikor egy darab lakásod sincs, fel kell őket hajtani, ilyenkor kőkeményen és rengeteget kell telefonálgatni, meg kell próbálni győzni a tulajdonosokat hogy te vagy az, aki tud nekik segíteni... az elején ez borzalmasan nehéz: nincs tapasztalat, rosszul esik a visszautasítás, sorolhatnám. Szóval ez csak úgy működhet megfelelően, hogy előre beosztod a heted, mit is fogsz csinálni: "Szerda 14-17 óráig: hideghívás. 17 órától 18 óráig: tulajdonosi kapcsolattartás. Csütörtök 9 órától 12 óráig hirdetések átnézése, javítása, kreditelés rendbetétele." Ha nem csinálsz ilyet, mindig el fogja terelni valami a figyelmed, ami miatt nem a munkára fogsz összpontosítani.

Átlagnál magasabb bérezés

A legtöbb iroda úgy hirdeti magát, hogy kimagasló jövedelemszerzési lehetőség, az átlagnál jóval magasabb jövedelem... de ez mind nem igaz. Kezdjük ott, hogy nincs fix jövedelem. Sikerdíj van, jutalékos rendszer, ami egy kezdőnél a nagy hálózatoknál azt jelenti, hogy egy értékesítés esetén megkapod a teljes jutalék 38%-át. Lehet feljebbjutni, 40-45%-os jutalékok az átlag, aki 50%-ot ad már nagyon korrekt, efölött pedig csak a profik keresnek, akik évek óta csinálják. Vegyünk egy példát: kezdő vagy, az első hónapban nincs eladásod, a másodikban viszont a szorgalmadnak köszönhetően eladsz egy 20 milliós lakást, 4%-os jutalékon. Ennek 800e Ft lesz a sikerdíja (most mindent nettó mondok, az áfával jelen esetben nem foglalkozunk), ennek a sikerdíjnak a 38%-át kapod meg, mivel kezdő vagy, első eladás... ez az összeg 304 000 Ft. Elsőre jól hangzik, viszont az előző hónapban semmit nem kerestél, ha ezt elosztom kettővel, máris csak 152 000 Ft / hó volt a bevételed, ami az átlag magyar fizetés alatt van. Egy kezdő az első fél évében 2-3 eladásnál sosem tud többet eladni (nagyon ritka ha mégis), így az elején messze nem lehet jól keresni vele. Ha szorgalmas vagy és csinálod, később jobban kereshetsz az egész országnál, de ahhoz több éves tapasztalat szükséges. És arról még nem is beszéltünk, hogy számlaképesnek kell lenned, ami legjobb esetben is azt jelenti, hogy havi 50e Ft-odba fog kerülni a KATA.

Szabadidő

Szabad időbeosztás? Remek, akkor rengeteg időm lesz bármire, akkor dolgozom amikor akarok! Nem, ez tévedés. A szabad időbeosztás pont azt jelenti, hogy nincs sem napközbeni időd, sem hétvégéd, ugyanis alkalmazkodnod kell az ügyfelek igényeihez: ha ő dolgozik nap közben és csak 18 órára ér haza hogy veled foglalkozzon, akkor nincs választásod, te mész hozzá 18 órára... ha a keresőd csak hétvégén tud lakásokat nézni, akkor buktad a hétvégi programod: kénytelen vagy alkalmazkodni, ha pénzt akarsz keresni. Nem teszed ezt meg? Akkor buktad, mert más ingatlanosok (köztük én is, pedig több mint 10 éve csinálom), megteszik, és az övéké a behozás vagy az eladás.

Előrelépési lehetőség

Ha ügyes vagy, folyamatosan tudsz felfelé lépkedni a ranglétrán. Egyes nagy irodák a nemesfémek minden fajtáját ráírogatják a névjegyedre, nálam inkább az számít előrelépésnek, amikor vezetheted az irodát, esetleg később saját irodát tudsz nyitni akár franchise alatt, akár már teljesen saját szakálladra... több pénzbe is kerül, de a bevételek növekedésével is lehet számolni. A hátulütő itt is a hatalmas kockázat: mi van, ha nyitsz egy irodát és 2 hónap múlva bedől a piac? Lesz egy vagon eladó lakásod de nem lesz hozzájuk vevő... egy jó ingatlanos megél a válságban is, de hiába vagy te egyedül jó, az irodádban dolgozik veled 8 kezdő, őértük is felelős vagy ilyen helyzetben... nagyon átgondoltan kell tehát az ilyeneket is elindítani.

Összefoglalás

Az ingatlanértékesítői szakma borzalmasan nehéz. Elutasító tulajdonosok, lenézett szakmai hírnév, rengeteg negatív visszajelzés, elutasítás, nulla alapjövedelem. Viszont ha valaki szorgalmas és hallgat a vezetőjére, tudja kezelni a visszautasítást és nem ég ki 2-3 hónap alatt, nagyon sokra viheti, az átlag fölötti bevételekkel... az igazsághoz viszont hozzátartozik, hogy az átlag éves fluktuáció a szakmában az egyik legmagasabb mindenfajta magyar állás között: 15-ből 1 kezdő ingatlanos jut el 1 éves tapasztalatig.

Ha hozzászólnál vagy elmondanád véleményed, írd meg nekem Facebookon!

Attila

Az ingatlan adásvételt sokan annyira egyszerű ügyletnek gondolják - “…ááá, hiszen csak egy mintát kell kitölteni, nem? …ugyan már, lakást akárki tud venni! …ne viccelj, mit lehet egy tulajdonjog átírásnál elrontani?” és még sorolhatnám a gyakran hallott véleményeket -, hogy óvatlanul, túl hiszékenyen járnak el a saját ügyükben, még a nagy értékű házak, lakások vásárlásakor is. Több olyan tipikus hiba van, melyek közül minimum egyet majdnem mindenki elkövet a lakás vagy a ház vásárlásakor, eladásakor, sorra veszek most 5 olyat, ami gyakran előfordul és akár az adásvételt, a tulajdonjog bejegyzést is meghiúsíthatja.

Adategyeztetés

Ha az ingatlanszerződésben elírt, rossz adatokat hagysz (nem egyezik az igazolványaiddal), és aláírás előtt nem nézed át saját, személyes adataidat, akkor biztosan benne marad majd egy-két apró elütés is, ami később bonyodalmakat okozhat a jogaid  bejegyzésekor vagy kötelezettséged törlésekor (pl. hibás lakcímedre küldik majd a határozatod, amelyről így nem fogsz tudni).

Okiratok ellenőrzése

Ha az ingatlan pontos címét, helyrajzi számát sem ellenőrzöd le a szerződés szövegében, a társasházi ingatlannál pedig nem ellenőrzöd az osztatlan közös tulajdoni hányadból a lakásodhoz, irodádhoz tartozó, téged illető rész nagyságát sem, biztosan mindent megteszel annak érdekében, hogy ne legyél jogi biztonságban az ingatlan adásvételi ügyedben. (például a társasházi alapító okirattal nem egyező számú lakásról szól majd a szerződésed – ezen is elbukhat egy tulajdonjog bejegyzés, pláne, ha az ügyvéd sem figyel az adatok beírásakor a szerződésedbe…) Az ügyvédek is emberek, sajnos előfordult már, hogy az elírt helyrajzi szám miatt nem jegyezték be a tulajdonjogot.

A tulajdonjog átadása

Ha eladó vagy és már azt megelőzően átadod a tulajdonjogot a vevődnek, mielőtt a vevő teljesen, hiánytalanul kifizette volna a vételárat, lehetőséget adsz a vevődnek arra, hogy a nevére kerüljön az ingatlanod, anélkül, hogy a teljes vételárat kifizette volna neked. Remélem nem kell magyarázni, mennyire kockázatos ez...

A birtokba adás

Ha még a tulajdonjogod átadása előtt, és a vételár kifizetése előtt birtokba adod a lakást, vagy az eladott házadat (lehetőleg aláírt birtokba adási jegyzőkönyv, leolvasott közműóraállások nélkül), abból nagy baj lehet. Ezzel is segítenéd ugyanis a vevődet abban, hogy a vételár teljes kifizetése nélkül, azaz vételártartozással, hátralékkal is hozzájusson az ingatlanhoz, sőt akár közmű rezsitartozást is felhalmozzon a beköltözés után. Ezzel elérheti minden tulajdonos azt is, hogy csak keserves, hosszan tartó és drága jogi vitákkal, perekkel tehesse ki a saját ingatlanából a nemfizető személyt, céget, és helyette a keletkezett közműtartozásokat is befizethesse… (…hiszen a közmű cégek végső soron, előbb utóbb a tulajdonost perlik majd…)

Határozatok ellenőrzése

Bármilyen ingatlannal kapcsolatos szerződést kötöttél, ha a szerződéskötés után, az iratoknak a földhivatalhoz történő ügyvédi benyújtását követően (körülbelül 60-90 nap elteltével) sem kérdezel rá az eljáró ügyvédnél arra, hogy vajon érkezett-e már bejegyző vagy törlő határozat a saját ügyedben, hibát követsz el. Ezzel nem ellenőrzöd, hogy vajon végre rákerült-e a nevedre vagy lekerült-e a nevedről a megvett vagy eladott ingatlan, a megszerezni kívánt jog vagy kötelezettség.

A legtöbb ügyvéd alapos és azonnal szól, ha érkezett válaszirat a földhivataltól, de lehet, hogy szabadságon van, vagy késik az ügyintézéssel, vagy elfelejti az ügyek tömkelegében a te szerződésed utánkövetését. (És gondolj csak bele: ha te magad sem tartod fejben ügyedet, magad is elősegítheted azt, hogy akár el se jusson hozzád időben mindazon információ, ami a saját ügyedben számodra fontos lenne…. (pl: ha időben megkapnád a határozatot, és abban esetleg hiba van,  időben tudnál kijavítást is kérni…))

+ 1 rokon ügyvéd

Rengetegen elkövetik azt a hibát, hogy ezer éve ismert ügyvéd barátnak, családtagnak, rokonnak adják az adásvétel intézésének ügyét, de ez a legtöbbször komoly hiba: minden ügyvédnek van egy specialitása, egy olyan terület, amiben szakértőnek számít, éppen ezért vannak ingatlanjogi ügyvédek. Azt javaslom, hogy CSAK olyan ügyvéddel intéztessük szerződésünket, akinek az ingatlanjog a szakterülete, ugyanis ő nem követ el alapvető hibákat, ami miatt az adásvétel meghiúsulhat (itt ugyancsak tapasztalatból beszélek: volt, hogy az ügyvéd magát a szerződés ellenjegyzését rontotta el, ami miatt nem fogadta be a Földhivatal a szerződést). Ilyenkor is jó, ha van ingatlanosunk: neki biztosan ingatlanjoggal kapcsolatos ügyvédi kapcsolata lesz, érdemes a segítségét, tanácsát kérni akkor is, ha az értékesítésben esetleg nem volt szüksége a segítségére. 

Attila