2017 nagy hidegekkel indult, beszéljünk kicsit a fűtésrendszerekről.

Itt az irodámban sincs túlzottan meleg, ugyanis sima elektromos fűtésem van, ami egy olajradiátorból és egy klímából áll. A klíma hidegben nem szeret beindulni, van hogy megy, van hogy nem, így legyek elégedett (vagy inkább elégedetlen) az olajradiátorral. Nem, nem lehet többet venni, mert lecsapják a kismegszakítót, azt meg cserélgetni macera, szóval marad a vastag ruha. :)

Hőtermelő típusok

Sorra veszem most a hőtermelőket, valamint gazdaságosság szempontjából is megpróbálom osztályozni a típusokat.

Gázkazános fűtések
Igen, a cirkó is gázkazán, itt nagyon fontos, hogy megfelelően méretezett kazánt és radiátorokat érdemes és kell használni az alacsony fogyasztás eléréséhez. A túlméretezett kazán sokat fogyaszt, a kis kazán pedig hamar tönkremegy a folyamatos nagy terhelés miatt. Kondenzációs gázkazán akkor tud jó hatásfokkal üzemelni, ha a teljes fűtési időszakban egy alacsony hőmérsékletű hőleadót kapcsolunk hozzá. Ha 80/60°C-os radiátoros rendszert használunk mellé, akkor nem fog tudni kondenzációs üzemben működni! Fontos az is, hogy érdemes külső hőmérséklet érzékelős termosztáttal használni, illetve a termosztátot jól beállítani, éjszaka, illetve amikor nem vagy otthon, elég a 18 fok is.

Rengeteg olyan trükk van, amikkel lehet növelni egy radiátor fűtéshatékonyságát, például a radiátorok mögé ragassz a falra alufóliával kasírozott 3-5mm vastag hőszigetelő réteget, természetesen úgy, hogy az alufólia legyen a radiátor irányába, de ha vastag sötétítőfüggönyt használsz, az se lógjon be a radiátor elé, csak mögötte lehet.

Tudni kell azt is, hogy a nyílászárók korszerűbbre cserélésével sokat lehet javítani a fűtésrendszer hatékonyságán, ugyanis a legtöbb hő nem a falakon át, hanem a nyílászáróknál szökik ki a lakásból.

Fűtés split-klímákkal

Sokan még mindig félnek tőle, de nagyon jó számokat ki lehet vele hozni. Például ha van egy 6. kerületi 2. emeleti garzonlakásom, a cirkó kialakítása a kéménybélelés miatt milliós nagyságrendű, egy jó split klíma viszont nagyságrendekkel kevesebb lesz. Nagyobb lakásoknál vagy családi házaknál már nem biztos hogy ideális, mert nehéz kiosztani (minden szobában legyen? mindegyikhez legyen saját kültéri? - macera).

Fűtés elektromos padlófűtéssel

Természetesen van olyan helyzet, amikor érdemes átgondolni (pl. felújításnál a kád előtt a komfortérzet növelése érdekében az aljzat megbontása nélkül berakhatunk egy kis felületet a split-es fűtésnél említett lakásnál), de egy ilyen megoldást önállóan egy újépítésű házba tervezni biztosan nem engednék. A padló hővesztesége miatt a bevitt energia 100%-a nem csak a helyiség fűtésére fordítódik, tehát 1 kWh elektromos energia kb. 1 kWh termikus energiát eredményez. Egy ilyen rendszer csak akkor lehet gazdaságos, ha napelemmel kombináljuk, de mint tudjuk, ennek kiépíttetése még mindig csillagászati összeg...

Hőszivattyús rendszerek

Új házat építőknél a kérdés legtöbbször a kondenzációs gázkazán kontra hőszivattyú dilemmaként jelenik meg. Sajnos a legtöbb esetben a hőszivattyú már a gondolati fázisban elbukik, aminek oka a laikus és a szakmai körökben terjedő félinformációk és tévhitek tömege.

Egy átlagos családi ház energia költségeinek kb.70%-a a fűtésre fordítódik.  Hőszivattyúval főleg fűtünk (másodsorban melegvizet készítünk), napkollektorral pedig főleg melegvizet készítünk (esetleg rásegítünk fűtésre). Kérdés, hogy a hőszivattyúra fordított többlet beruházás megtérül-e valaha egy jó minőségű kondenzációs kazánhoz képest. Rengeteg dologtól függ, matekkal nem untatnálak, a lényeg az, hogy hosszú távon, valamint a gázfüggőségtől elszakadás miatt viszont egyre inkább érdemes elgondolkodni rajta, mert a megtérülése az egyre modernebb rendszerekkel egyre jobb lesz.

Szilárd tüzelésű kazánok

A faelgázosító a tüzelést elektromosan szabályozza a hozzáadott levegő mennyiségével. Viszont a hagyományos, szilárd tüzelésű készülékek ezt nem tudják. Magyarul: vagy „bedurrantunk” a házba, vagy nem. Kb. 30 éve még ún. „nyitott” fűtési rendszerek voltak és a radiátorokon nem volt termosztatikus szelep, jó nagy átmérőjű csöveket láthattunk, sőt szivattyút sem használtunk (gravitációs rendszer). Ha begyújtottunk a kazánba, akkor az egész házba jól felkúszott a hőmérséklet akár 25-26°C-ig…

Manapság „zárt”, szivattyús fűtési rendszereket használunk, hogy a hőmérséklet jól szabályozható, komfortos fűtési rendszerünk legyen. Tehát ha egy hagyományos szilárd tüzelésű kazánba „bedurrantunk” és a kívánt hőmérsékletet elérjük, akkor a rendszerben a keringés megáll, lezárnak a szabályozók és a kazán a néhány méteres csőszakaszban lévő 1-2 liter vizet fogja forralni! Gőz képződik, a nyomásra pedig a biztonsági szelep kinyit, lefúj, kiengedi a gőzt és vizet a fűtési rendszerből. …Ha a biztonsági szelep működik!
Nagyobb épületeknél vagy kisebb hoteleknél és apartmanházaknál láttam már többször ezt a megoldást, viszont azt fontos tudni, hogy ehhez biztosítani kell a tüzelőanyagot. 

Házközponti és távfűtési rendszerek

A végére hagytam azt, amelyek a legtöbb budapesti lakásban megtalálhatóak. Két különböző rendszerről beszélünk: a házközponti fűtés azt jelenti, hogy a társasház földszinjén vagy a legfelső emeletén egy nagy gázkazán melegíti azt a vizet, amit aztán az összes lakásban keringtet egy szivattyú, így minden radiátoron egyedi termofej van, amivel szabályozható az adott radiátor működése. Nagyobb újépítésű társasházakban mindig ilyen rendszert építenek, ugyanis így egy lakás fűtésköltsége hihetetlenül kedvező lesz.

A távfűtési rendszerek főleg a panelházakban találhatóak meg, ebből is két féle van mostanában: a panelprogramban részt vett távfűtéses lakások már kaptak egyedi mérőket a radiátorokra, valamint egyedi termofejet a szabályozáshoz, amelyekben még nincs ilyen rendszer, ott az ingatlan mérete alapján általányt jó fizetnie a tulajdonosoknak, mivel egy 3 szobás lakás téli fűtése akár a 40e Ft-ot is elérheti.

A legfontosabb fűtésrendszereket sorravettem, ha valami még eszembe jut, fogom a listát bővíteni :)

Attila

Időről időre előfordulnak olyan esetek, ahol a vevő a saját, vagy esetlegesen az eljáró jogi képviselő nem eléggé körültekintő eljárása miatt pórul jár. De mire figyeljünk? Adásvétel-kalauz.

Az ingatlan adásvételi szerződéseket ma már jellemzően ügyvédek, vagy közjegyzők készítik, mivel az ellenjegyzésük nélkül a szerződés nem lesz alkalmas a tulajdonjog földhivatali bejegyzésére, ami nélkül pedig a vevő nem fog tulajdonjogot szerezni a megvásárolt ingatlan felett.

A legfontosabb mindenekelőtt arról meggyőződni, hogy az eladó egyáltalán tulajdonosa-e a szóban forgó ingatlannak. Ezt az ingatlan tulajdoni lapjába történő betekintéssel díjmentesen ellenőrizni tudjuk az illetékes földhivatalnál, vagy otthonról 1000 Ft-ért tudunk lekérni Ügyfélkapun keresztül, mindkét esetben szükség lesz a pontos címre és a helyrajzi számra. Lényeges, hogy a szerződést készítő ügyvéd közvetlenül az adásvételi szerződés megkötése előtt kérjen le friss tulajdoni lapot, mert akár néhány nap alatt is kerülhet új széljegyzet (például egy végrehajtási jog) az ingatlan tulajdoni lapjára. Ugyanezen okból fontos, hogy az ügyben eljáró jogi képviselő az adásvételi szerződés megkötését követően kérelmezze a földhivatalnál a vevő tulajdonjogának bejegyzését - természetesen csak széljegyre kerül a vevő addig, ameddig nem fizeti meg a teljes vételárat, vagy hitel is lesz felvéve.

Gyanús lehet, ha az adásvétel előtt nem sokkal cserélt gazdát az ingatlan, főleg, ha a piaci árnál jóval kedvezőbben kínálják a lakást. Ilyenkor előfordulhat, hogy az eladóként fellépő személy egy nem teljesen legális ügyleten keresztül szerezte meg a lakás tulajdonjogát és most gyorsan próbál túladni rajta.

Arról is meg kell győződni, hogy nem szerepel-e az ingatlanon bármilyen teher (jelzálogjog, végrehajtási jog, tartási jog, elidegenítési és terhelési tilalom stb.). Amennyiben ilyen teher van a tulajdoni lapon, ragaszkodni kell azok törléséhez, máskülönben ezekkel a terhekkel együtt szerzi meg az ingatlant a vevő.

Amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlan közös tulajdonban van, akkor jó tudni, hogy a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Ez tipikusan olyan esetben fordul elő, amikor egy közös telken több építmény található (például családi ház lett kettéosztva), és a tulajdonostársak használati megállapodással vagy ügyvédi megosztással rendezték az ingatlanok használatát. Ilyenkor az adásvételi szerződés megkötése előtt mindenképpen érdemes érdeklődni a szomszédoktól, hogy van-e vételi szándékuk és ha nincs, lemondanának-e elővásárlási jogukról, amennyiben mi vennénk meg az ingatlant.

Amennyiben nem egy összegben kerül kifizetésre a vételár, akkor vagy a tulajdonjog fenntartásával történt eladás tényének feljegyzését, vagy a tulajdonjog bejegyzése elintézésének függőben tartását kell kérni a földhivataltól, de ezt az ügyvéd megteszi nekünk és nála marad a tulajdonjog-bejegyzési nyilatkozat, letétben. Amennyiben valószínű, hogy hat hónapon belül kifizetik a vételárat, akkor mindenképpen a függőben tartást érdemes kérni, mivel ezzel megakadályozható, hogy bármilyen később bejegyzésre kerülő jog (pl. egy esetleges végrehajtási jog) sorrendben megelőzze a vevő tulajdonjogának bejegyzését, míg a tulajdonjog fenntartás esetében ezek a jogok bejegyezhetők az ingatlanra.
 
Ha valakinek nincs tapasztalata ingatlanértékesítésben, minden esetben javaslom, hogy kérje ingatlanszakértő segítségét, ugyanis a fentieket egy jó és becsületes ingatlanosnak pontosan tudnia kell és az ügymenet legális és gyors ügyintézésében feltétlen tud segíteni - ha mással nem, egy megfelelő ügyvéd kiválasztásával. Nem, nem minden ügyvéd felel meg az ügyhöz. Minden ügyvéd képes ellenjegyezni adásvételi szerződéseket, de nem minden ügyvéd ingatlanjogász, nem feltétlen értenek megfelelően egymás szakterületeihez, így érdemes az ingatlanosra hallgatni, ha ügyvédet ajánl.

Attila

Ilyenkor, a Karácsonyi időszakban általában több ideje lehet a tulajdonosoknak foglalkozni ingatlanjukkal, összeszedtem tehát, mire is kell figyelni egy jó ingatlanhirdetés felpakolásakor.

Nem olyan bonyolult megfelelően meghirdetni egy ingatlant, van, hogy ingatlanközvetítő nélkül is el tudja így adni a tulajdonos lakását, van, hogy ezt a részét az ingatlanos fogja tudni megfelelően megoldani, egyénfüggő. A hirdetésnek három fontos tényezőnek kell megfelelnie: megfelelően legyen figyelemfelkeltő, jól legyen beárazva és jó helyen legyen hirdetve.

Mi kell egy jó hirdetéshez?

Kezdjük az elején: egy jó hirdetés mindig egyedi. A szövegezés legyen emberi, jól olvasható, tagolt és egyértelmű, ugyanis egy laikus érdeklődőnek, aki életében nem vett még ingatlant, akkor tudjuk megfelelően felkelteni az érdeklődését, ha minden helyiségnél akár élethelyzetet is leírunk, például: "A terasz keleti fekvésű, így minden reggel a napfelkeltét nézve kortyolgathatja kávéját napozás közben."

De a szöveg és a leírás előtt el kell érnünk, hogy kattintsanak a hirdetésünkre, ezt egy megfelelően megválasztott főképpel lehet. Főképünknek azt a képet kell választani, amely a lakásunk legszebb részét mutatja világosban, hatalmas terekkel, de ügyeljünk arra is, hogy a kép kicsiben is értelmezhető legyen. Mindenképpen legyen rajta ablak. Jó választás lehet a nappali, családi ház esetében egy külső kép a kertünk felől, ahol van rajta zöld is. Itt egy példa is egy jól fotózott nappaliról

Látványos és hangulatos, a virág direkt át lett rakva a dohányzóasztalra, hogy legyen rajta egy kis zöld. Szép, nemigaz?

A harmadik fontos dolog bár a leíráshoz kapcsolódik, külön vettem, ugyanis nagyon lényeges: a leírás első mondata mindig valami nagyon fontos és megfogó mondat kell hogy legyen, például: "Gyönyörűen felújított hangulatos, két szobás emeleti lakás eladó a Móricz Zsigmond körtérnél, 4 percre az egyetemtől!" Nem raktam bele semmi fantáziálást, csupán felhívtam a figyelmet a lakás közvetlen előnyeire. A szöveg további részében lehet és kell is boncolgatni a rezsitől kezdve a szobák méretein át akár a rosszabb dolgokat is, de van, hogy el sem olvassák a többi részét, csak az első mondatot. Rohanó világban élünk, el kell ezt fogadnunk és alkalmazkodnunk kell.

A negyedik dolog, amit ajánlani szoktam, hogy legyen valami, amit a szövegezés végén fel tudunk ajánlani a vevőnek, hogy mihamarabb döntésre tudjon jutni. Például: "Amennyiben még ebben az évben megvásárolja az ingatlant, a kért 90 napos kiköltözési határidőt 30 napra tudja a tulajdonos csökkenteni!" A lényeg az, hogy adjunk egy kis lökést az egésznek.

A következő és hihetetlen fontos dolog: a képek. Nem a kép mérete a lényeg (bár ott sem szabad 800x600-as képeknél kisebb felbontást feltölteni), hanem a megfelelő fények és a megfelelő beállítások megtalálása. Az ingatlanosoknak komoly oktatásokat tartanak a megfelelő fényképezés elsajátításához, kisebb-nagyobb sikerrel, de a cél az, hogy egy ingatlaniroda se alkalmazzon olyan értékesítőket, akik egy 10 éves semmire nem való telefonnal próbálnak 60 milliós penthouse-okat fotózni... vannak olyan telefonok, amelyek képesek megfelelő képeket készíteni, de az esetek 99%-ában egy kompakt gép is jobb képeket tud csinálni. Elmaradhatatlan leírnom, hogy a rend is hihetetlen fontos. Ne legyenek szétdobált ruhák, mosatlan vagy háziállat a képeken, mert elvonják a figyelmet az ingatlanról. Itt van néhány kép egy vacak telefonnal és egy értelmes fényképezőgéppel készítve, remélem egyértelmű, mi is a különbség:

Igen, ezek ugyanazok a helyiségek, csak más eszközzel lettek fényképezve, mindkettőt ingatlanosok készítették.

A képek mellett legalább ennyire fontos minden esetben az alaprajz megrajzolása. Az én cégem egy egyszerű és ingyenes, ráadásul magyar nyelvű alaprajz-rajzoló programot használ, a Sweet Home 3D-t, amely tud 3D-ben is tervezni, de mi ezt a részét nem igényeljük, csupán ilyen alaprajzok rajzolására használjuk:

Nem méretezett, de méretezhető már rajzoláskor, illetve nem berendezett, mert a berendezés ugyancsak elvonja a figyelmet. Általában csak azokat a berendezéseket szoktuk ábrázolni, amelyek eladás után is maradnak az ingatlanban, például a beépített szekrényeket, vagy a konyhabútort. Az alaprajz elengedhetetlen, 4-5 kép nem adja vissza egy komplett ingatlan kinézetét, annak pedig semmi értelme, hogy tele legyen a lakás olyanokkal, akik ha láttak volna egy alaprajzot, ki sem mentek volna megnézni az ingatlant, mert például külön bejáratos hálót keresnek, vagy külön WC-s lakást... el kell kerülni a felesleges mutatásokat, mert a tulajdonos és az érdeklődő ideje is drága, és ha egy ingatlanos benne van az üzletben, az ingatlanos ideje is az, révén ő is csak akkor van kifizetve, ha azt az ügyfelet viszi ki, aki meg is veszi az ingatlant.

Összefoglalva tehát: amennyiben érdemben több időt szánunk hirdetéseinkre, értelmesebb képekkel, szöveggel és alaprajzzal tesszük fel a megfelelő oldalakra, több értelmes érdeklődőre, megkeresésre számíthatunk. Amennyiben nem tudjuk ezt megtenni vagy azért, mert nem értünk a számítógéphez megfelelően, vagy egyszerűen időnk nincs rá, keressünk fel egy becsületes ingatlanközvetítőt, aki elvégzi helyettünk a "piszkos munkát", mert a jelenlegi telített ingatlanpiacon csak akkor fogunk tudni érvényesülni, ha minőségünkkel kilógunk a többi átlagos közül. Arról nem is beszélve, hogy még több pénzt is el tudunk az ingatlanért kérni.

Attila