Az ingatlanpiacon látható jelenlegi trend nagyban annak köszönhető, hogy rengetegen keresnek kiadó lakást jó helyen, jó közlekedéssel. Sajnos több cég van, aki ezt átveréssel, csalással próbálja meglovagolni...

A minap belefutottam egy hirdetésbe, ami annyira olcsó volt, hogy már gyanús... be akartam ide linkelni, de mikor megkerestem őket az ingatlannal kapcsolatban, egyből azt hallgattam, hogy többet nem árulhatnak el róla, menjek be a 7. kerületi irodába, így amikor elmagyaráztam neki hogy ki vagyok és miért keresem, néhány percig biztosan csuklott édesanyám, majd mikor abbahagyta már nem volt a hirdetés elérhető... 

A hirdetés lényege az, hogy bevonz olyan laikus érdeklődőket, akiknek sürgősen olcsó és jó helyen lévő lakás kell a városban, de súgok, ilyen már nincs. A jó helyen lévő lakásokat nagyon meg kell fizetni és nagyon meg kell becsülni a jó főbérlőket is. Ha véletlen találsz egy ilyen hirdetést, ne hagyd magad átverni! Kamu az egész, ugyanis két dolgot csinálhatnak, az egyik rosszabb, mint a másik: a becsületesebbek tényleg összeszednek olyan kiadó ingatlanokat, amiket lehet hívni és bérelni, ezzel csak az a baj, hogy az adatbázisuk általában borzalmasan régi, ráadásul sokszor belekerül eladó ingatlan is, ami csak kényelmetlenebbé teszi a telefonhívásokat... egyik ingatlan sem lesz már szabad, ráadásul általában a közelében sincs az ár annak, amit a papíron látsz. A másik lehetőség, hogy teljesen kamu hirdetéseket kapsz, van, hogy nem is volt soha kiadó csak eladó, nem egyszer hallottam már történeteket arról, hogy a tulajdonos már rendőrségi feljelentést is tett az adataival való illetéktelen visszaélés miatt, annyian hívták az "albérlet" miatt... 

Tudatos albérletkeresés

A tudatos albérletkeresők internetes fórumokon előzetesen informálódnak az adott ingatlanközvetítő vállalkozásról. Ha a fórumokon sokan panaszkodnak a fentieknek megfelelő eseményekre, akkor semmiképp ne forduljon ahhoz az irodához.

Érdemes tudni, hogy az ingatlanosok szolgáltatásaiért főszabályként az albérletet kiadók fizetnek, nem pedig az albérletet keresők, hiszen a közvetítési szerződés az ingatlan tulajdonosa és az ingatlaniroda között jött létre, az iroda jutalékát a lakástulajdonos fizeti a sikeres kiközvetítés után.

Ha albérletet keresel, akkor leinformálható, megbízható forrásokból tedd, például az egyetemeken, főiskolákon megtalálhatók a közelben kiadó albérletek hirdetései; ismerősei körében érdeklődjön, van-e valakinek kiadó lakása; hiteles hirdetési újságokból, weboldalakról. Itt egy link, ezeket az oldalakat például egyetemisták tesztelték és jó szívvel ajánlják.

Ha egy albérleti hirdetésben irreálisan alacsony ár szerepel, akkor joggal gyanakodjon arra, hogy a hirdetés nem valós, vagy olyan díjak is vannak, melyeket a hirdetésben elhallgatnak, vagy bizonyos esetekben – főleg lányokat érintve – a tulajdonos nem csak pénzbeli szolgáltatást szeretne a kiadott lakásért. Nagyon ritka a kaució nélküli ingatlankiadás is, itt is mindig hátulütőt kell keresni, vagy olyan okot, ami miatt az ingatlan nagyon hamar lakhatatlan lesz. 

Tudni kell, hogy a jelenlegi albérletpiacon a hatalmas kereslet feltolta az árakat, az átlagos állapotú albérletek díjai is 80e Ft + rezsi körül indulnak Budapesten, egy 2 szobás újépítésű lakásért szinte bármely kerületben el lehet kérni 100e Ft-ot, havonta.

Ne hagyd magad átverni!

Attila

A legtöbb magánszemélynek fogalma sincs arról, hogyan kezdjen ingatlanok után kutatni, amikor vásárolni szeretne. Azoknak szól ez a kalauz, akik még a keresés előtt állnak, még nem indultak neki és tele vannak kérdésekkel.

Kedves Magánszemély!

Bár szakmánkban első találkozáskor általánosan kötelező a magázódás, most Téged is tegezni foglak, közvetlenebb, remélem nincs harag. 
Amikor megfogalmazódik valakiben az, hogy ingatlant szeretne venni, az első gondolata lesz, hogy hogy álljon neki és általában saját magában meg is válaszolja ezeket a gondolatokat. Nézelődjek az interneten összevissza? Iszonyat időigényes. Bízzak meg ingatlanost? Levesz egy csomó pénzzel. Csöngessek be oda ahol vennék? Kiröhögnek, és iszonyat időigényes. Figyeljem a molinókat? Óriási mázli kell hozzá.
De van megfelelő megoldás: ezek ötvözése.

Online felületek

Vannak használható oldalak, ahol lehet magánszemélyként is nézelődni, de egy átlag embernek ez ritkán fér bele az idejébe a munka és a család mellett: ha elkezdjük böngészni a legnagyobb ilyen tematikus oldalt, az ingatlan.com-ot, pillanatok alatt órákat tölthetünk el vele érdemi eredmény nélkül, mert rosszak a hirdetések, rosszul állítjuk be a szűrőt, ezért kidob minden vackot, vagy elveszünk az ismétlődő hirdetések tengerében. Ezutóbbira vezeti/vezette be az említett oldal a "minden ingatlan egyszer" szűrést, bár ahogy látom még magánszemélyeknek nem aktív, mi ingatlanosok már tesztelgetjük egy ideje. Eredménye az lesz, hogy azokat a hirdetéseket, melyek ugyanarról az ingatlanról szólnak, berendezi egy hirdetés alá. A hirdetőknek ez nem jó, az ingatlanosoknak nem jó, egyedül a keresők, TI nyertek vele, ugyanis átláthatóbb lesz az oldal.

Bejelentkezett nézetben így fogják látni a keresők a listázást a minden ingatlan egyszerrel:

Erről egy komolyabb kritikát fogok megfogalmazni hamarosan, de nem most, nem ezért olvasol most. Az ingatlan.com tehát használható, de rengeteg idő megy el vele, viszont annyiért legalább érdemes mindenkinek átlapoznia, hogy tisztába kerüljön az aktuális piaci helyzettel és trendekkel, lássa az árakat a kiválasztott piacon, területen.

Vannak még oldalak, amiket lehet így lapozgatni, a második legértelmesebb az otthonterkep.hu, ez térkép alapú, jobban látszanak az ingatlanok elhelyezkedései, de ha a tulajdonos/ingatlanos nem adja meg a házszámot a hirdetés felrakásánál, pontatlan, így több ingatlan nem ott jelenik meg, ahol valójában van... Vannak még használhatatlanabb, de ingatlanos berkekben használt oldalak, ilyen az újonnan életre kelt ingatlan.vatera.hu, vagyépp a régóta működő de ingatlanhirdetések tekintetében szinte teljesen használhatatlan jofogas.hu. Sokan csak beírják a google keresőbe, hogy "eladó lakás Zugló"... ez is vezethet eredményre, de hatalmas mázli kell hozzá, ugyanis a google-ben eléggé elöl szerepelnek olyan régebbi és már alig használt oldalak, amelyek nem törlik a felrakott hirdetéseket, így csupa 1-2 éves hirdetésekbe botlunk. A google a következő pont megkeresésére viszont remek:

Keress ingatlanost

A fenti keresgélés mellet nagyon fontos egy megfelelő ingatlanos kiválasztása, aki segíti az ügymenetet zökkenőmentesen végigvinni. Hangsúlyozom: az általános ingatlanirodáknál a vevő részéről az ingatlanközvetítés INGYENES! Az ingatlanost az eladó fizeti. (vannak próbálkozások ennek fordítottjára, de kb esélytelennek látom).
Jó ingatlanost nehéz, de nem lehetetlen találni: ismerősöket kell kérdezni és ajánlásokat kell kérni, utána kell keresgélni az irodának és az ingatlanosnak a neten, megnézni a hirdetéseinek minőségét, megnézni a saját oldalát - ha van neki, megnézni a FB oldalát (sokminden kiderül az emberekről a Facebook adatlapjuk alapján, nem véletlen, hogy sok cég interjúra való hívás előtt ott is csekkolja az alanyt).
Ha megtalálod én még azt is javaslom, hogy ajánlj fel neki egy kisebb összeget azért, hogy ha sikeres a keresés, a munkájáért a jutalékon kívül kap egy kis apanázst... Ez egy korrekt dolog és nagyon meg tudja könnyíteni a kereséseteket. Nem kell nagy összegre gondolni, inkább a zsebetekhez mérném és az ingatlan árának, illetve a keresés nehézségéhez mérten gondolkodnék.
Mindig azt javaslom, hogy terület-specialistával dolgozz, olyannal, aki ott dolgozik és él azon a területen, ahol te szeretnél venni: jobban fogja ismerni a környéket, az árakat, az embereket, az ingatlanokba való bejutási lehetőségeket, a hirdetőhelyeket, sorolhatnám. Nincs ingatlanos, aki megfelelően le tudja fedni akár egész Budapestet, egy egész élet is kevés lenne ahhoz, hogy bárki specialistája legyen a 2/A kerületnek és a 20. kerületnek is.

Járj nyitott szemmel

Ha azon a környéken jársz, ahol venni szeretnéd az ingatlant, nézegesd az ablakokat és kiírásokat, ha van időd, esetleg menj be a kiválasztott házba és nézd meg az üzenőfalat: sokszor előfordul, hogy a tulajdonos semmi mást nem tesz, csak a házban lévő egyik felületre kiírja az eladó ingatlan tényét, gondolván a házból esetleg megveszi valaki: itt nyert ügyed lehet, közvetlenül megtalálhatod hamar az ingatlan tulajdonosát, ha ügyes vagy, alkudozni is tudsz, itt is csak az a kérdés, mennyire értesz a dologhoz és be tudod-e megfelelően lőni az ingatlan vételárát.

Összegezzünk

Ha keresel, nézelődj a neten, keress egy jó ingatlanost és nézegesd a molinókat és a feliratokat szerte a városban: ha jól választasz és rászánod az időt, értékes milliókat spórolhatsz meg a végén és elégedetten fogod zárni az üzletet.

Attila 

Néhány fontos statisztikát osztok meg veletek 2016 utolsó negyedévéről, amiket több különböző oldalon lévő statisztikák alapján állítottam össze. A december az előző hónapok (és évek) tapasztalatai alapján van benne.

Az utolsó negyedévben a panellakásokat Nyugat-Magyarországon 196 ezer-, keleten 161 ezer forintos átlag négyzetméteráron vásárolták, míg ugyanezt a típust Pesten 297, Budán 336 ezerért vették. A téglaépítésűért az ország keleti oldalán 212, nyugaton 205 ezret adtak ki a vevők. Budapesten a belvárosi lakásokat 618 ezer forintos átlagáron vásárolták, Budán 546 ezer, a pesti oldalon pedig 376 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár.

Novemberben a budapesti családi házak áraiból 5 százalékot tudtak alkudni a vevők, a vidéki településeken azonban 8-at. A panellakások áraiból átlagosan 3 százalékot engedtek Budapesten, 5 százalékot vidéken, míg a tégla építésű lakásokból országszerte mindenhol 4 százalékot.

A legnépszerűbb kerület továbbra is a XIII. és a XIV., a Budapesten vásárlók 18 százaléka tartja elképzelhetőnek, hogy ezekben a kerületekben vegyen ingatlant. Emellett a belváros is népszerű, a vevők 16 százaléka vásárolna a VI. vagy a VII. kerületben, 12 százaléka pedig az V. vagy a VIII.-ban. Budán továbbra is a XI. kerület a legnépszerűbb, megelőzve a II.-at.

A vásárlók többsége ismét befektetési céllal vásárolt lakást, ami az összes vevő 44 százalékát tette ki. Ők átlagosan 28 millió forintot költöttek a vásárlásra. A második legtöbben első lakásukat vették, az összes vevő 20 százalékát kitevő csoport tagjai átlagosan 18 millió forintot költöttek.

A legtöbb eladás oka a nagyobb ingatlanba költözés, ez az összes budapesti eladás kb 40%-a, kb 20-20%-ot tesz ki a kisebb lakásba költözés, valamint az örökölt lakások értékesítése.

Mi várható 2017-re?

Szubjektív véleményem az, hogy az új lakások elkészülése miatt a használt lakások tulajdonosainak el kell kezdeniük engedni az áraikból, mert észre fogják venni az érdeklődés csökkenését - ha már eddig nem vették volna észre. Az áfák csökkentése az új lakásépítést fellendítette, de ezeket a lakásokat is értékesíteni kell, amit nehezebb a komoly konkurencia miatt, így árcsökkentésre kényszerülnek. Továbbra is javaslom, hogy megbízható, leinformálható építtetőtől szabad csak elkészülés előtt ingatlant vásárolni, valamint nem szabad egyben kifizetni nagyobb összegeket: minden értelmes beruházó szakaszos fizetési ütemezést kér az épülés közben lévő lakásokhoz, érdemes mindig ezeknek utánanézni; ezekben az ügyekben ugyancsak tud segíteni egy megfelelően választott ingatlanos.

Tehát összefoglalva: az árak stagnálását, kis mértékű csökkenését látom, ami főleg a piaci átlagnál nagyobb alkupozíciók megtalálásában fog megmutatkozni.

Attila