Ezév január elsejétől van lehetőségük a 3 gyermekes családoknak, vagy olyanoknak, akik belátható időn belülre bevállalnak 3 gyereket felvenni a 10 M Ft összegű, kedvező kamatozású, államilag támogatott lakáshitelt, ha jogosultak és igényelnek családi otthonteremtési kedvezményt is.
De mely bankoknál lehet és érdemes felvenni? Mutatom.

Fenti hitelkonstrukció esetén az állam a kamattámogatást a futamidő első 25 évében nyújtja. A termék kamatperiódusa 5 év, a támogatott személy által fizetendő kamat mértéke, valamint a törlesztő részlet tehát 5 évente változhat. A legfeljebb 10 milliós kamattámogatott lakáshitelt jelenleg az alábbi pénzintézetek 3%-os kamat mellett nyújtják: Budapest Bank, CIB Bank, Erste Bank, FHB Bank, K&H Bank, MKB Bank, OTP Bank, Sperbank és az Unicredit.

10 M Ft-os kamattámogatott hitel esetén az alábbi törlesztőrészletekkel lehet számolni:
- 5 éves futamidő esetén havi 179 687 Ft
- 10 éves futamidő esetén havi 96 561 Ft
- 15 éves futamidő esetén havi 69 058 Ft
- 20 éves futamidő esetén havi 55 460 Ft
- 25 éves futamidő esetén havi 47 421 Ft

Bármelyik hitelintézethez is fordulunk tehát kérelmünkkel, a havi törlesztő részletünk ugyanannyi lesz. Mi az, ami mégis megkönnyítheti a döntésünket? Minden hitelfelvételnek vannak költségei. Érdemes megnézni, hogy melyik bank milyen díjkedvezményt kínál a hitelfelvétel idején. Jellemzően az alábbi költségek merülnek fel lakáshitel felvétele esetén: értékbecslés, szerződéskötési díj, folyósítási jutalék, földhivatali költségek (például tulajdoni lap), közjegyzői díj. 
A pénzintézetek többsége fenti költségeket részben vagy teljes egészében elengedi, illetve visszatéríti meghatározott feltételek teljesülése esetén. Ezzel 10 milliós hitelfelvétel esetén mintegy 200.000 Ft-ot takaríthatunk meg, de minden banknál mások ezek a feltételek, van, aki az egyik banknál tudja őket teljesíteni, a másiknál pedig nem, így nem javaslom, hogy ragaszkodjunk bármelyik bankhoz is: válasszuk azt, ahol a legkedvezőbben tudjuk elindítani a hitelt.
Ehhez nem szükséges minden bankot végigjárni egyesével, vannak olyan cégek, akik bankfüggetlenül meg tudják találni az ügyfél részére legmegfelelőbb megoldást, ilyen például a Hitelnet, akiktől díjmentesen lehet tájékoztatást kérni, de díjmentes náluk az ügyintézés is, mivel a banktól kapják a jutalékukat: az ügyfélnek nem kel fizetnie az ügyvitelért. 

Attila

A legtöbb tulajdonosnak fogalma sincs arról, mennyi adót vagy illetéket kell fizetnie, amikor vesz vagy elad egy ingatlant. Meglátjuk, hogy 2017-ben változni fognak-e a szabályok, mindenesetre most még az alábbiak vonatkoznak mindenkire, aki venne vagy eladna az országban.

Egy becsületes ingatlanos és az adásvételi szerződést készítő ügyvéd világosítja általában fel a delikvenseket, pedig milyen jó is lenne úgy számolni az ingatlan vételárát is, hogy tudjuk, mennyi költségünk van még utána, nem igaz? Sosem esik jól, ha utólag kapunk egy komolyabb összegű levelet a NAV-tól, hogy akkor fizetés...

Kezdjük az elején: az adó és az illeték két különböző dolog. Ne keverjük össze őket.

Az eladó által fizetendő: SZJA, azaz személyi jövedelemadó
SZJA fizetési kötelezettség akkor keletkezik, ha a lakóházát vagy lakását a vásárlást követő 5 éven belül szeretné eladni, minden más típusú ingatlan esetén ez az idő 15 év, tehát teleknél például ezzel kell számolni. Az adó mértéke az évek folyamán folyamatosan csökken, a 0. és az 1. évben még a teljes összeget kell megfizetni, a 2. évben már csak 90%-át, a 3. évben 60%-át, a 4. évben 30%-át. 
És mindezekkel CSAK AKKOR  kell számolni, ha az ingatlan értékesítésére nagyobb vételáron kerül sor, mint amilyen összeget az eladó az ingatlan megszerzésére fordított.
A NAV oldalán van egy dokumentáció, konkrétan a 9. számú információs füzet, amiben példákon keresztül kiszámítva mutatja be az adófizetői kötelezettségeket.

Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2016. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai a linken keresztül elérhetőek, a link közvetlen a NAV oldalára megy.

A vevő által fizetendő: a visszterhes vagyonátruházási illeték 
Ha valaki ingatlant vásárol, nem adót, hanem a fenti elnevezésű illetéket kell fizetnie. Az illeték megállapítása során nincs időkorlát, ha valaki vásárol, fix 4% az illeték, csak attól függ ennek mértéke, hogy volt-e korábbi eladás a vásárlást megelőző 1 évben. Ezt az illetékkedvezményt hívják cserepótló illetékkedvezménynek (az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény, Itv. 21. § (5) bekezdése).

Fontos tudni, hogy ha valakinek volt ingatlanértékesítése a vásárlást megelőző 1 évben, azt jelezze a megvásárolni kívánt ingatlan adásvételi szerződését készítő ügyvédnek, ugyanis az ügyvéd ilyenkor egyből megkéri az illetékmentességet. 

Ennek tájékoztatója a NAV oldaláról az alábbi linken érhető el.

Attila

Hová tart az ingatlanszamka itthon, és hová kellene, hogy tartson? Mert sajnos szerintem messze nem a jó irány az, ami most van a piacon. Szubjektív elmélkedés következik.

Amerikában az ingatlanértékesítői szakma egy megbecsült, komoly presztízsnek örvendő munka, amihez odakint komoly összegekbe kerülő vizsgákat kell letenni, mielőtt egyáltalán ügyfelekkel találkoznál. Nem dolgoznak nagy jutalékokért, az általános olyan 1.5% körül van, de figyelembe véve az árakat 1-1 manhattani kecónál, vagy épp egy kertvárosi családi háznál, egész jól élnek. Ott persze nincs olyan, hogy a tulajdonos foglalkozzon az eladással: kizárólagos szerződések vannak, egy ingatlanosod lesz, aki anélkül, hogy otthon lennél, open house-okat, tehát házlátogatásokat tart és tarthat megadott időpontban, hogy minél többen nézhessék meg egyszerre az ingatlant, táblát rak ki a ház elé / a lakás ablakába, és sorolhatnám.

Nyugat-Európában nem ennyire egyértelmű a helyzet, viszont a fejlettebb országokban mindenhol kemény szabályozás van a szakmára, végzettség és sok-sok tanulás szükséges a végzéséhez - nem is ott a reputációja, mint nálunk.

Az itthoni ingatlanszakmát már több előző posztomban is ekéztem, tényleg nem állunk jól sem szakmai felkészítésben, sem jutalékokban, sem elismertségben, sem rentábilitásban, mondom az okokat. Az első és legfontosabb a szabályozás hiánya. Manapság bárki lehet ingatlanos, nemtől, kortól, végzettségtől, felekezettől és alsógatyaszíntől függetlenül, hiszen elég, ha a munkáltatónak van egy ingatlanos végzettsége, máris alkalmazhat, mint a cégnek bedolgozó, lakásokat és ügyfeleket felkutató kollégákat. A cég adja minden esetben a számlát egy értékesítés után, aztán hogy mi történik azzal a pénzzel, például a tulajdonos felteszi az egészet a pirosra, vagy X százalékát visszaadja annak, aki az ügyletet intézte, sosem fog kiderülni.

A jutalékoknál ugyanez a hatalmas probléma: mindenki mással próbálkozik, mindenki máshogy adja elő azt, hogy ki fizet, most például van egy teljesen új cég a piacon, aki 2.5% körüli sikerdíjjal dolgozik de úgy, hogy azt a vevőtől kéri el, nem az eladótól. Az, hogy ennek mennyire lesz és lehet létjogosultsága az itthoni piacon, hamarosan kiderül, én személy szerint nem adok nagy esélyt az egésznek, ez nem Amerika... Viszont vannak olyan irodák, akik 2-2.5%-okért vígan eldolgozgatnak, vannak olyan cégek akik 4% alá nem mennek, az országos irodáknál pedig a mai napig beetetnek tulajdonosokat, hogy az 5%+áfás szerződés korrekt... Összességében egy hatalmas összevisszaság a jutalékozás, mindenki másban látja a jövőt.

A harmadik nagy kérdés a rentábilitás. Egy kezdő ingatlanos komoly megtakarítással kell, hogy rendelkezzen, mielőtt elkezd ingatlanozni, ugyanis nagyon nagy eséllyel nem fog az első 3 hónapban semmit eladni akkor sem, ha a belét kidolgozza: ilyen a piac. Be kell hozni töménytelen mennyiségű ingatlant, azoknál hetente próbálni árat törni, közben beiktatni szórólapozást, flyerek kirakását, mutatásokat, sorolhatnám, rengeteg munka van vele. A jelenlegi piaci trendek azt mutatják, hogy egy ingatlanosnak akkor van legalább havi 1 eladása, ha 25 lakás van a kezelésében és minimum napi 6 órát aktívan foglalkozik az ingatlanozással. Az arányokat el lehet tolni (pl 20 lakás és 8 óra, stb), de körülbelül ebből kell kiindulni. Viszont bejelentés ugyebár nincs, fix pénz tehát nincs vagy 1-1 cégnél is csak pár hónapra, borzalmasan gyenge jutalékmegmaradás mellett, így van, hogy hiába dolgozol rengeteget, kézzel fogható eredménye, hogy kifizesd az albérleted, nem lesz.

Megoldás

Egyelőre nem látszik az, hogy az állam szeretné ezt a helyzetet megoldani, de előbb-utóbb biztosan meg fogja, ami az első körben két dologból fog állni: az egyik az, hogy csak OKJ-s ingatlanértékesítői végzettséggel lehet majd valaki ingatlanértékesítő, a másik pedig a jutalékok törvényi szabályozása lesz. Az első kb fél év alatt 100e Ft-ból megoldható, nem egy nagy dolog, a második pedig már például a hitelezésnél megtörtént, szerintem csak pár év, hogy az ingatlanszakmában is megtörténjen. Ezzel a kisebb, lokálisan erősebb irodákat segítenék, a nagyok kénytelenek lennének kicsit átalakítani a rendszereiket, illetve itt is lennének ügyeskedők, zsebbe fizetők és fizetést kérők, ahogy az OKJ-t is ki lehetne játszani, pl asszisztens-ként futna a kolléga, de a jó irány biztosan ez lenne és sok szakmai hírnévrontó kollégát elvezetne más szakmába, hogy ott rontsa a levegőt...

Ha van ötleted a szakma segítésére, vagy olyan dolog, amiről szerinted érdemes lenne írnom a szakmával kapcsolatban, várom emailben vagy kommentben!

Jó hétvégét mindenkinek!

Attila