Egész Magyarországon rossz az átlag helyesírás, de csak kevés helyen látszik annyira feltűnően valakinek ezen problémája, mint egy ingatlanosnál. Csináltam egy szimpla, teljesen véletlen keresést a .com-on és elkezdtem elölről olvasgatni a hirdetéseket. Az elütéseket most nem veszem helyesírási problémának, az bárkivel előfordulhat, az csak egy másik dolog, hogy nincs utóellenőrzés, ahol azt az elütést ki kellene szűrnie, illetve a magánszemélyek hirdetéseit sem veszem ide, hiszen ingatlanosokat kritizálok... alap hibák vannak, csodákra leltem, mutatom.

Szimplán annyit ütöttem be, hogy eladó lakás, Budapest, 10. kerület, tehát a kiszemelt Kőbánya.

1: helység - helyiség
Sokan észre sem veszik ezt a hibát, engem nagyon tud bosszantani.

A helyesírási szabály a következő: a helység jelentése település, például Karcag egy helység, viszont a fürdőszoba, a wc és a nappali helyiségek - tehát az ingatlan elkülönített részei mindig helyiségek. Arról ugyancsak nincs fogalmam, hogy a gyógyszertárat és a pékséget miért sikerült nagybetűvel írni...

2. Értelmes mondat
És még egy oldalt sem kellett lapoznom, itt egy következő csoda, akinek nemigazán sikerült értelmes leírást csinálnia a hirdetéshez, az első mondat főleg remekül sikerült:

Hogy a végén mit akart a költő azzal az "A, 1"-el, valószínűleg sosem fog kiderülni. Szomorú.

3. Közösköltség

Egyszer és mindenkorra tegyük tisztába: külön kell írni, közös költség.

4: vicces elírás
Nem akartam elírást belevenni, de amikor elolvastam ezt a hirdetést, hangosan felnevettem... hogy kell egy ingatlant "teléskörűen" felújítani? :D
 

Megint ugyanaz a hiba: nem olvassa az ingatlanos vissza azt, amit írt... annyi ilyen és ehhez hasonló hibát látok, amit akár egy visszaolvasással is orvosolni lehetne... a vesszőhibákat már nem is említem.

 5: szorgalmi út
Ez csak hirtelen eszembe jutott, de az biztos, hogy 100-ból 99 ingatlanos szorgalmi útnak írja a szolgalmi utat, ami egy adott telek megközelíthetőségének biztosítása a szomszéd telken keresztül akkor, ha a megközelíthetőségre más lehetőség nincs. Ha nem tudjuk leírni, használjunk inkább más kifejezést rá: átjárási jog.

 6: lifthók
Egy előző bejegyzésemben erről már beszéltünk: a megfelelő szó: lichthof, ha nem hiszed, itt a wikipédia hozzá. Kimondani így kell: [lihthóf]

Ha esetleg találtok olyan hirdetést, amit szerintetek érdemes lenne kielemezni a blogban, küldjétek nekem bátran el akár emailben, akár Facebookon, az elérhetőségeimet oldalt megtaláljátok. Hangsúlyozom, hogy csak ingatlanos problémák érdekelnek, a magánszemélyes hirdetések megoldása nem az én dolgom, általánosban jobb lett volna több nyelvtant tanítani sokmindenkinek.

+ 1: kauKció
Miért??? Bár az alábbi szöveg hemzseg a helyesírási hibáktól, egyszerűen felfogni nem tudom azt a plusz K betűt. Egyszer és mindenkorra szokja meg mindenki: lehet, hogy kimondáskor olyan, mintha lenne ott egy K, de nincs! A szó amit keres a költő: kaució.
 
Ugyanezen hirdetésben csak még egy: terem garázs.... wáh! A szó, amit az ingatlanos hölgy keres: teremgarázs. A többi hibát már le sem írom, sírjon rajta más is.

Attila

Nehéz szavakba önteni azt a fajta viselkedést, amit 1-1 ingatlanértékesítő megenged magának az itthoni ingatlanpiacon. A mi szakmánk egy nagyon nehéz verseny, ahol tényleg csak a legjobbak tudnak megfelelően érvényesülni, az átlag maximum annyit keres havonta mint egy bolti eladó, a kezdők pedig - ha nem mentorálják őket megfelelően, vagy nincs rohadt nagy mázlijuk - akár hónapokig egy fillért sem visznek haza. A fentiek és a hatalmas fluktuáció miatt az irodák kénytelenek magasabb jutalékokkal dolgozni, viszont a mai piac ezt egyre nehezebben tolerálja, amit én valahol meg is értek, vegyünk egy példát: Kalap úr dolgozik 30 éve napi 8 órát, a fizetése most nettó 180e Ft, amivel nagyon elégedett (ez jelenleg itthon kb a nettó átlagkereset, Bp-en több, vidéken kevesebb, de most ebbe felesleges belemenni is, ez van ezt kell szeretni, ennyit keres Kalap úr). Van egy Gyarmat utcai 3 szobás 70 nm-es polgári téglalakása, amit jópár év spórolás, majd két évtizedre felvett hitel kifizetése után teljesen a sajátjának érezhet. Az öreg a szomszédoktól hallott árak és egy gyors Szuperinfó átlapozás után felértékeli az ingatlant a reális piaci áránál kb 20%-kal többre, aminek az az oka, hogy beleszámolja az alkut, valamint az érzelmi kötődés is ott van, kimondva-kimondatlanul szinte mindenkinél. Nem sikerül eladnia 1 hónapig, de szeretne már költözni, felhívja az egyetlen ingatlanirodát, akikről már hallott valamelyik médiumban, és indul a neheze: odamegy egy országos hírű és lefedettségű ingatlaniroda kezdő alkalmazottja tudás és megfelelő kommunikációs felkészítés nélkül, és kinyögi az öregnek, hogy "jó az ár, a jutalék 5%+áfa, mehet?". Az öreg persze köpni-nyelni nem tud, jogosan. A srácnak fogalma nincs a szakmáról, annyit fog csinálni, hogy felteszi 1, jó esetben 3 különböző weboldalra a lakást és várja a csodát. Ha hívják és véletlen eladja, a jutalék egy ilyen lakásnál bőven 1 M Ft fölött van, bruttóban akár másfél is simán lehet, de mire? Kérdezheti az öreg jogosan. 

Kezdjük ott, hogy a legjobb értékesítő irodák mindig azok, akik a kerületben, lokálisan erősek. Helyi lakosokkal, kerület-specialistákkal dolgoznak, a kerületben vagy annak közelében van az iroda is és ha nincsenek is kerületi megkötések, abban a kerületben is dolgoznak. Egy 16. kerületi specialista és lakos sosem lesz hiteles sehol Budán, hiába akarunk neki megbízást adni, nem tudja megfelelően a piaci árakat, lehet hogy nem is ismeri a környéket, a jó és a rossz utcákat, a közlekedést, stb. Ha szorgalmas, utána tud nézni és felkészülhet 1-1 lakásból, de minden ingatlanos tegye a szívére a kezét, és mondja ki őszintén, hogy utánament-e 1-1 ilyen megbízásának: a jó részetek biztosan nem.

A másik jó a kis irodákban, hogy jutalékban is rugalmasabb. A nagyoknál is vannak kerület-specialisták és remek ingatlanosok, de őket sokkal jobban köti az iroda és a szabályzat, a kicsiknél az irodavezetők rugalmasabbak lehetnek, a jutalékból előre és akár utólag is engedhetnek, ha ügyes a tulajdonos. Személy szerint a bruttó 3%-os jutalékot tartom teljesen reálisnak és elfogadhatónak kiemelt megbízás esetén, ugyanis ilyenkor az ingatlanos nem kevés időt és pénzt tesz bele az adott ingatlan értékesítésébe: a meglévő online felületeken való hirdetésen kívül készíttet molinót, szórólapozik vagy szórólapoztat, flyert készít és sorolhatnám, ráadásul ilyenkor más, konkurens ingatlanirodák értékesítői is ajánlhatják az ingatlant, mivel a kiemelt megbízásokat akár így is lehet értékesíteni. A lényeg, hogy ezzel az 1 irodával, ezzel az 1 értékesítővel sokkal jobban le tudjuk fedni a komplett felvevői piacot, mintha odaadnánk 16 irodának, akik ha mind felteszik a .com-ra a hirdetéseket, teljesen tönkreteszik a lakás eladhatóságát; azt fogja gondolni a vevő, hogy ha ennyire szét van hirdetve, akkor annyit fogok alkudni amennyit nem szégyellek és azt mondok amit akarok, mert ezeknek nagyon fontos lenne megszabadulni tőle. Arról nem is beszélve, hogy 8 ingatlanos 16féleképpen fogja hirdetni méret és ár szerint a lakást, mindegyik máshogy méri fel és próbál okoskodni, hogy őt hívja fel a vevő...

A nyílt megbízások reális jutaléka pedig szerintem bruttó 3.5%, ennél többet ne fizessünk ki senkinek, aki ennyiért nem vállalja el, keressünk másikat, írtam már egy bejegyzést arról, hogy szerintem mi a jó ingatlanos legfőbb ismérve, ha ezekre odafigyelünk, nem kell sokáig keresgélnünk egy megfelelőt.

A legjobb irodák pedig már nem csak százalékokban dolgoznak, hanem akár fix sikerdíj is számításba jöhet, tehát azt mondom, hogy X a lakásom irányára, én tudom hogy X-15%-ot ér, de kezdjük el X-ről hirdetni, nem szeretnék X alá menni. Ha sikerül így értékesíteni a jutalék fix bruttó 500e Ft, tehát mindegy, mennyiért megy el az ingatlan, amit elfogad a tulajdonos, abból 500e Ft az irodáé. Ennek előnye, hogy a tulajdonos sokkal jobban tud kalkulálni a megmaradó pénzekkel és általában azért az iroda sem panaszkodhat...

Persze a fentiek szubjektív vélemények, én csak _szeretném_, hogy a piac errefelé menjen tovább, vannak, akik hasonlóképpen gondolkodnak, mint én, de még mindig nem elegen, a lényeg, hogy lehet találni olyan irodát, ahol profik az ingatlanosok és reális jutalékon dolgoznak.

Attila

Mindenki azt hallja minden médiumból, mennyire faszául száguld az ingatlanpiac, minden vackot el lehet most adni, de ez csak részben igaz. Az tény, hogy jelenleg mindent el lehet adni, de ahogy régen is, most is az ár számít. Most az árak magasabban vannak, mint akár csak 2-3 éve voltak, de most is csak az számít, hogy a sok magas ár közül melyik a legalacsonyabb, melyik a legésszerűbb.

Vegyünk egy példát. Zuglóban, az Örs mellett van a Kerepesi úti lakótelep. Ebben egy 2 szobás panellakás manapság 17-20 M Ft, ez 3 éve csak 12-15 M Ft volt, egyértelmű a piaci növekedés és az áremelkedés, VISZONT a tulajdonosok azt hiszik, még mindig rengeteg lakás elkel irreális árakon, ez viszont már nem igaz, a trendek megváltoztak. Hiába a rengeteg eladó lakás, a vevői réteg realizálódott, már nincsenek olyan vevők a piacon, akik mindent megvesznek, mindegy az ár: csak a reális áron lévő ingatlanokat veszik meg, mert az árak - hiába mond a sajtó mást - a csúcson vannak, és Bp-en nem is lesz további emelkedés - szerintem. De ez persze szubjektív, végülis csak 10 év tapasztalattal és jópár lakásértékesítéssel a hátam mögött beszélek, biztos van aki más véleményen van, a vélemény sosem baj.

Nade hogy rá is térjek a blog címének értelmére: sok tulajdonos egyszerűen nem akarja eladni az ingatlanját, hiába árulja. A 16 milliót érő lakást felrakja mondjuk 19.9 M Ft-ra, mondván ha talál valami hülyét, aki ennyiért megveszi, viheti, egyébként nem eladó, az ilyen mit mond egy alkura? "Az ár 19.9, egy fillérrel sem kevesebb."

Ahogy a piacon vagy egy autókereskedésben, itt is mindig számolni kell alkuval, és ez nem alku tárgya.

Egyszerűen eladhatatlan az az ingatlan, aminek tulajdonosa azt mondja, nem enged egy fillért sem: kell egy lakás vásárlásánál az az érzés, hogy tudtam valamennyit faragni, jobb érzés, sikerélményt jelent. És itt most egy vevő nevében beszélek, nem mint ingatlanos, sosem állítottam, hogy egy tulajdonos ne tudná egyedül eladni az ingatlanját, de ez olyan dolog mint egy autóvásárlás: meg tudok venni egy autót magamtól is, de jó ha ott van velem egy autószerelő, aki átvizsgálja, hogy értelmes dolgot csinálok-e, hiszen nem értek hozzá, nem tudom megállapítani, ha valami gond van. A mi feladatunk ugyanez: az eladói és a vevői oldal minden feladatát és munkáját átvesszük és egyszerűsítjük, az ügyvéddel, az energetikussal, a felújítókkal való kommunikációt átvesszük, jó esetben az eladónak és a vevőnek is csak annyi dolga van, hogy jöjjön a szerződést aláírni és kifizesse a kifizetni valót a másik félnek. De ez csak az ideális ingatlanos, van aki ennek tizedét sem teszi meg, sajnos... 

Szóval az alku: MINDEN esetben számoljuk bele azt, hogy a vevő alkudni fog. Általánosan az a vélekedés, hogy 10%-ot lehet alkudni, de ez főleg Budapesten már nem igaz, a jelenlegi piac 3-4%-os alkunál is már elégedett szokott lenni, tehát ha egy 19.9 M Ft-os lakást 19 M Ft-ért el tudunk hozni, elégedettek lehetünk. Ha elérhető a 10%-os alku, akkor vagy nagyon régen a piacon van az ingatlan, vagy nagyon túlárazottan indultunk és az alkuval kerültünk piaci árba, vagy az eladónak már nagyon el kellett adnia, például kell az ár egy már régebben lefoglalózott ingatlanba. 

Tanácsom: mindig ki kell deríteni az eladó motivációját, tehát hogy miért eladó az ingatlan. Egy jó ingatlanos ezt mindig tudja még azelőtt, mielőtt megnézik az ingatlant, de ha véletlen nem tudná, érdemes a megtekintéskor beszélgetni kicsit, az átlag tulajdonosok elmondják ezeket a dolgokat.
Néhány példa: 
- "nem sürgős, csak kipróbáltuk, hogy lesz-e érdeklődés" = alig van alku, nem érdekli, hogy elmegy-e az ingatlan
- "bármilyen árat mondhat, mindenképp átgondoljuk" = valahova nagyon kell a pénz (másik ingatlanba, hitelrendezésre, stb)
- "nagyon régóta a piacon van, kinőttük mert van x gyerek és nem férünk el" = motivált eladók, az átlagnál több alku is van
- "örököltük és nem tudjuk kihasználni" = a másvilágra távozott felmenők megmaradt lakása általában csak teher, a pénz fontosabb, akkor is ha többfelé kell osztani, így több az alku és rugalmasabbak a konstrukciók

Az ingatlanos portálokon való hirdetésekből is le lehet ugyanezeket vonni: "tegyen ajánlatot, megbeszéljük" = nagyon sürgős, mondj valamit és viheted...

Nagyáltalánosságban még mindig a készpénzes vásárlók a "jó" vásárlók, mivel rugalmasak kifizetésben, de manapság 1 hónap alatt simán át lehet futtatni egy hitelbírálatot is, így nem kell a hitelesektől sem megijedni. A macerásabb még mindig a CSOK és az LTP, főleg újépítésű ingatlanoknál, ahol csak használatbavételi után fizet a bank... 

Attila