Trump ide, esti szuperhold oda, a magyar ingatlanpiac megingathatatlanul halad előre, és bár az árak Budapesten lassan-lassan kezdenek realizálódni, de még mindig rengeteg a túlárazott és emiatt eladhatatlan ingatlan. Azzal nincs semmi gond, hogy a tulajdonosok jó része kötődik ingatlanjához, érzelmileg nehezen tudja elengedni, ezért akarva-akaratlanul is az eladhatóságot ellehetetlenítően magas áron próbálja meg eladni; a fő probléma itt (is) az ingatlanosoknál indul, nézzük, mik azok a tulajdonságok, melyekre mindenképpen figyeljünk. Szubjektív lista egy másik ingatlanostól!

1: őszinteség
Egy jó és becsületes ingatlanos minden esetben őszinte a tulajdonossal, és ezen NEM SZABAD megbántódni. Egy jó szakember a helyszínen hamar fel tudja mérni az ingatlanban rejlő lehetőségeket és el fogja tudni adni akkor, ha azt a piaci árakhoz megfelelően közelítjük. Ha úgy hív fel minket egy ingatlanos, hogy az ingatlan nagyon jó árban van és úgy is el fogja tudni adni, hogy ráteszi a jutalékát: kamuzik, esélytelen. A mai piacon az ingatlanok nagy része alapból túlárazott, ami jó árban kerül fel, szinte azonnal elkel. A szinte azonnal azt jelenti, hogy 1 héten belül kapni fog rá a tulajdonos ajánlatot - aki 1 hónapja hirdeti és azt hiszi hogy jó az ár, téved. Szóval az ingatlanossal érdemes őszintén beszélni és érdemes meghallgatni az ő véleményét is, általában érdemes hallgatni is rá, nem fog rábólintani az előzetesen elképzelt és elrugaszkodott elképzeléseidre.

2: kisugárzás
Nem kell jó emberismerőnek lenni ahhoz, hogy lássuk egy ingatlanoson, hogy képes lesz-e olyan hozzáállással beszélni leendő ügyfeleinkkel, amivel meg tudja őket győzni lakásunk eladásáról. Amikor esélyt adsz neki, beszélgess vele! Kérdezd tapasztalatairól, bár arról nem régiben írtam már, hogy nem feltétlen a tapasztalat számít, ismerd meg, kell, hogy meg legyen köztetek az az alapvető bizalom, ami egy ilyen komoly üzletnél szükséges. Ha az ingatlanosod igényesen van felöltözve, nyíltan beszélget veled, beszél az eddigi tapasztalatairól, próbál megismerni téged is, próbál közös pontot, akár hobbit találni veled, akkor ő egy jól kommunikáló, a munkáját lelkiismeretesen végző ingatlanos lesz. Hangsúlyozom, kevés ilyen van sajnos... 

3: kapcsolattartás
Minden ingatlanos ígér fűt-fát arról, hogy hetente fogja hívni, készít statisztikákat a hirdetések megtekintéseiről, stb... De csak az ingatlanosok tizede tartja is ezeket be. Ha nem sikerül 1-1 héten mutatni az ingatlant, akkor is elvárhatjuk az ingatlanosról, hogy felhívjon minket és tájékoztasson arról, történt-e bármi, volt-e hívása, csak esetleg nem tartotta érdemesnek arra, hogy ki is vigye az ügyfelet. Első körben csak akkor kössünk kiemelt megbízást bárkivel, ha ajánlásból jött, de ez a megbízás se legyen 3 hónapnál hosszabb időre kötve: aki ennyi idő alatt nem tudja eladni az ingatlant, az nem foglalkozik vele eleget.

4: felkészültség
Egy olyan ingatlanos, aki felkészültnek mondja vagy gondolja magát, mindig hord magánál lézeres mérőt, lábzsákot, hogy ne sározzon, jó minőségű fényképezőgépet, mindenfajta anyagot, ami egy ingatlanbehozásnál előjöhet (megbízási szerződés, meghatalmazás, kulcsátvételi elismervény, stb...), tud a helyszínen alaprajzot rajzolni, be tudja lőni az égtájakat (akár okostelefonos iránytűvel, akár fejből, a lényeg, hogy tudja, mit kell csinálni) - szóval felkészült. Tehetünk fel neki keresztkérdéseket akár a környékről is, már írtam, hogy mindig azt javaslom, hogy kerületspecialistával dolgozzon együtt egy eladó.

5: közös pont
Egy jó ingatlanosnak mindenre van válasza és mindenhez van elérhetősége. Ezt nem csak tapasztalattal lehet elérni, elég, ha az irodájának vannak kapcsolatai, de ezeknek mindent magába kell foglalnia: energetikai tanúsító, felújító, redőnyös, bádogos, villanyszerelő, hiteles, lakástakarékos és sorolhatnám: a lényeg, hogy lehessen hozzá fordulni - mert a vevőnek is lehetnek/lesznek ilyen igényei, és lehet hogy pont ezért sikerül majd eladni az ingatlant: az ingatlanos elintézi a szükséges felújítást és megoldja, hogy annyiért legyen kivitelezve, amivel még belefér az alkuba.

Konklúzió: egy becsületes ingatlanos csak olyat ígér, amiben biztos és amit be is tart.

Attila

Az utóbbi években Magyarországon semminek nincs olyan jó megtérülése, mint az ingatlanokba befektetni és kiadni azokat - hallhatjuk mindenkitől, akinek van egy kis felesleges pénze, amit elkölthet. De így is van ez? Elemezzünk kicsit, hosszú távú bérbeadásra való vásárlásokat tekintve.

Az airBnB - avagy a rövid távú kiadás - jól működik itthon, bár már belső kerületekben elkezdték társasházanként betiltani, ami miatt abban a társasházakban a lakások értéke egyértelműen csökken, akik ott laknak és nem akarják eladni, nekik tökmindegy az érték, fontosabb a nyugalom. De nem is ez a lényeg.

Hosszú távú kiadásnál a megtérülés remekül kalkulálható jelenleg is. Ha egyből kiadható ingatlant keresünk, jó állapotú, felújított vagy új építésű lakásba érdemes beszállni; egyértelműen drágábbak ezek a fajta ingatlanok, viszont drágábban is lehet őket kiadni, itt a megtérülést minden esetben érdemes kiszámolni, mivel könnyen lehet, hogy ugyanabban a házban egy közepes állapotút 5 M Ft-tal olcsóbban meg tudunk venni és ugyanúgy, állapotváltoztatás nélkül ki tudjuk adni 20e Ft-tal olcsóbban - ilyenkor jobb az olcsóbbat venni. Minden vevőnél vannak top preferenciák, ami alapján vásárolnak, az ilyenek az alábbiak:

- "jó" környék: tiszta és biztonságos terület, tele fával, legyen a közelben minden, ami napi szinten fontos, jó legyen a közlekedés de mégis síri csönd legyen, hasonlóak... egyértelmű, hogy a belső kerületekben ezek közül jópár szinte esélytelen, vagy ha a nagy része igaz (például egy belső kertre néző újépítésű lakás a 9. kerület rehab részén), akkor nagyon értékes lesz, révén a fenti dolgok jó része igaz lehet rá - inkább kintebb teljesíthető érdemi áron, például Zuglóban vagy Újpest parkosabb részein.

- alacsony rezsi: itt főleg a fűtés milyensége és a szigetelés a fontos, például egy újépítésű lakás minden esetben jól szigetelt és a ház méretétől függően vagy cirkós, vagy házközponti fűtéses egyedi mérővel; mindkét esetben saját magunk szabályozhatjuk a radiátorokon lévő thermofejekkel a meleget, amivel minimalizálható a felesleges fűtés, így a számla is alacsonyabb lesz. Nagyobb házakban bár sok a szomszéd, általában alacsonyabb a közös költség, mivel többfelé oszlik, az egyedi vízórák pedig egyedül lakóknak nagyon fontosak.

- a lakás állapota: evidens, hiszen aki meg tudja fizetni, minden esetben szeretne jó minőségű anyagokkal épített és kiváló állapotú lakásban élni, amiért hajlandó akár bérléskor, akár vásárláskor többet fizetni, ugyanez vonatkozik a befektetésekre is: ha nem kell az ingatlanra költeni, hamarabb kiadhatja vagy költözhet

- fekvés: mindenkinek van egy elképzelése, hogy melyik a jó fekvés, de ennyi év tapasztalattal mondom: nincs ilyen, mert mindenki mást szeret. Van aki a keleti fekvést szereti mert élvezi, ha reggeli közben a napsütésben kávézhat, van aki a déli fekvésre esküszik mert akkor szinte egész nap tűz a nap a nappali felé és van aki a nyugatit élvezi, mert délután napozhat. Észak felé bezzeg senki nem szeret nézni... :)

Ha valaki megtalálja az ideális ingatlant, az ár alapján könnyen ki tudja számolni az ingatlan megtérülését az alábbiak szerint: a nettó éves bevételt el kell osztani a bruttó, tehát az összes költséggel együtt számolt lakásárral. Hosszú távon 11 hónap bevétellel szokás számolni, a maradék egy hónapot javításokra, költségekre fordítunk. Vegyünk egy példát: Zuglóban megveszünk egy újépítésű lakást 20 M Ft-ért, amelyet kiadunk 100e Ft + rezsiért. Egy év alatt 1.1 M Ft bevételünk van, tehát 1.1 M osztva 20 M-val, 5.5%-os megtérülés. A Belvárosban a magas árak miatt jelenleg nincs ilyen jó megtérülés, ott kb 4-4.5% van. Sokan félnek a panellakásoktól, pedig Örs környékén 16-17 M Ft-ért lehet remek paneleket kapni, amik ugyanennyiért kiadhatóak - persze ha panelprogramosak, tehát egyedi fűtésesek és szigeteltek.

A jelenlegi bérleti díjak magasak, komoly túlkereslet van a piacon, főleg egyetemek környékén és a belvárosban keres mindenki, így a konklúzió az, hogy érdemes ingatlant vásárolni és bérbeadni, de a megtérülést minden esetben számolni kell és a belváros messze nem olyan jó hosszú távú kiadásra, mint a kicsit kintebb lévő, zöldebb és nyugodtabb (XIV., XV., XVI., IV.) kerületek.

Attila

Sziasztok!

Többször beszélgettem már különböző emberekkel az ingatlanértékesítésről mint szakmáról, illetve arról, hogy Magyarországon mennyire tud működni és mennyire van létjogosultsága. Előre le kell szögeznem: mivel ingatlanértékesítő vagyok, hihetné bárki, hogy elfogult vagyok a szakmával kapcsolatban, de most megígérem, teljesen pártatlanul fogok írni.

Az ingatlanértékesítés egy olyan szakma, mint akár az autószerelő, az orvos vagy a lakatos. Most lehet esetleg háborogni, hogy "jaj persze, az orvos évekig tanul mire a közelébe kerülhet egy betegnek, itt meg a sok kutyaütő az első naptól kezdve dolgozik" - és igen, a szakmának pontosan ez a legnagyobb baja itthon: nincs papírhoz és képzettséghez kötve, ha a munkaadó cégnél dolgozik olyan, akinek van végzettsége, akkor lehet nála megbízási szerződéssel ingatlanozni, a cégnek lakásokat felhajtani - az egy másik kérdés, hogy ez mennyire fog sikerülni nulla tudással. 

Amerikában teljesen máshogy működnek a dolgok: kőkemény képzések után lehet csak ingatlanos valaki, csak kiemelt megbízásokkal dolgoznak és a tulajdonosok nem is hirdetnek, nem is hirdethetnek. Rengeteg hagyományos lakásbejárás van úgy, hogy a tulajdonos otthon sincs... és működik, remekül működik.

Ha itthon nem az lenne, hogy abból lesz ingatlanos, akinek nem volt jobb dolga vagyépp sehova máshova nem veszik fel, egész más lenne a szakmai tudás és az ingatlanozás hírneve is. Most van alapja a sározásnak, az ingatlanosok 80%-a egyáltalán nem ért a szakmájához és különösebben nem is akarja megtanulni azt: megelégszik azzal, hogy kéthavonta egyszer sikerül "átverni" valakin egy értékesítést... senki nem lesz a végén boldog: az eladó utálni fog fizetni a kutyaütőnek, a vevő úgy fogja érezni, hogy csak a pénzért csinálta az egészet és meg sem érdemli, ráadásul alkudhatott volna neki az ingatlanos többet. Egy értékesítéssel tehát egy ingatlanos két olyan embert is elveszít a felvevő piacról, akik egyébként dolgoztak ingatlanossal - akkortól nem fognak...

A megoldás egyszerű (lenne): csak úgy lehessen valaki ingatlanos, ha beszerzi a papírt róla. Ezt manapság 3-6 hónap alatt be lehet szerezni, OKJ-s képesítések vannak 100e Ft alatt. Ha ezt bevezetné állambácsi, kihullana elég sok amatőr, de persze ekkor is maradnának trükközgetők: "én csak értékesítő asszisztens vagyok, az a feladatom, hogy az irodámnak/főnökömnek felhajtsak ingatlanokat".

A szakma megtisztítása jelenleg elsődleges feladat kellene, hogy legyen mindenkinek és nagyon fontos lenne ezt belülről indítani: megfelelő irodai képzésekkel, mentor programmal és értelmes emberek felvételével. 

Attila