Nehéz szavakba önteni azt a fajta viselkedést, amit 1-1 ingatlanértékesítő megenged magának az itthoni ingatlanpiacon. A mi szakmánk egy nagyon nehéz verseny, ahol tényleg csak a legjobbak tudnak megfelelően érvényesülni, az átlag maximum annyit keres havonta mint egy bolti eladó, a kezdők pedig - ha nem mentorálják őket megfelelően, vagy nincs rohadt nagy mázlijuk - akár hónapokig egy fillért sem visznek haza. A fentiek és a hatalmas fluktuáció miatt az irodák kénytelenek magasabb jutalékokkal dolgozni, viszont a mai piac ezt egyre nehezebben tolerálja, amit én valahol meg is értek, vegyünk egy példát: Kalap úr dolgozik 30 éve napi 8 órát, a fizetése most nettó 180e Ft, amivel nagyon elégedett (ez jelenleg itthon kb a nettó átlagkereset, Bp-en több, vidéken kevesebb, de most ebbe felesleges belemenni is, ez van ezt kell szeretni, ennyit keres Kalap úr). Van egy Gyarmat utcai 3 szobás 70 nm-es polgári téglalakása, amit jópár év spórolás, majd két évtizedre felvett hitel kifizetése után teljesen a sajátjának érezhet. Az öreg a szomszédoktól hallott árak és egy gyors Szuperinfó átlapozás után felértékeli az ingatlant a reális piaci áránál kb 20%-kal többre, aminek az az oka, hogy beleszámolja az alkut, valamint az érzelmi kötődés is ott van, kimondva-kimondatlanul szinte mindenkinél. Nem sikerül eladnia 1 hónapig, de szeretne már költözni, felhívja az egyetlen ingatlanirodát, akikről már hallott valamelyik médiumban, és indul a neheze: odamegy egy országos hírű és lefedettségű ingatlaniroda kezdő alkalmazottja tudás és megfelelő kommunikációs felkészítés nélkül, és kinyögi az öregnek, hogy "jó az ár, a jutalék 5%+áfa, mehet?". Az öreg persze köpni-nyelni nem tud, jogosan. A srácnak fogalma nincs a szakmáról, annyit fog csinálni, hogy felteszi 1, jó esetben 3 különböző weboldalra a lakást és várja a csodát. Ha hívják és véletlen eladja, a jutalék egy ilyen lakásnál bőven 1 M Ft fölött van, bruttóban akár másfél is simán lehet, de mire? Kérdezheti az öreg jogosan. 

Kezdjük ott, hogy a legjobb értékesítő irodák mindig azok, akik a kerületben, lokálisan erősek. Helyi lakosokkal, kerület-specialistákkal dolgoznak, a kerületben vagy annak közelében van az iroda is és ha nincsenek is kerületi megkötések, abban a kerületben is dolgoznak. Egy 16. kerületi specialista és lakos sosem lesz hiteles sehol Budán, hiába akarunk neki megbízást adni, nem tudja megfelelően a piaci árakat, lehet hogy nem is ismeri a környéket, a jó és a rossz utcákat, a közlekedést, stb. Ha szorgalmas, utána tud nézni és felkészülhet 1-1 lakásból, de minden ingatlanos tegye a szívére a kezét, és mondja ki őszintén, hogy utánament-e 1-1 ilyen megbízásának: a jó részetek biztosan nem.

A másik jó a kis irodákban, hogy jutalékban is rugalmasabb. A nagyoknál is vannak kerület-specialisták és remek ingatlanosok, de őket sokkal jobban köti az iroda és a szabályzat, a kicsiknél az irodavezetők rugalmasabbak lehetnek, a jutalékból előre és akár utólag is engedhetnek, ha ügyes a tulajdonos. Személy szerint a bruttó 3%-os jutalékot tartom teljesen reálisnak és elfogadhatónak kiemelt megbízás esetén, ugyanis ilyenkor az ingatlanos nem kevés időt és pénzt tesz bele az adott ingatlan értékesítésébe: a meglévő online felületeken való hirdetésen kívül készíttet molinót, szórólapozik vagy szórólapoztat, flyert készít és sorolhatnám, ráadásul ilyenkor más, konkurens ingatlanirodák értékesítői is ajánlhatják az ingatlant, mivel a kiemelt megbízásokat akár így is lehet értékesíteni. A lényeg, hogy ezzel az 1 irodával, ezzel az 1 értékesítővel sokkal jobban le tudjuk fedni a komplett felvevői piacot, mintha odaadnánk 16 irodának, akik ha mind felteszik a .com-ra a hirdetéseket, teljesen tönkreteszik a lakás eladhatóságát; azt fogja gondolni a vevő, hogy ha ennyire szét van hirdetve, akkor annyit fogok alkudni amennyit nem szégyellek és azt mondok amit akarok, mert ezeknek nagyon fontos lenne megszabadulni tőle. Arról nem is beszélve, hogy 8 ingatlanos 16féleképpen fogja hirdetni méret és ár szerint a lakást, mindegyik máshogy méri fel és próbál okoskodni, hogy őt hívja fel a vevő...

A nyílt megbízások reális jutaléka pedig szerintem bruttó 3.5%, ennél többet ne fizessünk ki senkinek, aki ennyiért nem vállalja el, keressünk másikat, írtam már egy bejegyzést arról, hogy szerintem mi a jó ingatlanos legfőbb ismérve, ha ezekre odafigyelünk, nem kell sokáig keresgélnünk egy megfelelőt.

A legjobb irodák pedig már nem csak százalékokban dolgoznak, hanem akár fix sikerdíj is számításba jöhet, tehát azt mondom, hogy X a lakásom irányára, én tudom hogy X-15%-ot ér, de kezdjük el X-ről hirdetni, nem szeretnék X alá menni. Ha sikerül így értékesíteni a jutalék fix bruttó 500e Ft, tehát mindegy, mennyiért megy el az ingatlan, amit elfogad a tulajdonos, abból 500e Ft az irodáé. Ennek előnye, hogy a tulajdonos sokkal jobban tud kalkulálni a megmaradó pénzekkel és általában azért az iroda sem panaszkodhat...

Persze a fentiek szubjektív vélemények, én csak _szeretném_, hogy a piac errefelé menjen tovább, vannak, akik hasonlóképpen gondolkodnak, mint én, de még mindig nem elegen, a lényeg, hogy lehet találni olyan irodát, ahol profik az ingatlanosok és reális jutalékon dolgoznak.

Attila

Mindenki azt hallja minden médiumból, mennyire faszául száguld az ingatlanpiac, minden vackot el lehet most adni, de ez csak részben igaz. Az tény, hogy jelenleg mindent el lehet adni, de ahogy régen is, most is az ár számít. Most az árak magasabban vannak, mint akár csak 2-3 éve voltak, de most is csak az számít, hogy a sok magas ár közül melyik a legalacsonyabb, melyik a legésszerűbb.

Vegyünk egy példát. Zuglóban, az Örs mellett van a Kerepesi úti lakótelep. Ebben egy 2 szobás panellakás manapság 17-20 M Ft, ez 3 éve csak 12-15 M Ft volt, egyértelmű a piaci növekedés és az áremelkedés, VISZONT a tulajdonosok azt hiszik, még mindig rengeteg lakás elkel irreális árakon, ez viszont már nem igaz, a trendek megváltoztak. Hiába a rengeteg eladó lakás, a vevői réteg realizálódott, már nincsenek olyan vevők a piacon, akik mindent megvesznek, mindegy az ár: csak a reális áron lévő ingatlanokat veszik meg, mert az árak - hiába mond a sajtó mást - a csúcson vannak, és Bp-en nem is lesz további emelkedés - szerintem. De ez persze szubjektív, végülis csak 10 év tapasztalattal és jópár lakásértékesítéssel a hátam mögött beszélek, biztos van aki más véleményen van, a vélemény sosem baj.

Nade hogy rá is térjek a blog címének értelmére: sok tulajdonos egyszerűen nem akarja eladni az ingatlanját, hiába árulja. A 16 milliót érő lakást felrakja mondjuk 19.9 M Ft-ra, mondván ha talál valami hülyét, aki ennyiért megveszi, viheti, egyébként nem eladó, az ilyen mit mond egy alkura? "Az ár 19.9, egy fillérrel sem kevesebb."

Ahogy a piacon vagy egy autókereskedésben, itt is mindig számolni kell alkuval, és ez nem alku tárgya.

Egyszerűen eladhatatlan az az ingatlan, aminek tulajdonosa azt mondja, nem enged egy fillért sem: kell egy lakás vásárlásánál az az érzés, hogy tudtam valamennyit faragni, jobb érzés, sikerélményt jelent. És itt most egy vevő nevében beszélek, nem mint ingatlanos, sosem állítottam, hogy egy tulajdonos ne tudná egyedül eladni az ingatlanját, de ez olyan dolog mint egy autóvásárlás: meg tudok venni egy autót magamtól is, de jó ha ott van velem egy autószerelő, aki átvizsgálja, hogy értelmes dolgot csinálok-e, hiszen nem értek hozzá, nem tudom megállapítani, ha valami gond van. A mi feladatunk ugyanez: az eladói és a vevői oldal minden feladatát és munkáját átvesszük és egyszerűsítjük, az ügyvéddel, az energetikussal, a felújítókkal való kommunikációt átvesszük, jó esetben az eladónak és a vevőnek is csak annyi dolga van, hogy jöjjön a szerződést aláírni és kifizesse a kifizetni valót a másik félnek. De ez csak az ideális ingatlanos, van aki ennek tizedét sem teszi meg, sajnos... 

Szóval az alku: MINDEN esetben számoljuk bele azt, hogy a vevő alkudni fog. Általánosan az a vélekedés, hogy 10%-ot lehet alkudni, de ez főleg Budapesten már nem igaz, a jelenlegi piac 3-4%-os alkunál is már elégedett szokott lenni, tehát ha egy 19.9 M Ft-os lakást 19 M Ft-ért el tudunk hozni, elégedettek lehetünk. Ha elérhető a 10%-os alku, akkor vagy nagyon régen a piacon van az ingatlan, vagy nagyon túlárazottan indultunk és az alkuval kerültünk piaci árba, vagy az eladónak már nagyon el kellett adnia, például kell az ár egy már régebben lefoglalózott ingatlanba. 

Tanácsom: mindig ki kell deríteni az eladó motivációját, tehát hogy miért eladó az ingatlan. Egy jó ingatlanos ezt mindig tudja még azelőtt, mielőtt megnézik az ingatlant, de ha véletlen nem tudná, érdemes a megtekintéskor beszélgetni kicsit, az átlag tulajdonosok elmondják ezeket a dolgokat.
Néhány példa: 
- "nem sürgős, csak kipróbáltuk, hogy lesz-e érdeklődés" = alig van alku, nem érdekli, hogy elmegy-e az ingatlan
- "bármilyen árat mondhat, mindenképp átgondoljuk" = valahova nagyon kell a pénz (másik ingatlanba, hitelrendezésre, stb)
- "nagyon régóta a piacon van, kinőttük mert van x gyerek és nem férünk el" = motivált eladók, az átlagnál több alku is van
- "örököltük és nem tudjuk kihasználni" = a másvilágra távozott felmenők megmaradt lakása általában csak teher, a pénz fontosabb, akkor is ha többfelé kell osztani, így több az alku és rugalmasabbak a konstrukciók

Az ingatlanos portálokon való hirdetésekből is le lehet ugyanezeket vonni: "tegyen ajánlatot, megbeszéljük" = nagyon sürgős, mondj valamit és viheted...

Nagyáltalánosságban még mindig a készpénzes vásárlók a "jó" vásárlók, mivel rugalmasak kifizetésben, de manapság 1 hónap alatt simán át lehet futtatni egy hitelbírálatot is, így nem kell a hitelesektől sem megijedni. A macerásabb még mindig a CSOK és az LTP, főleg újépítésű ingatlanoknál, ahol csak használatbavételi után fizet a bank... 

Attila

Sokat hajtogatom, hogy ez is egy olyan szakma, mint például az autószerelő, a fogorvos vagy hasonlók. Ugyanúgy tanulás és rengeteg tapasztalás kell ahhoz, hogy valaki "szakértő" legyen, sajnos ezt a szót manapság már a kezdők névjegykártyájára is rábiggyesztik - a szó teljesen elvesztette jelentését. A fenti szakmákhoz képest az egyetlen különbség, hogy az ingatlanosoknak - egyelőre - nem szükséges semmilyen szakmai végzettség a munka elvégzéséhez, de Magyarországon főleg igaz, hogy a tudás számít, nem a papír, jópár remek programozót tudok, akik sima érettségivel, bármilyen OKJ nélkül keresnek komoly pénzeket nagyvállalatoknál, mert megvolt a szorgalmuk megtanulni a szakmájukat.

A mi szakmánk egy jó része olyan dolgokat is tudni 1-1 ingatlanról, amelyeket van, hogy a tulajdonos sem tud, néhány ilyet szedtem most nektek össze, és megpróbálom érthetően megmagyarázni mindegyiket:

- alkóv
A szobát mindenki tudja, hogy mi, a félszoba ugyanaz, csak 12 nm-nél kisebb. Az alkóv pedig egy olyan, rendszerint hálószobának használt tér, aminek nincs ablaka. A probléma általában pont itt van vele: nehezen szellőztethető, rendszerint elég egészségtelen a levegője. XV. Lajos korabeli stílusokban gyakran alkalmazzák a mai napig, én rendszerint egy nagy nappaliból leválasztott kis részként szoktam találkozni vele, amit vagy dolgozószobának, vagy könyvtárnak használnak.

- lichthof
Németről szó szerinti fordításban fényudvar, egyébként célja egyszerű, helyiségek közvetlen természetes szellőzésére és megvilágítására szolgáló, épületszárnyakkal, határfalakkal körülhatárolt belső udvar, vagy a szomszédos telek beépítéséig a telekhatárhoz csatlakozó, oldalán nyitott tér. Általánosan a régebbi, polgári házakban a fürdőszobákat és a WC-ket nyitották lichthof-ra, hogy legyen természetes szellőzése.
Itt van egy, remélem így érthető lesz: 

- erkély, terasz, loggia
Ha egy ingatlanos nem tudja megkülönböztetni a fenti hármat, már lehet is másikat keríteni. A terasz úgy nyúlik ki egy épületből, hogy nincs fölötte semmi és három oldaláról nyitott. Speciális formája a tetőterasz, aminek lehet teteje, de három oldaláról nyitott. Nem kell feltétlen nagy alapterületűnek sem lennie, lehet akár 1-2 nm is, illetve lehet a földszinten is, kertkapcsolattal.
Az erkély és a balkon egy és ugyanazt az építményt jelenti. Az erkély  teraszhoz hasonlóan kinyúlik az építményből, de fölötte is van egy másik erkély. Oldal irányba legalább félig nyitott.
Erkélyek:

A franciaerkély egy erkély nélküli erkélyajtó, nem lehet kilépni, legfeljebb egy keskeny szegélyre. Szellőztetés és fény viszonyok szempontjából jobb, mivel nagyobb, mint egy sima ablak, és a korlát lehetőséget nyújt virágok elhelyezésére is.
A loggia nem lóg ki az épület síkjából hanem a homlokzaton belüli térből veszi el a helyet. Felülről és mindkét oldaláról zárt, gyakran a könyöklője is épített fal. Kialakításánál fogva könnyen beépíthető. Főleg paneleknél lehet többször látni, hogy beépítik, ezzel növelve a hasznos területet.
Loggiák egy panelen:

+1, a tornác:
A tornác, vagy másnéven veranda egy lakóház vagy néhol melléképület homlokzata mellé/elé épített, oszlopokkal, pillérekkel, boltívekkel alátámasztott, tetővel ellátott tér. Elsősorban közlekedési, munkavégzési és raktározási célokat szolgált, mostanában a régebbi parasztházaknál nagyon retro feelinget ad, ha igényesen felújítják.


- nettó és bruttó alapterületek
Egyszerű megmagyarázni, itt megint az a gáz, ha egy ingatlanos nem tudja, mi a különbség, esetleg nem tudja, hogy hol a különbség. A csodamagasság: 1.9 méter. Az ennél magasabb alapterület nettó, az ennél alacsonyabb pedig a bruttó érték lesz. Belső két szintes ingatlanoknál a felső szinten már a tető dőlése miatt van bruttó érték, az alaprajzokon szaggatott vonallal szokták jelölni. Logikus módon a nettó sosem lehet nagyobb, mint a bruttó alapterület, a tulajdoni lapokon és a hirdetésekben mindig a nettónak kell(ene) szerepelnie. Az alábbi képen az étkezőtől kezdve a nappalibútoron át már minden a bruttó területben van. A nettó alapterületbe egyébként nem tartozik bele az erkély és a terasz mérete sem, bruttóban pedig általában a felével szokás számolni (tehát 39 nm + 4 nm terasz az 41 nm).

Szép, mi? Szerintem gyönyörű, sajnos fogalmam sincs, hogy eladó-e, ha az lenne, én tuti szeretnék foglalkozni vele. :)

Jó hétvégét mindenkinek!

Attila