A legtöbb tulajdonosnak fogalma sincs arról, mennyi adót vagy illetéket kell fizetnie, amikor vesz vagy elad egy ingatlant. Meglátjuk, hogy 2017-ben változni fognak-e a szabályok, mindenesetre most még az alábbiak vonatkoznak mindenkire, aki venne vagy eladna az országban.

Egy becsületes ingatlanos és az adásvételi szerződést készítő ügyvéd világosítja általában fel a delikvenseket, pedig milyen jó is lenne úgy számolni az ingatlan vételárát is, hogy tudjuk, mennyi költségünk van még utána, nem igaz? Sosem esik jól, ha utólag kapunk egy komolyabb összegű levelet a NAV-tól, hogy akkor fizetés...

Kezdjük az elején: az adó és az illeték két különböző dolog. Ne keverjük össze őket.

Az eladó által fizetendő: SZJA, azaz személyi jövedelemadó
SZJA fizetési kötelezettség akkor keletkezik, ha a lakóházát vagy lakását a vásárlást követő 5 éven belül szeretné eladni, minden más típusú ingatlan esetén ez az idő 15 év, tehát teleknél például ezzel kell számolni. Az adó mértéke az évek folyamán folyamatosan csökken, a 0. és az 1. évben még a teljes összeget kell megfizetni, a 2. évben már csak 90%-át, a 3. évben 60%-át, a 4. évben 30%-át. 
És mindezekkel CSAK AKKOR  kell számolni, ha az ingatlan értékesítésére nagyobb vételáron kerül sor, mint amilyen összeget az eladó az ingatlan megszerzésére fordított.
A NAV oldalán van egy dokumentáció, konkrétan a 9. számú információs füzet, amiben példákon keresztül kiszámítva mutatja be az adófizetői kötelezettségeket.

Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2016. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai a linken keresztül elérhetőek, a link közvetlen a NAV oldalára megy.

A vevő által fizetendő: a visszterhes vagyonátruházási illeték 
Ha valaki ingatlant vásárol, nem adót, hanem a fenti elnevezésű illetéket kell fizetnie. Az illeték megállapítása során nincs időkorlát, ha valaki vásárol, fix 4% az illeték, csak attól függ ennek mértéke, hogy volt-e korábbi eladás a vásárlást megelőző 1 évben. Ezt az illetékkedvezményt hívják cserepótló illetékkedvezménynek (az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény, Itv. 21. § (5) bekezdése).

Fontos tudni, hogy ha valakinek volt ingatlanértékesítése a vásárlást megelőző 1 évben, azt jelezze a megvásárolni kívánt ingatlan adásvételi szerződését készítő ügyvédnek, ugyanis az ügyvéd ilyenkor egyből megkéri az illetékmentességet. 

Ennek tájékoztatója a NAV oldaláról az alábbi linken érhető el.

Attila

Hová tart az ingatlanszamka itthon, és hová kellene, hogy tartson? Mert sajnos szerintem messze nem a jó irány az, ami most van a piacon. Szubjektív elmélkedés következik.

Amerikában az ingatlanértékesítői szakma egy megbecsült, komoly presztízsnek örvendő munka, amihez odakint komoly összegekbe kerülő vizsgákat kell letenni, mielőtt egyáltalán ügyfelekkel találkoznál. Nem dolgoznak nagy jutalékokért, az általános olyan 1.5% körül van, de figyelembe véve az árakat 1-1 manhattani kecónál, vagy épp egy kertvárosi családi háznál, egész jól élnek. Ott persze nincs olyan, hogy a tulajdonos foglalkozzon az eladással: kizárólagos szerződések vannak, egy ingatlanosod lesz, aki anélkül, hogy otthon lennél, open house-okat, tehát házlátogatásokat tart és tarthat megadott időpontban, hogy minél többen nézhessék meg egyszerre az ingatlant, táblát rak ki a ház elé / a lakás ablakába, és sorolhatnám.

Nyugat-Európában nem ennyire egyértelmű a helyzet, viszont a fejlettebb országokban mindenhol kemény szabályozás van a szakmára, végzettség és sok-sok tanulás szükséges a végzéséhez - nem is ott a reputációja, mint nálunk.

Az itthoni ingatlanszakmát már több előző posztomban is ekéztem, tényleg nem állunk jól sem szakmai felkészítésben, sem jutalékokban, sem elismertségben, sem rentábilitásban, mondom az okokat. Az első és legfontosabb a szabályozás hiánya. Manapság bárki lehet ingatlanos, nemtől, kortól, végzettségtől, felekezettől és alsógatyaszíntől függetlenül, hiszen elég, ha a munkáltatónak van egy ingatlanos végzettsége, máris alkalmazhat, mint a cégnek bedolgozó, lakásokat és ügyfeleket felkutató kollégákat. A cég adja minden esetben a számlát egy értékesítés után, aztán hogy mi történik azzal a pénzzel, például a tulajdonos felteszi az egészet a pirosra, vagy X százalékát visszaadja annak, aki az ügyletet intézte, sosem fog kiderülni.

A jutalékoknál ugyanez a hatalmas probléma: mindenki mással próbálkozik, mindenki máshogy adja elő azt, hogy ki fizet, most például van egy teljesen új cég a piacon, aki 2.5% körüli sikerdíjjal dolgozik de úgy, hogy azt a vevőtől kéri el, nem az eladótól. Az, hogy ennek mennyire lesz és lehet létjogosultsága az itthoni piacon, hamarosan kiderül, én személy szerint nem adok nagy esélyt az egésznek, ez nem Amerika... Viszont vannak olyan irodák, akik 2-2.5%-okért vígan eldolgozgatnak, vannak olyan cégek akik 4% alá nem mennek, az országos irodáknál pedig a mai napig beetetnek tulajdonosokat, hogy az 5%+áfás szerződés korrekt... Összességében egy hatalmas összevisszaság a jutalékozás, mindenki másban látja a jövőt.

A harmadik nagy kérdés a rentábilitás. Egy kezdő ingatlanos komoly megtakarítással kell, hogy rendelkezzen, mielőtt elkezd ingatlanozni, ugyanis nagyon nagy eséllyel nem fog az első 3 hónapban semmit eladni akkor sem, ha a belét kidolgozza: ilyen a piac. Be kell hozni töménytelen mennyiségű ingatlant, azoknál hetente próbálni árat törni, közben beiktatni szórólapozást, flyerek kirakását, mutatásokat, sorolhatnám, rengeteg munka van vele. A jelenlegi piaci trendek azt mutatják, hogy egy ingatlanosnak akkor van legalább havi 1 eladása, ha 25 lakás van a kezelésében és minimum napi 6 órát aktívan foglalkozik az ingatlanozással. Az arányokat el lehet tolni (pl 20 lakás és 8 óra, stb), de körülbelül ebből kell kiindulni. Viszont bejelentés ugyebár nincs, fix pénz tehát nincs vagy 1-1 cégnél is csak pár hónapra, borzalmasan gyenge jutalékmegmaradás mellett, így van, hogy hiába dolgozol rengeteget, kézzel fogható eredménye, hogy kifizesd az albérleted, nem lesz.

Megoldás

Egyelőre nem látszik az, hogy az állam szeretné ezt a helyzetet megoldani, de előbb-utóbb biztosan meg fogja, ami az első körben két dologból fog állni: az egyik az, hogy csak OKJ-s ingatlanértékesítői végzettséggel lehet majd valaki ingatlanértékesítő, a másik pedig a jutalékok törvényi szabályozása lesz. Az első kb fél év alatt 100e Ft-ból megoldható, nem egy nagy dolog, a második pedig már például a hitelezésnél megtörtént, szerintem csak pár év, hogy az ingatlanszakmában is megtörténjen. Ezzel a kisebb, lokálisan erősebb irodákat segítenék, a nagyok kénytelenek lennének kicsit átalakítani a rendszereiket, illetve itt is lennének ügyeskedők, zsebbe fizetők és fizetést kérők, ahogy az OKJ-t is ki lehetne játszani, pl asszisztens-ként futna a kolléga, de a jó irány biztosan ez lenne és sok szakmai hírnévrontó kollégát elvezetne más szakmába, hogy ott rontsa a levegőt...

Ha van ötleted a szakma segítésére, vagy olyan dolog, amiről szerinted érdemes lenne írnom a szakmával kapcsolatban, várom emailben vagy kommentben!

Jó hétvégét mindenkinek!

Attila 

Egész Magyarországon rossz az átlag helyesírás, de csak kevés helyen látszik annyira feltűnően valakinek ezen problémája, mint egy ingatlanosnál. Csináltam egy szimpla, teljesen véletlen keresést a .com-on és elkezdtem elölről olvasgatni a hirdetéseket. Az elütéseket most nem veszem helyesírási problémának, az bárkivel előfordulhat, az csak egy másik dolog, hogy nincs utóellenőrzés, ahol azt az elütést ki kellene szűrnie, illetve a magánszemélyek hirdetéseit sem veszem ide, hiszen ingatlanosokat kritizálok... alap hibák vannak, csodákra leltem, mutatom.

Szimplán annyit ütöttem be, hogy eladó lakás, Budapest, 10. kerület, tehát a kiszemelt Kőbánya.

1: helység - helyiség
Sokan észre sem veszik ezt a hibát, engem nagyon tud bosszantani.

A helyesírási szabály a következő: a helység jelentése település, például Karcag egy helység, viszont a fürdőszoba, a wc és a nappali helyiségek - tehát az ingatlan elkülönített részei mindig helyiségek. Arról ugyancsak nincs fogalmam, hogy a gyógyszertárat és a pékséget miért sikerült nagybetűvel írni...

2. Értelmes mondat
És még egy oldalt sem kellett lapoznom, itt egy következő csoda, akinek nemigazán sikerült értelmes leírást csinálnia a hirdetéshez, az első mondat főleg remekül sikerült:

Hogy a végén mit akart a költő azzal az "A, 1"-el, valószínűleg sosem fog kiderülni. Szomorú.

3. Közösköltség

Egyszer és mindenkorra tegyük tisztába: külön kell írni, közös költség.

4: vicces elírás
Nem akartam elírást belevenni, de amikor elolvastam ezt a hirdetést, hangosan felnevettem... hogy kell egy ingatlant "teléskörűen" felújítani? :D
 

Megint ugyanaz a hiba: nem olvassa az ingatlanos vissza azt, amit írt... annyi ilyen és ehhez hasonló hibát látok, amit akár egy visszaolvasással is orvosolni lehetne... a vesszőhibákat már nem is említem.

 5: szorgalmi út
Ez csak hirtelen eszembe jutott, de az biztos, hogy 100-ból 99 ingatlanos szorgalmi útnak írja a szolgalmi utat, ami egy adott telek megközelíthetőségének biztosítása a szomszéd telken keresztül akkor, ha a megközelíthetőségre más lehetőség nincs. Ha nem tudjuk leírni, használjunk inkább más kifejezést rá: átjárási jog.

 6: lifthók
Egy előző bejegyzésemben erről már beszéltünk: a megfelelő szó: lichthof, ha nem hiszed, itt a wikipédia hozzá. Kimondani így kell: [lihthóf]

Ha esetleg találtok olyan hirdetést, amit szerintetek érdemes lenne kielemezni a blogban, küldjétek nekem bátran el akár emailben, akár Facebookon, az elérhetőségeimet oldalt megtaláljátok. Hangsúlyozom, hogy csak ingatlanos problémák érdekelnek, a magánszemélyes hirdetések megoldása nem az én dolgom, általánosban jobb lett volna több nyelvtant tanítani sokmindenkinek.

+ 1: kauKció
Miért??? Bár az alábbi szöveg hemzseg a helyesírási hibáktól, egyszerűen felfogni nem tudom azt a plusz K betűt. Egyszer és mindenkorra szokja meg mindenki: lehet, hogy kimondáskor olyan, mintha lenne ott egy K, de nincs! A szó amit keres a költő: kaució.
 
Ugyanezen hirdetésben csak még egy: terem garázs.... wáh! A szó, amit az ingatlanos hölgy keres: teremgarázs. A többi hibát már le sem írom, sírjon rajta más is.

Attila