Volt már bejegyzésem arról, mennyire fontos is egy megfelelő minőségű fotó egy ingatlan értékesítéséhez, alább viszont egy érdekes összehasonlítást láthattok: két fotós (!) által készített sorozat, az én értékesítésemnél, egy 8. kerületi, még eladó 2 szobás újépítésű, emeleti ingatlanban. Te melyik képekkel felrakott hirdetést vásárolnád meg? Szerintem a képek magukért beszélnek, nem hiszem hogy komolyabb magyarázatra szorulna bármelyik.

A képekhez nem nyúltam utólag, a fotósoktól így kaptam meg őket - ami nem jelenti azt, hogy nincs rajtuk utómunka, a lényeg az, hogy ők tették bele a munkát és adták ki a kezükből a munkát. 

A hálószoba, ugyanabból a pozícióból fotózva.

A nappali és az amerikai konyha a terasz felől fotózva.

A terasz, ami a nappali és a szoba előtt is végigmegy.

Van, hogy a fürdőszoba a méretei és formái miatt nem fér be egy képbe, de ez nem probléma, lehet két képen is, ha azok értelmesen mutatnak. Lényeges felismerni, hogy mikor szükséges egy plusz kép ahhoz, hogy az ténylegesen többet is mutasson, többet is adjon.

Hangsúlyozom tehát, hogy a képeket nem a tulajdonos, nem egy ingatlanos, hanem két, egymástól teljesen független profi fotós csinálta, egyikőjük sem kezdő a szakmájában, mégis mennyire mást tudnak ugyanarról az ingatlanról. Nem szabad elfelejteni, hogy a hirdetések óriási óceánjában az első, amit az érdeklődő meglát, az az egyetlen kép, amit mi főképnek helyeztünk el, fontos tehát, hogy az a kép olyan legyen, ami miatt kattintani fognak.

Lehet, hogy én vagyok túlontúl maximalista a témában, de úgy gondolom, az ügyfelem képviselése jelen helyzetben egyértelműen megkövetelte az újrafotózást és most ezt a blogbejegyzést is.

Attila

Rengetegen, köztük ingatlanosok is pontatlanul használják a komfortfokozatokat, alább elmagyarázom, hogy például miért nem lehet összkomfortos egy konvektoros lakás, vagy mi is a duplakomfort komfortfokozat.

A komfortfokozat definíció szerint a lakásnak vagy szállodának a helyiségekkel, valamint a kényelmi berendezésekkel (pl. közművek, fűtés, WC) való ellátottság törvény által meghatározott szintje. A törvény öt féle komfortfokozatot ismer: összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli és szükséglakás. Jól látjátok, sem a duplakomfortos, sem a luxus komfortfokozat nem létező a törvény szerint, hiába használják a tulajdonosok, a weboldalak és az ingatlanosok egyaránt. 

Az összkomfortos lakás az a lakás, amely legalább egy 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel, fürdővel és WC-vel, valamint közművesítettséggel, melegvíz-ellátással és központos fűtési móddal rendelkezik. A kulcsszó jelen esetben a központos fűtési rendszer, ami pl cirkó vagy kazán, de semmiképpen nem cserépkályha, konvektor vagy olajkályha. Tehát egy konvektoros fűtésű lakás semmiképpen nem lehet összkomfortos. Összesen ennyiben különbözik a komfortos és az összkomfortos komfortfokozat.

Az a lakás, amely a komfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább egy 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, továbbá fürdőhelyiséggel vagy WC-vel, valamint legalább villany- és vízellátással, és egyedi fűtési móddal rendelkezik, félkomfortosnak tekinthető.

Ezalatt már csak a komfort nélküli és a szükséglakás definiálható, előbbi az a lakás, amely a félkomfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább egy 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, továbbá a lakáson kívül WC (árnyékszék) használatával, valamint egyedi fűtési móddal rendelkezik és a vízvétel lehetősége biztosított, utóbbi helyiség vagy helyiségcsoport, amelynek alapterülete a 6 m2-t meghaladja, külső határoló fala legalább 12 cm vastag téglafal (vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal), ablaka vagy üvegezett ajtaja van, továbbá fűthető és WC (árnyékszék) használata, valamint a vízvétel lehetősége biztosított. A fokozatok esetén főzőhelyiség hiányában a lakásnak (ide nem értve a Szükséglakást) „további, legalább 4 m2 alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel kell rendelkeznie”.

A komfortfokozatokat az 1993. évi LXXVIII. törvény 91/A. § -a szabályozza.

A "duplakomfort" és a "luxus" fogalmakat a jogszabály nem ismeri, ezek az összkomfortos fokozatba esnek, mindkettő a 2 vagy több fürdőhelyiséggel és WC-vel rendelkező ingatlanokra használják, főleg a hirdetésekben - a luxus annyiban különbözik még, hogy a használt anyagok a legmagasabb minőséget képviselik (a tulaj vagy a hirdető szerint, mert természetesen ez teljesen szubjektív).

Ha kérdésed lenne, bátran írj nekem Facebook oldalamon keresztül.

Attila

A mai zöld felfogásban egyre nagyobb területet nyer az energiagazdaságos építési módok több fajtája. A megoldások szinte végtelenek, én nagyvonalakban csak néhány tippet adok, amikre egy laikusnak is érdemes figyelni.

Falazat

A fenti képet egy infa hőkamerával készítették, ahol jól látszik, hogy a falakon és a nyílászárókon is komoly hőveszteség van. A különböző építési elemeknek közelező megadni a hőátbocsátási tényezőjét, ez jelenleg a legfontosabb mérési tényező az építkezéseknél. Egy anyag hőátbocsátási tulajdonságát az úgynevezett U-értékkel, a hőátbocsátási tényezővel jellemezzük (W/m2K). Ez megmutatja, hogy mennyi hőenergia szökik el egy építőelemen keresztül, ha a hőmérsékletkülönbség 1 fok. Minél kisebb az U-érték, annál jobb a szigetelés és annál jobban takarékoskodhatunk az energiával. Ősszehasonlításképpen: 2019-ben az új lakásokba beépítésre kerülő nyílászárókon az elvárt U érték 0.8, azonban egy 2011-ben épült általános (tehát nem passzív) társasházban általában még 1.0, 1.1-es értékű nyílászárók vannak. 

Lényeges tehát a korszerűsítés, a hatvanas években épített tipikus családi házak sátortetős, földszintes, 38 centi vastag kisméretű téglafalazattal, gerébtokos ablakokkal, borított fagerendás födémmel, gázkonvektoros fűtéssel, villanybojleres melegvíz-ellátással csak "gyenge" energetikai besorolást kapnak, a nyolcvanas évektől épült tipikus családi házak nyeregtetős, pincével, földszinttel és beépített tetőtérrel, B30-as blokktégla falakkal, hőszigetelt üvegezésű fa ablakokkal, előre gyártott vasbeton gerendás födémmel, radiátoros központi fűtéssel, vegyes és gázüzemű kazánnal szerelve "átlagos" besorolásúak.

A kétezres évek elején sokan kipróbálták az 5 centis polisztirol szigeteléseket, manapság azonban ezek már mit sem érnek - a dráguló energiadíjak és a környezettudatosság miatt nem ritkák a 15-20 centi vastag szigeletések sem.

Jól lehet spórolni a megfelelő minőségű építőanyagok megválasztásával is: vannak olyan falazatok, ahol az U értékkel szigetelés nélkül (!) is elérhető a 0.2-es tényező (pl ProKoncept), de a passzívházaknál akad ezalatti érték is (pl PKC40 Platinum U=0.12). 

Nyílászáró

A falak mellett ugyanígy lényeges a megfelelő bejárati ajtó és a megfelelő nyílászáró megválasztása is.

Egy jól megválasztott ablak beépítése évtizedekre megoldja ezt a problémát, például a Rehau Geneo MD Plus ablakok kérhetőek passzívház kivitelben is, kategóriájában a legjobb energiahatékonyságú profil a passzívház szabványnak is megfelelő ablakokhoz (pl. Uw= 0,73 W/nmK) és az alacsony energiafogyasztású épületekhez (pl. Uw= 1,1 W/nmK). 

Lényeges szempont a hanggátlás is, ezt hanggátlási osztályokra bontották, 1-től 6-ig osztályozva, a legkisebb, 1-es osztály 25-29 decibel-lel csökkenti a külső zajt, a 6-os osztály már több mint 50 decibel-lel képes ugyanerre. Érdemes tehát beépítés előtt a hőszigetelés mellett a hangszigetelőképességet is csekkolni.

Fontos odafigyelni a bejárati ajtó hőszigetelésére is. Bizonyos esetekben a bejárati ajtó hőszigetelő mellékes, például ha olyan társasházban lakik, ahol a lakásajtó fűtött lépcsőházba nyílik, nincs különösebb jelentősége az ajtó szigetelésének. A 20-22 fokos lakás és a 10-15 fokos folyosó hőmérsékletének különbsége ugyanis nem annyira jelentős, hogy komoly hőszigetelést kívánjon, ezzel a feladattal egy átlagos ajtó is könnyedén megbirkózik. Azonban fontos tudni, hogy nem minden biztonsági ajtó hőszigetel is, főleg az olcsóbb, kínai ajtók esetében. Vannak utólagos bejárati ajtó hőszigetelésével foglalkozó cégek, de az nem lesz ugyanaz, mintha gyárilag úgy kérte volna... a gyárilag szigetelt ajtóknál hatásosabb szigetelőanyagokat tudnak alkalmazni, az ajtó lapszigeteléséhez (vagyis a belső felületéhez) például a manapság ismert egyik legjobb hőszigetelő anyagot, a kőzetgyapotot, amit utólag szinte lehetetlen beépíteni.
A gyári szigetelésű ajtóknál rések sem keletkeznek, hiszen az ilyen ajtók többsége tokkal együtt érkezik, ez pedig eleve úgy van kialakítva, hogy az ajtó pontosan illeszkedjen bele.

Tető és tetőtér

ÍRégebben a tetőtereket többnyire kéthéjú hidegtetőként elsősorban tárolásra használták, manapság sűrűn használatos a tetőterek lakás célú beépítése. A beépített tetőtér hőtechnikai szempontból is számtalan kérdést felvet. Mivel könnyű, kis hőtároló tömegű szerkezetről van szó, a legjobban hőszigetelt tetőtér is hamar felmelegszik például nyári kánikulában, de hamar ki is hűl télen, ha a fűtést leállítják.

Többféle tetőhöz többféle megoldás létezik, természetesen a tető típusától függően, ezért mindig lényeges, hogy ezzel foglalkozó szakértő segítségét érdemes kérni - a közös az, hogy a szigeteléssel mindenféleképpen foglalkozni szükséges, mert hiába szigetelünk falat és fizetünk komoly összeget jó minőségű nyílászáróra, ha a tetőn át kiszökik télen a meleg... 

Családi házakat lehet szigetelni a szarufák fölött, között és alatt is, ha nem akarjuk beépíteni a tetőteret, lehet szigetelni többcélú könnyű hőszigetelő lemezzel is, mely alkalmas válaszfalakhoz, előtétfalakhoz, borított gerendafödémekbe, nem járható padlásfödémekre és acél falkazettákba is.

A lényeg az, hogy bár nem mindegyik tetőszigetelés beépítéséhez szükséges szakember, a felmérést mindenképpen javaslom egy hozzáértővel végeztetni.

Attila