Nem vicc, mégsincs rengeteg ember tisztában vele: az eladó köteles szavatosságot vállalni az eladott ingatlanával kapcsolatban. Ez persze időben korlátozott és a jog is védi az eladót, de előfordulhat szándékosan eltitkolt, úgynevezett rejtett hiba, ami a belakott ingatlanok esetén viszonylagosan hamar ki is derül. Hogy meddig és milyen esetben kérhető számon a hiba az eladón? Most választ kap mindenki a kérdésekre.

A hatályos PTK rendelkezései alapján minden eladó jog- és kellékszavatossággal tartozik vevő felé. Előbbi azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonjogát ténylegesen jogosult eladó átruházni, utóbbi pedig arra, hogy az ingatlannak nincs olyan ismert (de nem ismertetett), esetleg rejtett hibája, ami az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozza. A kellékszavatossági igény öt évig érvényesíthető az eladón vagy felszólítás, esetleg bíróság útján, ha olyan hibával találod szembe magad, amit a birtokbavétel előtt nem ismerhettél fel és az eladó nem tájékoztatott róla. Nagyon fontos, hogy volt-e lehetőség észlelni, vagy volt-e lehetőség az adott hibára következtetni, ugyanis a bíróság figyelembe veszi ezeket a tényeket is, például nem fog a vevő egy fillért sem látni akkor, ha az udvar fölött átívelő légvezetékek miatt szeretne elégtételt, hiszen az udvari bejáráskor látnia kellett azokat...

Látható hibák, például repedések, dilatációk után is elvárja a bíróság az alaposabb utánajárást, tehát ez sem számít rejtett hibának, fontos ezekre odafigyelni - aki ezeket elmulasztja, nem tudja érvényesíteni szavatossági igényét akkor sem, ha egy elmismásolt repedés komolyabb gondot rejt, de bármilyen oknál fogva annak nem nézetett részletesebben utána.

Várható hibák miatt sem lehet érvényesíteni szavatossági igényt. Tehát ha például van egy kisebb csőrepedés, lefolyó eltömődése, villanykapcsoló meghibásodása, használt beépített konyhai eszközök meghibásodása mind-mind a használat természetes velejárójának tekinthető, hiába pech, ha tönkremegy egy hét használat után a sütő, ilyesmi előfordul, ha előtte évekig ment is.

A hiba felfedezését követően késedelem nélkül és igazolható módon kell közölni a hibát az eladóval, ennek elmulasztása is jogvesztéssel járhat. A hiba jellegétől függően érdemes egyeztetni az eladóval, hogy vállalja-e önköltségén a javíttatást, vagy magunk kell hogy javíttassunk, de itt az alapos dokumentálás, a számlák elpakolása, a teljes helyreállítási folyamat fotózása/videózása is lényeges a bizonyítás miatt... A költségek megtérítéséhez ezután küldeni kell egy felszólító levelet, valamint a követelést alátámasztó dokumentáció másolatait, fotókat és videókat, illetve kitűzni egy megfelelő határidőt - ha nem fizet a kötelezett, egymillió forint alatt fizetési meghagyás kérhető, fölötte közvetlenül lehet menni pereskedni, sajnos azonban ezeket a költségeket mindig meg kell előlegezni, a bíróság eljárási idejéről pedig már nem is érdemes beszélni...

Nagyon bízom benne, hogy senki nem kerül soha ilyen slamasztikába, én mindig a legjobb tudásom szerint próbálom segíteni a feleket, szükség esetén ácsot, statikust és műszaki ellenőrt is hívunk, ha a helyzet igényli. Sok pénzről van szó, nagy felelősség mind eladónak, mind vevőnek a szituáció, fontos a szakértő körültekintés, ezt senki ne felejtse ki, amikor vásárol!

Ha mesélnél sztorit, esetleg segítséget kérnél egy ilyen helyzettel kapcsolatban, megteheted Facebook oldalamon keresztül is!

Attila

Megvolt a bejegyzésem egy hete arról, milyen költségeid lehetnek akkor, ha veszel egy ingatlant, most pedig összefoglalom azt, mit kell fizetned akkor, ha eladsz valamit.

Jutalék

Mindig hangsúlyozom, nincs mindenkinek szüksége ingatlanosra, csak sokkal többen vannak azok, akik azt hiszik magukról, hogy nincs szükségük rá, pedig lenne... Ez is egy szakma, amit jópár kollégámmal együtt jól csinálunk és ahogy minden szakmában, nálunk is vannak kutyaütők és csalók... de ha egy jó kollégához fordul, sokkal jobban is járhat még jutalék megfizetése után is, mintha maga foglalkozott volna vele és rengeteg időráfordítás mellett küzdött volna a rengeteg vevővel... Az átlag jutalékok 3-4% között mozognak, de persze nem ritka az efölötti próbálkozás sem. Amondó vagyok, hogy 3, 3.5%-os jutalék fölött senkit ne bízzanak meg, lesz jobb megoldás a piacon.

Személyi jövedelemadó

Lakás vagy lakóház eladása esetén csak akkor kell SZJA-t fizetni, ha az eladó az ingatlant kevesebb, mint 5 éve vette. 2019-ben egyéb ingatlan esetében a megszerzést követő 5. év után ugyancsak nincs SZJA fizetési-kötelezettség (a régi 15 év helyett). Az ingatlanok eladásakor az adó mértéke 15%, azonban az összeg pontos mértéke függ még több dologtól, például számlával igazolható korszerűsítés, bővítés, az összeg, amennyiért vásárolta, de csökken az összeg évről évre, a vásárlástól számítva, az ötödik évig (a megszerzést követő második évben a levonások utáni összeg 90%-át kell alapul venni, a harmadik évben 60%-ot, a negyedik évben 30%-ot). Ezekbe ennél részletesebben most nem megyek bele, ha valaki akarja, ezen a linken egy letölthető PDF-ben olvashat minden részletről.

Energetikai tanúsítvány

Az eladónak érdemes már akkor elkészíttetnie az energetikait, amikor kitalálja az értékesítés tényét, ugyanis ezzel is elősegíthető az értékesítés. Az energetikai ára lakásoknál 12-20e Ft körül alakul,  házaknál 20-50e Ft, mérettől függően.

Nullás igazolások

Ezt csak extraként írom fel, ugyanis általános esetben az igazolások kikérése nem kerül pénzbe, de fontos, hogy ezeket az igazolásokat készíttessük el, amikorra az ingatlant át kell adnunk új tulajdonosának. A legfontosabb mindközül a lakások esetén felmerülő közös költség igazolása, ugyanis az órákat át lehet iratni egy kis tartozás mellett úgy is, hogy az eladó felé kiküldik a végső összegeket, ami esetleg fennmaradt.

Kihagytam valamit? Írd meg nekem bátran Facebook oldalamon keresztül és kiegészítem vagy akár egy új bejegyzésben is beszélek róla. Szép vasárnap délutánt mindenkinek!

Attila

Több ügyfelem kérdezte mostanában a költségeket egy általános ingatlanvásárlás esetén, ezeket most bejegyzésszinten is összeszedtem, hogy mindenki ki tudjon indulni belőle.

Vételár

Vagy teljes önerőből, vagy hitellel, CSOKkal, lakástakarékkal - valahogy rendezned kell majd a teljes vételárat, ez mindenkinek egyértelmű. Szerződéskötéskor általánosan 10% foglaló szokott lenni, amit készpénzben szokás rendezni, ez egy adásvételi szerződés ellentételezésére szokott így szolgálni, általában ebből fizeti az eladó az ingatlanost. A lényeg, hogy a szerződéskötéskor már tisztában kell lennünk azzal, hogyan, mikor és milyen forrásokból rendezzük a teljes vételárat és tisztázni kell, hogy a vételárat milyen formában szükséges megfizetni.

Illeték

Vásárláskor a legnagyobb extra tételt az illeték megfizetése jelenti. Az ingatlan piaci értékének 4%-át jelenti, amit minden esetben meg kell fizetni akkor, ha nem "lakáscsere" történik. A lakáscsere az, ha egy éven belül el is adsz vagy el is adtál ingatlant és a megvásárolt ingatlan értéke kisebb, nem kell illetéket megfizetni. Ugyanígy illetékmentes, ha házastársak, vérszerinti rokonok közt történik visszterhes vagyonátruházás, vagy önkormányzati lakás megvásárlásáról van szó. Az illetékkel kapcsolatban fontos még megemlíteni, hogy amennyiben 30 millió forintnál olcsóbb, újépítésű lakásról van szó, akkor az illetéket csak 15 millió forint után kell fizetni, valamint azt, hogy 35 év alatti, első lakást vásárló fiatalok részére csak 2%-ot kell fizetni, amennyiben a lakás vételára 15 millió forint alatt van. Budapesten ez már kvázi lehetetlen, de vidéken még sokan tudnak élni ezzel a lehetőséggel is.

Ügyvédi költség

Minden esetben a Vevő joga ügyvédet választani, kivétel, ha valamiért az eladó ragaszkodik a sajátjához (pl új projekteknél projektügyvédet alkalmaznak, hogy a későbbi, használatbavételi engedély és albetítések intézése is egy kézben legyen, ezáltal is gyorsítva a folyamatokat). Használt ingatlanoknál általánosan a vételár 0.5-1% közötti összegért dolgoznak, fontos azonban, hogy minden esetben ingatlanjoggal foglalkozó ügyvéddel dolgoztassunk - természetesen minden ügyvédnek van joga szerződést ellenjegyezni, de egy válóperes ügyvédnek nem ez a fő területe... 

Esetleges ingatlanos jutalék

Írtam már a vevői jutalékokról bejegyzést, sok vevőnek egyszerűen nincs ideje keresgélni, ezért bizonyos összeg fejében megbíznak egy olyan ingatlanost, aki keres neki, kiszűri a vackokat és segít megtalálni az ideálisat, kevesebb lyukrafutás mellett. Főleg akkor szoktam ezt javasolni, amikor valakinek az adott területen semmi helyismerete nincs - ne gondolja senki, hogy minden utcában jó befektetés a mai világban ingatlant venni...

A hitel járulékos költségei

Bankja válogatja, van ahol elengedik őket és van ahol csak részben számolják fel, de a hitelnek mindig vannak járulékos költségei. Ilyen például a földhivatali költségek (jelzálogbejegyzés), a közjegyzői munkadíj, az értékbecslés díja vagy a folyósítási díj. Érdemes több banktól ajánlatot kérni, mert a THM-ek mellett ezek az összegek is számítanak: összesen kényelmesen 100 ezer forint fölötti mínuszt is jelenthet.

Remélem tudtam segíteni ezzel a kis összefoglalóval, ha úgy gondolod, hogy lehetne bővíteni valamivel, esetleg elmesélnél történetet ezzel kapcsolatban, megteheted Facebook oldalamon keresztül, vagy nekem üzenetben a becsuletesingatlankozvetito.hu weboldalamon, ahol bemutatkozást is láthatsz rólam. 

Kellemes napot mindenkinek, hamarosan hétvége!

Attila