Több oka lehet annak, ha ugyanolyan, vagy nagyon hasonló ingatlanok óriási árkülönbséggel vannak hirdetve a portálokon, ma az egyik ilyen okkal, az érzelmi kötődéssel foglalkozom. Hogyan ismerhető fel? Hogyan tudok én, mint ingatlanos segíteni ebben?

Okai

A tulajdonosok általában arányosan jobban kötődnek az ingatlanhoz, minél régebben laknak benne. Főleg az idősebbek az érintettek, de középkorúaknál is előfordul, akik az első, saját lakásukat fogják értékesíteni és még nem látják, hova is költöznek: a saját két kezeddel dolgoztál meg érte, érthető, hogy kötődsz hozzá. A fő ok pont ez: mivel te megdolgoztál érte, akár te újítottad fel a két kezeddel vagy te építetted, azt gondolod, hogy ezt a fajta pluszt megfizetik a vevők, de természetesen nem... Érzelmileg kötődhetsz mindenhez: magához a lakáshoz, bútorokhoz, emlékekhez - például volt olyan eladásom, ahol az eladó elvitte a nappali és a konyha közötti belső ajtót és ajtókeretet, mert a gyereke úgy nőtt fel, hogy arra az ajtókeretre évente felkarcolták, mennyit nőtt az azóta felnőtt és elköltözött lányuk. Megértem, de ezt senki nem fogja megfizetni és itt ő szerencsés volt, hogy lehetősége volt elvinni, nem lehet minden esetben ezt megtenni.

Felismerése

Én ingatlanosként jópár éve ügyfelek között mozgok és percek után látom, hogy az érzelmi kötődés egy komoly probléma lesz az értékesítéskor, ezért nagy hangsúlyt fektetek arra, hogy ezt elmagyarázzam az adott eladónak. A lényeg az, hogy én termékként tekintek az ingatlanra, ezért próbálom a lehető legjobb színben feltüntetni: remek fotók, világosban és kitakarítva, minél kevesebb ingósággal, amik elvonják az ingatlanról a figyelmet. Amikor kijön egy ügyfél, az ingatlanról kell beszélnünk és arról, ők mit szeretnének benne, mi az elképzelés - egyszerűen nem szabad az eladónak elvonnia a fókuszt azzal, hogy évtizedekkel ezelőtti sztorikat mesél minden helyiségben történt eseményekről, a bútorokról (amik ráadásul ott sem maradnak), vagy arról, hogy neadjisten hol halt meg egy adott rokon (sajnos ilyen is előfordult és senki nem szeretne olyan ingatlanban lakni, ahol tudja, hogy nemrégiben a volt tulajdonos felesége/férje az adott hálószobában halt meg...).

Megoldása

Egyszerű: nem beszélünk irreleváns dolgokról. Sem én, sem a tulajdonos, ha véletlen ott van vagy ott akar lenni. Sok tulajdonsága van az ingatlannak, ami a vevő szempontjából fontos, azokból megfelelően felkészültnek kell lenni és így is rengeteg infót fog kapni az első megtekintéskor, ezért szigorúan tilos olyan plusz infókat a fejébe tuszkolni, ami teljesen független az ingatlantól. Nem számít az elkerülendő bútorok származása vagy értéke, a falon lévő festmények milyensége, a családtagok élményeinek elmagyarázása - szorítkozni kell a lényegre, az épületre magára, annak milyenségére, korára, állapotára és azokra az információkra, amiket a vevő ténylegesen megvesz, megfizet akkor, ha üzlet lesz a dologból.

Ha úgy gondolod, hogy az érzelmi kötődés befolyásolt téged az árazásban, vagy nem tudsz egy lakásmutatást anélkül megoldani, hogy 2 órát beszélgess a vevővel a múltról, neked igencsak egy megfelelően megválasztott ingatlanosra lenne szükséged. Ez adott esetben lehetek én, de minden esetben egy megfelelő szakembert kell választani, aki tisztában van a környékbeli piaccal, az adott igényekkel és megfelelően felkészült az ingatlanból. 

Kövess engem Facebook oldalamon keresztül, ahova mindig posztolok extra információkat is - érdemes like-olni, már majdnem 3 ezren vagyunk! :)

Kellemes hétvégét mindenkinek, igyatok sok folyadékot ebben a nagy melegben!

Attila

Az ingatlanpiac jelenleg részben a jó hitelezésnek és a hitelfelvétel rugalmasságának köszönhetően megy olyan jól, amennyire. De nagyon nem mindegy, hogy hogyan indítod el a hitelfelvételi folyamatokat, illetve megfelelő emberhez fordulsz-e a legelején: a bank kiválasztásakor - több millió forintot spórolhatsz, ha gondolkodsz az elején! Böszörményi Barbarával, 15 éve az ingatlanhitelezésben dolgozó, bankfüggetlen hitelszakértővel beszélgettem.

Van egy kedvenc bankom, ahol évtizedek óta intézem pénzügyeim, besétálok, hogy ingatlant szeretnék venni, adjanak hitelt. Számít, hogy ezer éve az ügyfelük vagyok?

Hogy működik nálatok ez az egész hiteligénylési folyamat?

CSOK-ot, babavárót, minden egyéb dolgot intéztek?

És mennyibe kerül ez nekem?

Tehát jól értem? Jobb feltételeket, jobb THM-et, végérvényesen pedig jobb törlesztőt tudtok nekem TI kihozni, mintha én besétálnék ügyfélként a bankomba?

Nem csak venni, építeni is drága manapság a munkaerőhiány és az ebből adódó magas órabérek, illetve az építőanyagok ára miatt - de ha egyéni igényeid csak így tudod kielégíteni, itt egy fontos bejegyzés, mire kell figyelni, ha telket vásárolsz álmaid otthonának.

Beépíthetőség

Minden esetben tájékozódjunk előre, mekkora az adott telek beépíthetősége, ami azt jelenti, hogy a tulajdoni lapon feltüntetett terület x százalékát lehet fizikailag beépíteni. Példa: 1000 nm-es telek 15%-os beépíthetőséggel 150 nm alapterületű házat jelenthet MAXIMUM, ebből semmilyen szinten nem lehet kicsúszni, mert a használatbavételi engedély bánhatja.

Forma, lejtés

Logikus módon az ideális a szabályos téglalap vagy a négyzet alakú telek, de szinte bármilyen formára lehet értelmes épületet építeni, azonban ha nem egyezik a stílusunkkal vagy a kitalált épület formájával, el kell engedni.
Sokan csak a teljesen sík telkekben szoktak gondolkodni, de több méteres lejtésű telkekre is lehet kiválóan építkezni. Kicsit megnöveli a költségeket, de adja magát, hogy könnyebb garázst, borospincét vagy bármilyen pinceszinti helyiséget építeni, így megint az igény és a szükség lesz az, ami megmondja, megfelelő-e nekünk ez az adottság.

Tájolás

A nappalit általában a telek hátsó, csendesebb részére szokták tenni a tulajdonosok, így első körben meg kell nézni, hogy amennyiben az ablakok így nyílnak, mit látunk és mennyire lesz nappalink benapozott. Sokan ragaszkodnak a déli-délnyugati fekvéshez, hogy délután benapozott legyen a nappali, de általában van lehetőség úgy forgatni a házat a terveken, hogy még megfelelően napos legyen minden helyiség, de intim, privát maradjon az utcafront felől minden erre kényes szoba.

Bontandó épület

A bontás sem olcsó manapság, egy 50 nm-es téglaházat teljesen elbontani és elszállíttatni másfél-két millió forint is lehet, arról nem is beszélve, hogy sokszor a közműveket is cserélni kell alatta, mert már nem olyan minőségűek vagy típusúak, ami a mi igényeinknek, szükségletünknek megfelel. Azért fontos ezzel foglalkozni, mert a telek értékét befolyásoló tényezőről beszélünk, bontani nem egyszerű dolog és ahogy írtam, megkérik a sitt elszállításának is az árát rendesen.

Közművek

Az előbb írtam róla, hogy neuralgikus pont a közművek állapota, milliós nagyságrendek lehetnek a cserék, de mindig tájékozódjunk arról, egyáltalán vannak-e legalább az utcán a telek előtt közművek. Persze lehet élni csatorna nélkül, de a telek értékét komolyan befolyásolja a megléte... Vízbevezetés, csatorna állapot, villanyvezetékelés, mind-mind fontos és ellenőrizendő.

Szomszédok

A szomszédság nem csak személyként fontos, hanem az épületek helyzete is számít. Sok területen nem lehet szabadonálló házat építeni, hanem a szomszéd falához kell az egyik faladat tenned, de számít az is, hogy a szomszéd minden épülete fel van-e tüntetve megfelelően a helyszínrajzokon és minden engedéllyel épült-e. Minden teleknek vannak szabályai arra vonatkozóan, hogy a telekhatároktól milyen messze kell építeni, ez befolyásolhatja leendő házunk méretét és formáját is, tehát soha nem szabad figyelmen kívül hagyni.

Beépítési előírások

Nem csak a beépíthetőségi százalék van meghatározva: legnagyobb építménymagasság, a szintterületi mutató, a zöldterület mértéke, az előkertek, az oldalsó vagy a hátsókertek minimális távolsága a telekhatártól mind-mind befolyásoló tényező, de sok területen meg van szabva az is, hogy milyen formájú lehet a tető, sőt, van, hogy a stílusát és a színét is megszabják, hogy beleillő legyen a környezetbe. MINDEN ESETBEN tájékozódjunk minden fenti kérdéssel kapcsolatban az illetékes építésügyi hatóságnál, de a magyarorszag.hu-n lehet lekérni térképmásolatot valamint tulajdoni lapot, ezekkel már el lehet indulni.

Telektípus

Az sem mindegy, hogy a tulajdoni lapon a telek miként van bejegyezve. Belterület? Szántó? Üdülő? Gyümölcsös? Kivett, beépítetlen terület? Mind-mind befolyásolja, miként és mekkora ház építhető rá, ha egyáltalán építhető átminősítés nélkül... A tulajdoni lapon továbbá kiderül az is, hogy van-e teher, haszonélvezet vagy bármi probléma, ami nehezítheti a vásárlást - ehhez is javasolt ügyvéd vagy egy ingatlanos segítségét kérni. Érdemes az eladóval még megegyezni esetleg egy geodéta felkérésében is, aki kitűzi a pontos telekhatárokat, ha az nem lenne egyértelmű (pl nincs körbekerítve).

Kihagytam valamit? Hozzáfűznél? Megteheted bátran Facebook oldalamon keresztül!

Kellemes hetet mindenkinek, oszd meg ha tetszett a bejegyzés, köszi!

Attila