Egyértelmű, hogy többek között a remek hitellehetőségek miatt megy a szekér még mindig az ingatlanpiacon, noha mostanában eléggé betett a MÁP+, továbbra is jó a vásárlási kedv. A bankok remek kondíciókat adnak és a jegybanki alapkamat is alacsonyan van, azonban július 1-től szigorodtak a feltételek.

Jövedelem

A bankok két féle jövedelmet vesznek figyelembe, ezeket úgy nevezik, hogy elsődleges, valamint másodlagos jövedelem. Az elsődleges általában a munkabér vagy a nyugdíj, a másodlagos például a GYES, GYED, KATÁs jövedelem, családi pótlék, ilyesmik. Fontos, hogy a másodlagos jövedelemmel csak akkor számol egy bank, ha az elsődleges jövedelem összege egyáltalán eléri a bank által meghatározott minimumot, ez általában a minimálbér mértéke.

Az előbbi, hivatalosan (NAV jövedelemigazolással) alátámasztható jövedelmek (tehát az ennyit meg annyit kapok zsebbe jövedelem nem számít) összege határozza meg, hogy maximum mennyi hitelt kaphatsz.

Ha van adóstárs, például házaspár vagy rokonok, családtagok együtt veszik fel a hitelt, akkor a hitelszerződésben szereplő személyek jövedelme összeadódik, ám az egyik jövedelemnek ekkor is el kell érnie legalább a minimálbért, viszont a további felek kisebb jövedelme is beszámítható.

Mennyi hitelt kaphatok?

Az igazolt jövedelem összege azért fontos, mert ez határozza meg, mennyi lehet a maximum törlesztőrészleted. Ez a plafon szigorodott, tehát ugyanakkora hiteltörlesztőhöz nagyobb nettó jövedelmet kell majd igazolni a bank felé, ez a JTM korlát (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató). Az adósságfék százalékosan meghatározza, hogy a jövedelem mekkora része fordítható legfeljebb hiteltörlesztésre. A korlátozás célja az, hogy az adósok ne vállaljanak be nagyobb terhet, mint amit biztosan, hosszú távon képesek kigazdálkodni. A JTM mutató függ többmindentől, például a kamatperiódustól, a hitel típusától, ezért minden esetben külön utánajárás szükséges (rövidebb futamidejű hiteleknél 25% körül, hosszabb 50-60%, függ attól is, hogy nettó 500 000 Ft alatt vagy fölött van a jövedelem).

Mit tehetek, ha a törlesztő nem fér bele a fizetésembe?

Dönthetsz úgy, hogy kevesebb hitelt veszel fel, de megoldás a futamidő meghosszabbítása is, hiszen így a havi fizetnivaló lefaragható. Ennek persze ára van, ugyanis minél hosszabb ideig használjuk a bank pénzét, annál tovább számolnak fel utána kamatot, ezáltal a teljes visszafizetés is magasabb lesz.

Lehet egyszerre több hitelem?

Egy személynek lehet több, akár négy vagy öt hitele is, ha ezek havi össztörlesztőjét elbírja a jövedelme. Ha meglévő hiteleid mellé szeretnél újabbat vagy újabbakat felvenni, akkor legfeljebb az jelenthet nehézséget, hogy a lakáshitelt kínáló bankok nem nagyon állnak be egymás mögé jelzálogjoggal, ezért ha a meglévő záloghiteled mellé másikat vennél fel, a korábbi banktól érdemes megigényelni. Persze dönthetsz úgy, hogy egy másik pénzintézettől nagyobb összeget igényelsz, ebből pedig kiváltod az első hiteled, így ismét egy bankkal állsz majd szerződéses kapcsolatban.

Néhány helyen azt híresztelték, hogy a Babaváró szabad felhasználású hitel kifejezetten hitelkiváltás céllal nem lesz igényelhető, vagyis hiába szeretné valaki ebből előtörleszteni meglévő tartozását, bírálatkor mindkét hitel törlesztőjét nézik majd, így ugyanaz a jövedelem kisebb hitelösszeget bírna csak el. Szerencsére pár bank biztosan ad Babavárót hitelkiváltásra, így aki ilyen céllal igényelné a kamatmentes hitelt, jobb, ha alaposan szétnéz az ajánlatok között.

Ha kérdésed lenne, vagy valami nem tiszta, megkereshetsz Facebookon vagy a blogon keresztül is, szívesen segítek - de van bankfüggetlen hitelügyintéző kolléganőm is, aki segíthet a folyamat menedzselésében.

Attila

források: ingatlanhírek, bankmonitor, portfolio

Minden kicsit komolyabb, vagy magát komolyabbnak valló, ingatlanértékesítéssel foglalkozó vagy a közvetítőket összefogó cég komoly visszaesésről számolt be az elmúlt 6-8 hétről. A visszaesés mindenhol látszik, csupán mértéke eltérő, megpróbálom összefoglalni az okokat és elemzünk egy kis jövőképet is kollégákkal.

A visszaesés mértéke

A nagyobb franchiseok és az ingatlanosokat összefoglaló komolyabb csoportok mind 30-50%-os visszaesésekről számolnak be a keresletet tekintve. Ebben bennevan néhány hosszú hétvége, illetve a szabdságok elindulása is, de akik évről évre figyelik a júniust ilyen tekintetben, tudják, hogy ez most egy komolyabb dolog kezdete is lehet. Természetesen nem minden területen és nem minden szegmensben figyelhető meg a fenti mérték, például jól érezhető, hogy a falusi CSOK-ra jogosult településeken komolyabb érdeklődésről számoltak be, de a fővárosi piacot ez természetesen egyáltalán nem érdekli és nem is érezhető.

Néhány fontosabb ok

Az egyik legfontosabb és jól érezhető ok a fővárosban az a buborék, amint az ingatlantulajdonosok és a velük kooperáló közvetítők fújtak az ingatlanok árazásánál. A fővárosban jelenleg 10-15%-os a túlárazottság mértéke, ami nagyban köszönhető annak, hogy a jó hitelezés és a folyamatosan növekvő bérek miatt nőtt a vásárlóerő, tehát több a potenciális vásárló ügyfél. Már most látszik, hogy az ennél is jobban túlárazott ingatlanok értékesítése átesik a nehézből az esélytelenbe mindaddig, amíg az adott tulajdonos észre nem veszi ezt a tendenciát és csökkenti az árat - mást jelen esetben nem nagyon tehet.

Egy másik fontos ok az új szuperállampapír, a MÁP+. Minimális kockázattal 5% körüli hozam érhető el, miért akarna egy kisebb pénzű befektető albérletnek szánt ingatlant venni túlárazottan a belvárosban, ha szinte kockázatmentesen elérhet egy ilyen hozamot? És teljesen jogos a felvetés, az első számokból látszik is: 900 milliárd forint vándorolt az állampapírba az indulás óta az ÁKK adatai szerint, ez a pénz 5 évre teljesen eltűnt a befektetői piacról.

Még egy fontos ok a kivárás: júliustól indul a babaváró támogatás, ami ugyancsak inkább a vidéki ingatlanvásárlásokat fogja segíteni, bár Budapesten is van több vásárló ügyfelünk, aki ezzel a konstrukcióval egészíti ki önerejét. 

Csorba Dani kollégám Jön a tré? című vlogjában kicsit komolyabban elemzi a piaci mozgatórugókat és ő is elmondja, hogy az eladói eltökéltség ugyanolyan, a vásárlói réteg fogyatkozott meg.

Mi várható?

Folyamatosan veszik a kriptovalutákat, emelkedik az arany ára, tehát látszik, hogy a befektetők keresik és használják az alternatívákat az ingatlanok mellett. Azonban amíg jó a hitelezés, megy a CSOK és nem emelkedik jelentősen a jegybanki alapkamat, túl nagy baj nincs, csupán az újépítésű és új lakások számában lesz egy érdekes hullám, ugyanis 2019 végéig a legtöbb 5%-os újépítésű áfával épült társasház felépül és eladásra kerül, a 27%-os engedéllyel vagy még engedély előtt álló projekt el sem indult - 2020-ra a tizedére fog visszaesni a befejezett és átadott új lakások száma, ami nagyon érzékenyen fogja érinteni ezt a réteget. Az, hogy pontosan mi várható, megmondhatatlan. Ha idomulnak az árak a kereslethez, hamarabb kilábalhat a piac a gödörből, de lesznek, akik ezt veszteségnek fogják felfogni, pedig aki olcsóbban ad el egy adott időszakban, olcsóbban is tud vásárolni ugyanakkor, tehát pénzénél marad.

Ha hozzászólnál vagy más a véleményed, esetleg kérdeznél vagy hitelekkel kapcsolatban érdeklődnél, mindenről van lehetőséged a poszt alatt a Facebook oldalamon keresztül.

Kellemes hétvégét mindenkinek! :)

Attila

A budapesti ingatlanértékesítők száma messze több, mint amennyire szükség lenne, ellenben vidéken úgy kell vadászni a megfelelő minőségben dolgozó kollégákat. Milyen aspektusokat érdemes figyelembe venni?

Franchise

Még mindig rengetegen hiszik, hogy ha odaadja a megbízást egy franchise kollégának, minden rendben lesz és pikk-pakk értékesítve lesz az ingatlan - mi sem áll messzebb a valóságtól. Tudni kell azt, hogy a nagy hálózatok a mennyiség a minőség előtt elvet követik és a nagy számok törvénye alapján értékesítenek. Persze ezeknél a cégeknél is vannak jó értékesítők, de sajnos az ő kezük is meg van kötve a szerződés aláírásakor, kötelezik őket a különböző minimális számok elérésére, ahelyett, hogy az eladó érdekeit képviselnék... Van, hogy vidéken egyetlen iroda van, ami a településen van, így nincs választási lehetőség hogy kihez is forduljunk, de abban talán van, hogy értékesítőt válasszunk. Az értékesítő választása pedig most következik.

Egyén

Értékesítő és értékesítő között óriási különbség van. Ezt a munkát lehet elnagyoltan és hanyagul, de lehet precízen és becsületesen is végezni ugyanazon irodán belül is - fontos tehát, hogy tudatosan válasszuk ki a kollégát, akivel dolgozni szeretnénk. A főbb szempontokat már azelőtt le tudjuk csekkolni, hogy találkoznánk vele, csupán meg kell nézni, hogyan dolgozik: keressünk hasonló ingatlanokat a településünkön vagy a környezetünkben és nézzük meg a hirdetések minőségét. Számunkra megfelelő minőségűek a fényképek? Van (értelmes) alaprajz? Minden fontos kérdésre választ ad a leírás és a tulajdonságok felsorolása? Ha találunk egy megfelelő hirdetést, hívjuk fel és szervezzünk le vele egy találkozót. Én azt szoktam javasolni, hogy ez a személyes találkozó legyen az eladadnó ingatlanban, ahol az ingatlanos megpróbál majd irányítani. Véleményem szerint az ingatlan másodlagos, az első mindig az eladói igény, tehát először le kell ülni és átbeszélni, mire is lenne szükség, mert lehet, hogy a tulaj hirdeti és van is ideje eladni, csak nincsenek fotói - ezesetben csak egy fotózás a szolgáltatás, vagy egy megfelelő fotós ajánlása. Hangsúlyozom, ahogy mindig: NEM kell mindenkinek és minden esetben ingatlanos és a teljes szolgáltatás, nem kell(ene) az ingatlanközvetítést tukmálni, először az igényfelmérés kell hogy megtörténjen, utána lehet ajánlani azt a fajta segítséget, amire az eladónak szüksége van.

Megbízás

Ha úgy gondolja, hogy megtalálta a megfelelő személyt, nyugodtan állapodjon meg vele, de SOHA ne írjon alá megbízási szerződést anélkül, hogy átolvasná. Ha szükséges beszéljenek meg egy második időpontot, mert fontos dologról van szó, így ne írja olvasás nélkül alá. Fontos az is, hogy minden tulajdonostól vagy haszonélvezőtől szükséges megbízás, vagy meghatalmazás egy megbízó felé - a lényeg, hogy az ingatlanosnak a tulajdonosok/haszonélvezők 100%-ától megbízással kell rendelkeznie; sajnos megtörtént eset, hogy három lány örökösből kettő elfogadta az ajánlott összeget, egy pedig nem és mivel nem volt vele aláíratva megbízás, meghiúsult az üzlet...

Remélem tudtam segíteni azoknak, akik vidéken próbálnak eladni, tudom hogy annál nehezebb, minél kisebb a település, de hinni kell abban, hogy van egy szem értékesítő, aki úgy végzi a munkáját, ahogy elvárjuk. Ha tetszett a bejegyzés, like-old Facebook oldalam, ha hozzászólnál vagy kérdeznél, ott a poszt alatt megteheted.

Attila