Az egész piac érzi az érdeklődői visszaesést, nem csak az ingatlanközvetítők, a tulajdonosok is. És mi természetesen tudjuk, mit lehet ilyenkor tenni hogy mégis elkeljen az ingatlan, a legtöbb tulajdonos, mivel nem szakértő a témában, csak topog egy helyben, ahelyett hogy lépne - ez a bejegyzés most nekik fog segíteni.

Fotózd újra

Az előző bejegyzésemből tökéletesen látszik, hogy mennyire komoly különbség van fotó és fotó között. Egy ingatlanos komolytalanul végzi a munkáját, ha csak egy telefonnal körbekattintgat: fotóssal, vagy komoly fotófelszereléssel kell járni a lakásokba, hogy a maximum kihozható legyen belőle. Tehát az első tanács: rendrakás és elpakolás után egy új, profi fotósorozat készüljön az ingatlanról. Igen, ez egy fizetős szolgáltatás ha nem ingatlanossal dolgoztat, de az eladáshoz feltétlenül szükséges.

Nélkülözhetetlen az alaprajz

Még a standard panellakásoknál is egyértelmű tartozék az alaprajz, ugyanis az egyszeri lakásvásárlónak nincs meg az a szintű és típusú fantáziája, mint nekünk ingatlanosoknak, hogy néhány kép alapján össze tudjuk rakni fejben a helyiségek elrendezését. Ha nem tudsz alaprajzot rajzolni, ne csüggedj! Mi ingatlanosok tudunk, de ha továbbra sem bíznál meg senkit, biztosan találsz a rokonságodban vagy a baráti körödben olyan embert, aki tudja, hogyan kell megrajzolni először kézzel, majd számítógéppel, például Sweet Home 3D-vel, vagy a com saját alaprajz-rajzoló szoftverével - a lényeg, hogy legyen.

Pontos adatmegadás és leírás

Te mit gondolsz, amikor meglátsz egy olyan hirdetést, ahol az adatok így vannak (vagyis nincsenek) megadva? Legyen az hozzánemértés vagy szimpla lustaság, az ilyen lakásokra nem lehet megfelelően szűrni sem, mivel nem fog egy olyan keresésben sem megjelenni, ahol az érdeklődő akár emeletre, akár komfortfokozatra vagy bármi másra szűr... A leírás legalább annyira lényeges, mint az adatmegadás: nem lehet minden adatot megadni fent, ezért írj pontos leírást: közlekedés, környezet, pontos rezsiköltségek, felújítási körülmények és annak ideje, a ház állapota kívül és belül, mikor költözhető, mi tartozik az árba, marad-e esetleg bármilyen bútor vagy más egyéb az ingatlan bármely részében, van-e hozzá garázs, tároló vagy egyéb helyiség, van-e közös kerékpártároló... sorolhatnám, a lényeg, hogy minden olyan kérdésre érdemes leírni a választ, amit te is megkérdeznél, ha te akarnád megvenni a saját ingatlanod.

Árazás

Ha mindent jól csináltál, mindehol kiemelten, pénzért, fotókkal hirdetsz és tényleg úgy gondolod, hogy semmin nem tudsz már változtatni hogy jobb legyen, akkor egyetlen lehetőséged maradt: csökkenteni az árat. Ne hidd, hogy az ingatlanod többet ér, mert akkor már elkelt volna. Ne foglalkozz azzal, hogy a szomszéd házban milliókkal drágábban árulják az ingatlant, mert a kulcsszó megintcsak az _árulják_. A büdös életben nem fogják eladni, mert a tied olcsóbb, először a tiedre fog minden érdeklődő ráhajtani. Próbáld meg kizárni az érzelmi kötődést és próbálj meg termékként tekinteni az ingatlanodra, próbáld meg érdeklődői szemmel azt látni, mintha először járnál az ingatlanban: mi az ami megfog benne? Mi az amiért te megvennéd? Mi az ami nem tetszik? Próbálj meg minél több pozitívumot felsorolni és próbáld meg a negatív dolgokat eltüntetni. Koszos a fal a gyerek miatt? Le kell festeni, mert másoknak sem fog tetszeni. Összetört a konyhabútorban egy üveg, ki kell cserélni, mert sokkal jobban fog mutatni eladáskor. Esetleg kosz van, mert a bérlőd mocskot hagyott maga után kiköltözéskor? Patyolattisztára kell takarítani az ingatlant, kocsit sem koszosan-mocskosan raknak ki eladásra. Hozd ki a maximumot a lakásból és megkapod érte a maximumot, amit az aktuális piac szerint megkaphatsz.

Sok szerencsét és sok minőségi hirdetést mindenkinek!

Attila

Volt már bejegyzésem arról, mennyire fontos is egy megfelelő minőségű fotó egy ingatlan értékesítéséhez, alább viszont egy érdekes összehasonlítást láthattok: két fotós (!) által készített sorozat, az én értékesítésemnél, egy 8. kerületi, még eladó 2 szobás újépítésű, emeleti ingatlanban. Te melyik képekkel felrakott hirdetést vásárolnád meg? Szerintem a képek magukért beszélnek, nem hiszem hogy komolyabb magyarázatra szorulna bármelyik.

A képekhez nem nyúltam utólag, a fotósoktól így kaptam meg őket - ami nem jelenti azt, hogy nincs rajtuk utómunka, a lényeg az, hogy ők tették bele a munkát és adták ki a kezükből a munkát. 

A hálószoba, ugyanabból a pozícióból fotózva.

A nappali és az amerikai konyha a terasz felől fotózva.

A terasz, ami a nappali és a szoba előtt is végigmegy.

Van, hogy a fürdőszoba a méretei és formái miatt nem fér be egy képbe, de ez nem probléma, lehet két képen is, ha azok értelmesen mutatnak. Lényeges felismerni, hogy mikor szükséges egy plusz kép ahhoz, hogy az ténylegesen többet is mutasson, többet is adjon.

Hangsúlyozom tehát, hogy a képeket nem a tulajdonos, nem egy ingatlanos, hanem két, egymástól teljesen független profi fotós csinálta, egyikőjük sem kezdő a szakmájában, mégis mennyire mást tudnak ugyanarról az ingatlanról. Nem szabad elfelejteni, hogy a hirdetések óriási óceánjában az első, amit az érdeklődő meglát, az az egyetlen kép, amit mi főképnek helyeztünk el, fontos tehát, hogy az a kép olyan legyen, ami miatt kattintani fognak.

Lehet, hogy én vagyok túlontúl maximalista a témában, de úgy gondolom, az ügyfelem képviselése jelen helyzetben egyértelműen megkövetelte az újrafotózást és most ezt a blogbejegyzést is.

Attila

Rengetegen, köztük ingatlanosok is pontatlanul használják a komfortfokozatokat, alább elmagyarázom, hogy például miért nem lehet összkomfortos egy konvektoros lakás, vagy mi is a duplakomfort komfortfokozat.

A komfortfokozat definíció szerint a lakásnak vagy szállodának a helyiségekkel, valamint a kényelmi berendezésekkel (pl. közművek, fűtés, WC) való ellátottság törvény által meghatározott szintje. A törvény öt féle komfortfokozatot ismer: összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli és szükséglakás. Jól látjátok, sem a duplakomfortos, sem a luxus komfortfokozat nem létező a törvény szerint, hiába használják a tulajdonosok, a weboldalak és az ingatlanosok egyaránt. 

Az összkomfortos lakás az a lakás, amely legalább egy 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel, fürdővel és WC-vel, valamint közművesítettséggel, melegvíz-ellátással és központos fűtési móddal rendelkezik. A kulcsszó jelen esetben a központos fűtési rendszer, ami pl cirkó vagy kazán, de semmiképpen nem cserépkályha, konvektor vagy olajkályha. Tehát egy konvektoros fűtésű lakás semmiképpen nem lehet összkomfortos. Összesen ennyiben különbözik a komfortos és az összkomfortos komfortfokozat.

Az a lakás, amely a komfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább egy 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, továbbá fürdőhelyiséggel vagy WC-vel, valamint legalább villany- és vízellátással, és egyedi fűtési móddal rendelkezik, félkomfortosnak tekinthető.

Ezalatt már csak a komfort nélküli és a szükséglakás definiálható, előbbi az a lakás, amely a félkomfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább egy 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, továbbá a lakáson kívül WC (árnyékszék) használatával, valamint egyedi fűtési móddal rendelkezik és a vízvétel lehetősége biztosított, utóbbi helyiség vagy helyiségcsoport, amelynek alapterülete a 6 m2-t meghaladja, külső határoló fala legalább 12 cm vastag téglafal (vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal), ablaka vagy üvegezett ajtaja van, továbbá fűthető és WC (árnyékszék) használata, valamint a vízvétel lehetősége biztosított. A fokozatok esetén főzőhelyiség hiányában a lakásnak (ide nem értve a Szükséglakást) „további, legalább 4 m2 alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel kell rendelkeznie”.

A komfortfokozatokat az 1993. évi LXXVIII. törvény 91/A. § -a szabályozza.

A "duplakomfort" és a "luxus" fogalmakat a jogszabály nem ismeri, ezek az összkomfortos fokozatba esnek, mindkettő a 2 vagy több fürdőhelyiséggel és WC-vel rendelkező ingatlanokra használják, főleg a hirdetésekben - a luxus annyiban különbözik még, hogy a használt anyagok a legmagasabb minőséget képviselik (a tulaj vagy a hirdető szerint, mert természetesen ez teljesen szubjektív).

Ha kérdésed lenne, bátran írj nekem Facebook oldalamon keresztül.

Attila