Itt az újév és bevallom én nagyon vártam. Azon kívül, hogy februárban jön az első saját gyerkőcöm, a munkámban és cégemben is komoly előrelépéseket várok és tervezek, így fontos volt figyelnem végig 2017-ben, hogy milyen irányt vesz a hazai ingatlanpiac mind vidéken, mind Budapesten. Sokminden történt és sokmindenről írtam, visszatekintünk és az írásom végén egy kicsit előre is.

Még mindig sok a kutyaütő

Kismilliószor leírtam, hogy fontos lenne egy kicsit szigorúbb szabályozás az ingatlanpiaci szereplőknek is, mivel még mindig sok az olyan "munkatárs", aki inkább csak árt a laikus tulajdonosnak és a piacon keresőnek egyaránt. Írtam a közvetítők leggyakoribb átveréseiről és arról is, hogy hogyan lehet ellenőrizni a megbízott vagy megbízásra hajtó közvetítőt, de volt szó a másik oldalról, az eladók kalandozásairól és a vevők egyre komolyabb válogatásáról és megfontoltságáról egyaránt. A piac változásai szinte minden hónapban feljöttek, ehhez az ingatlanosok (főleg a franchise-ok) nemigazán tudtak alkalmazkodni, komoly előretörés látszik a lokációban erős és tapasztalt ingatlanosok körében. A kutyaütő ingatlanosok viszont nem csak itthon jelentenek komoly problémát: jól mutatja a szörnyű ingatlanos fotók sorozatom, amely egyetlen év alatt öt posztot is kapott: az elsőt itt, a másodikat itt, a harmadikat itt, a negyediket itt és az (eddig) utolsót ezen a linken nézheti meg. Akad benne külföldi kép is és akad itthoni is...

Szakértelem és rejtett hibák

Többször foglalkoztam olyan témákkal, amelyekhez az átlagember/átlag ingatlantulajdonos vagy vásárló nem ért és esetleg nem is ellenőriz. Ilyen volt például a hőhidakról írt bejegyzésem és a salétromosodásról írt cikkem, de foglalkoztam olyan triviális problémákkal is, hogy mit tehetsz amikor zajong vagy zavar a szomszédod. A szakértelem sokszor és többféleképpen megmutatkozhat, akár 1-1 fontos információn vagy hozzászóláson is múlhat egy értékesítés, akár azon is, hogy polisztirollal vagy kőzetgyapottal van a ház szigetelve, vagy hogy az ingatlan legfelső emeleti-e és az emelet befolyásolja-e az árakat.

Gyereknevelés és agglomeráció

Pro és kontra rengeteg hozzászólást kaptam arról, hogy vidéken és a fővárosban merrefelé lehet jól gyereket nevelni, hol egészséges és stresszmentes élni, honnan a legkönnyebb bejárni. Mindenki érvelt és mindenki máshogy állt hozzá, erről én írtam egy hosszabb bejegyzést, mindenki vonja le belőle a konzekvenciákat, én nem ítélkezem.

Banki hitelek, lakástakarék, bérbeadás

Bejött a szuperhitel, amivel én is foglalkoztam, de érintettük tavaly a lakástakarékokat és azt is hogy melyiket érdemes választani: hosszú év volt sok változással és fejlődéssel, piaci növekedéssel és átalakulással. Volt bejegyzés a Brexitről és annak várható hatásairól is, kíváncsian várom ezeket a lépéseket is. A rövid- és a hosszútávú bérbeadás mindig téma volt és lesz is: rengeteg kérdést kaptam az AirBnB-ből és a hosszú távú kiadással kapcsolatban, illetve ezek adózásáról is, előbbiről hamarosan újra írnom kell, mivel változtak a szabályozások az adózással kapcsolatban.

Mi lesz 2018-ban?

Izgalmas év lesz, a piac is izgalmas dolgokat tartogat. Ami biztos, hogy a folyamatos áremelkedés már 2017-ben is lassult, 2018-ra sem várok ezzel kapcsolatban változást: emelkedés ha lesz is, néhány százalékos lesz maximum, így ami most túlárazott és kicsit eladhatatlan, talán ebben az évben piacképesebbnek minősülhet. Nőtt a minimálbér, nőtt a nyugdíjkorhatár, csökkent az internet és többek között a sertésmáj áfája, ezek persze csak közvetve érintik az ingatlanpiacot, de látszik, hogy a cél a növekedés, ami az ingatlanpiacra is jó hatással lehet. Az, hogy ez a folyamatos emelkedés meddig tart nem lehet tudni, de megtanultam, hogy amikor a túlkereslet túlkínálatba csap át (márpedig a rengeteg késő, de előbb-utóbb elkészülő újépítésű ház elkészül), a piac pillanatok alatt elkezd kompenzálni... nagy változást még erre az évre nem várok, de 2019-2020-ra szinte biztos, hogy a hatalmas kivándorlás, a mamahotelek és a munkaerőáramlás meg fogja tenni a hatását és azt mondom, hogy nem az a kérdés hogy elkezd-e 2-3 éven belül csökkenni a piac hanem az, hogy pontosan mikor indul meg. A túlzott optimizmus már most is jól látszik, igazából a piac összeomlásának az oka nem biztos még: lehet a túlépítés, a túlsok változó kamatozású hitel, a külföldi változások vagy a fizetőképes kereslet elfogyása is de egy biztos: semmi sem tart örökké.

Mindenkinek sikerekben gazdag 2018-at kívánok, őszintén, teljes szívemből szurkolok mindenkinek, hogy érje el azt, amit erre az évre kitűzött és/vagy megfogadott!

Attila

Egyre több a beragadt, azaz a legalább 6 hónapja hirdetett ingatlan a magyar ingatlanpiacon. Mivel több mint 10 éve a budapesti ingatlanpiaccal foglalkozom, jelen posztom is inkább erre fog irányulni, révén a hozzáértésem nem állja meg a helyét minden vidéki településen. 3 fő okot és ezekre megoldásokat fogok ma leírni nektek.

1: érzelmi kötődés

Az érzelmi kötődés szinte minden értékesítés esetében fellépő "probléma", csak azoknál nem, akik befektetésnek is vették az ingatlant és egy percet sem laktak benne. A fő probléma vele, hogy az ember mindig jobbnak látja azt amiben él mint egy olyan ember, aki TERMÉKKÉNT tud az ingatlanra tekinteni. Rengetegszer fordult velem is elő, hogy a tulajdonos ragaszkodott a "jó állapot" feltüntetéséhez a hirdetésekben... komoly erőfeszítéseimbe és online hirdetések armadájába szokott kerülni, hogy megértessem vele: a piacon a jó állapot nem az, amiben ők élnek. És ezt egyáltalán nem bántásként mondom, mivel mint szinte mindenben, a vevők első benyomása rettenetesen fontos, nem igaz? Nem mindegy, hogy úgy lép be az érdeklődő a lakásba, hogy "hát, jobbra számítottam", vagy úgy, hogy "de jó, messze nincs olyan rossz állapotban, mint amire számítottam!". Éppen ezért fontos egy olyan külső szemlélő véleményét kikérni, aki tisztában van a jelenlegi ingatlanpiaci helyzettel és állapotokkal.

2: ingatlanpiaci helyzet

Logikus, hogy minél kisebb egy település és minél kevesebb a munkalehetőség, annál kevesebben szeretnének odaköltözni, ennélfogva az árak is alacsonyabbak kellenek hogy legyenek. Mindig vannak persze kivételek (pl turizmus miatt), de nagy általánosságban ez lesz a helyzet. Budapesten kicsit bonyolultabb a helyzet: fontos a környék minősége, a tömegközlekedés, a kosz, a parkolás, a munkahely közelsége és még sokminden. Ezért van az, hogy bár a VIII. kerület kiemelt lokáció lenne, a környék nem felel meg a legtöbb embernek, így az áraknak alacsonyabbnak kell(ene) lennie - sajnos ezt sok tulajdonos nem érti meg és nem fogadja el, mondván "ez a kerület is olyan jó mint a hetedik vagy a hatodik", vagy "sosem volt bajom itt senkivel" - én elhiszem, de az emberek előítéletesek, a IX. kerületnek is sok idő kellett, mire a rehabilitált rész megfelelően felkapott lett, a VIII. kerülettel is ez lesz, de még nem tartunk itt. A megoldás az informálódás: hozzáértő megkérdezése, online piac felmérése, árak összehasonlítása a közeli utcákkal illetve közeli kerületekkel, majd le kell vonni a konzekvenciát és ésszerű lépést hozni, ami a következő pont lesz.

3: árazás

Hiába egy hozzáértő véleménye, hiába az online összehasonlítás, a tulajdonosok még mindig sokszor gondolják azt, hogy "ha Gizi néni a harmadikon harmincér' el tudta adni a vacak kétszobás lakását, akkor az én háromszobásom legalább negyvenet ér!". Kezdjük ott, hogy mindenkinek joga van azt mondani, amit csak akar. Vissza szoktam kérdezni, hogy "látta a szerződést?" Gizi néni azt mond ami szeretne". De ha igazat is mond, Gizi néni lakása lehet hogy sokkal jobb állapotú volt, erkélyes és utcára néző, ez a lakás meg udvari, közepes állapotú és erkély nélküli. Akkor miért is tudná ugyanazt a négyzetméterárat? Rengeteg, tényleg rengeteg szempontot figyelembe kell venni és egy ingatlan, egy eladás  SOHA nem szabad elhamarkodott döntést hozni. Általános tény a mai piacon, hogy ha a hirdetés megfelelően el van készítve (jó képek, leírás, alaprajz és fontosabb adatok megadva), akkor egy héten belül legalább három érdeklődőnek telefonálnia kell, akik meg szeretnék nézni az ingatlant. Ez azt is jelenti, hogy az árazás el lett találva. Ha hetekig csak ingatlanosok hívják (mert higgye el, rohadt sok fogja hívni különböző dumával), akkor valamit elrontott és ez legtöbbször az ár... Az online weboldalak alján lévő általános négyzetméterár mutató a legtöbbször csalóka, hiszen abban benne van minden az újépítésú lakásoktól kezdve a lepukkant putrikig, így eltolhatják rossz irányba a gondolatot. A legjobb itt is, ha tájékozódik a környékbeli árakról és ahhoz RACIONÁLISAN hasonlítja saját ingatlanját. 

Remélem mindenkinek tudtam egy kicsit segíteni, aki ezzel a problémával küzd.

Még egy fontos infó így év végére: elindítottam a blog hivatalos INSTAGRAM fiókját! Juhééé - mondhatná, virágokat az öltözőbe... :-) A blog továbbra is inkább közérdekű és fontosabb infók, valamint képgyűjtemények tárháza lesz, az Insta fiókom sokkal személyesebb, egyedi tartalommal fog szolgálni, ahol meg lehet majd találni az éppen aktuális eladó ingatlanjaimat is.

Karácsonyig már nem lesz bejegyzésem, így mindenkinek nyugalommal és pihenéssel teli kellemes Ünnepeket kívánok!

Attila