A válság után komolyan szigorítottak a bankok a hitelfelvételi lehetőségeken, ami nem csak az önerő mértékére és a devizában való hitelfelvételre volt komoly hatással, hanem az alternatív lehetőségekre és az állam által adott termékekre is.

Mindjárt fel is teszem azt a kérdést, amit egyből mindenki feltesz: lehet egyáltalán önerő nélkül lakást vásárolni ma Magyarországon? A válasz egyértelműen az hogy nem, vagy csak nagyon komoly feltételek mellett.

Induljunk ki a CSOK-ból, amit ma már mindenki ismer és tudja, hogy 3 gyerek után az állam utánunk vág 10 millió forintot, sőt, előre is bevállalhatóak a gyerekek. Azonban a legtöbb esetben ez a pénz nem helyettesítheti az önerőt, ráadásul más elbírálás alá esik a már meglévő és a bevállalt gyerkőc... A Magyar Nemzeti Bank ki is adott anno egy közleményt, amelyben megfogalmazta, hogy bár a CSOK az önerő megteremtését, ezáltal pedig a könnyebb lakásszerzést szolgálja, a bankok kockázati megítélésük alapján dönthetnek úgy, hogy a támogatás ellenére minimális „készpénzes” önerőt megkövetelnek. Ez csak akkor merül fel, ha a család lakáshitelt is szeretne a CSOK mellé. Ez azt jelenti, hogy hiába kapna valaki annyi CSOK-ot és lakáshitelt együtt, hogy fedezze a teljes vételárat, vagy építési költséget, muszáj felmutatnia legalább 10-20-30% saját erőt. Azaz kevesebb lakáshitelt kell felvennie.

Egy új építésű lakás árából kiindulva a fentebb említett minimális önerő milliós nagyságrendű tétel. Csak, hogy az állami támogatásnál maradjunk: ha valakinek nincs a zsebben ennyi pénz, és egyéb módon sem tudja megoldani az előteremtését, a legjobban teszi, ha nyit egy lakástakarékot. Jelenleg több lakástakarékot szolgáltató bank közül is lehet választani, általánosan mindenhol ugyanazokat kapjuk, de mindig lehet valahol valamilyen kedvezményt vagy akciós terméket találni, amivel megspórolhatjuk az elindítás díját. Tehát ha jóelőre gondolkodtunk és nyitott apa és anya a saját nevére 1-1 LTP-t 4 éve 20e Ft-tal, mostanra egy komolyabb önerőnk összegyűlhetett, amivel el lehet indulni a saját ingatlan megvásárlása felé, éshát ki az, aki szereti albérletre "égetni" a pénzt?...

Nagyon fontos, hogy értelmes bejelentett jövedelem szükséges egy értelmes elbíráláshoz a CSOKnál, tehát a 10 millió ha jár is, a mellé felvehető kedvezményes hitelt a banknak is látnia kell, hogy vissza fogod tudni fizetni. Minimálbérnél is jár természetesen hitel, de ezekről konkrét bankoknál érdemes érdeklődni, vagy egy olyan bankfüggetlen hitelesnél, mint a HitelNet, akikkel én is együtt dolgozom.

Így tehát a fentiek kombinálása az egyik legjobb módszer arra, hogy valaki szinte nulla önerővel is tudjon vásárolni. Sok szerencsét mindenkinek hozzá :)

Attila

Ha megbízol egy ingatlanost, a szerződés aláírása előtt mindig pontosan tájékozódj, mit is írsz alá... Egy ismerősömmel esett meg az alábbi eset, amiből minden eladó tanulhat és minden közvetítő egy kicsit magába nézhet.

A laikus eladó

Történt ugyanis, hogy egy vidéki városka egyik lakását szerette volna eladni tulajdonosunk, aki megbízott engem, hogy segítsek neki. Mivel én hiába vagyok elég mobil, egy több tíz kilóméterre lévő városban a piaci ismeretek hiánya miatt nemigazán lehetek tökéletes választás, javaslatomra megbíztak egy helyi ingatlanost is, hátha szerencsésebb kimenetelű lehet a végén a dolog. Igen ám, de az ingatlanos nem tájékoztatta megfelelően az eladót, így simán aláíratott egy egy éves határozott idejű kizárólagos szerződést az eladóval... Alapból etikátlan tett pláne úgy, hogy az eladó tájékoztatta, hogy egy másik cég is foglalkozik az eladással, de ebbe most ne menjünk bele, erről a franchiseról úgy sem ír senki jókat az utóbbi években. A szerződés aláírása után teltek-múltak a hónapok, senkit nem vitt oda az iroda (én sem), folyamatosan csökkentettük az árat, amíg elértünk kb fél év után arra a szintre, amikor elkezdtek jönni a telefonok.

A cseles iroda

A másik irodához bekerült egy ügyfél, aki megnézett egy teljesen másik ingatlant, majd az ingatlanos a mutatás után "van itt egy másik lakás is, ha gondolja meg is nézhetjük, van kulcsunk hozzá" kijelentéssel felvitte az adott ingatlanba az ügyfelet, aki aláírta neki a megtekintési nyilatkozatot. A probléma azzal indul, hogy az adott iroda a jutalékjával többért hirdeti az adott lakást, egészen pontosan 600e Ft-tal többért, az ügyfél viszont már látta az én hirdetésemet és szerette volna az ingatlant megnézni és időpontot kérni rá, de ez az iroda ezzel kvázi "lenyúlta" és magához kötötte az ügyfelet. 

A fordulat

A probléma abból adódik, hogy a vevőnek maximálisan X összege van a lakás megvásárlására, amit a tulajdonos el is fogadna abban az esetben, ha a franchise iroda lenne olyan rugalmas és leengedne a jutalékából egy bizonyos összeget az üzlet elősegítése érdekében, de ez az iroda ezt semmiképpen nem akarja megtenni. Az eladónak hitele kifizetéséhez szüksége van Y összegre, X és Y között van néhány százezer forint, amely a franchise iroda jutalékának kb a harmada lenne, de ez nekik semmiképpen nem elegendő, ezért inkább nem engedik, hogy az üzlet összejöjjön. 

Kérdem én: MIÉRT?! Miért nem az a cél, hogy az eladó és a vevő is elégedett legyen? Számtalanszor leírtam és elmondtam már, hogy a legjobb reklám az elégedett ügyfél. Ezzel a húzással az eladó és a vevő is egész életében mindenkinek negatívan fog nyilatkozni erről a franchiseról, hiába csak egy kisvárosi iroda a hibás, soha többé nem kapnak ettől a családtól és a közvetlen hozzátartozóktól és barátoktól egyetlen megbízást sem, mert egyetlen üzletnél nem voltak hajlandóak rugalmasságra... Ezért az engedményért semmi mást nem kellett volna tenniük, csak ajánlást kérni, mert jófejek voltak: és kaptak is volna további megbízásokat, ahonnan a különbözet, sőt, komolyabb összeg is egyszerre befolyt volna... Több mint 10 éves pályafutásom alatt SOHA nem történt velem olyan, hogy egy üzlet az én díjazásom miatt ne jött volna létre és ilyennek nem is szabadna soha megtörténnie. A mi feladatunk az, hogy ELŐSEGÍTSÜK az üzlet létrejöttét és sima lezárását, nem az, hogy önző és pofátlan módon tartsuk a markunkat egy ilyen félresikerült szituációban...

Te hogy döntenél egy ilyen helyzetben, vagy mit tennél az eladó helyében? Facebook oldalamon keresztül írd meg nekem, kíváncsi vagyok a Te véleményedre is.

Fut az Instagram oldalam is, oda felpakolom a lakásaim is! Iratkozz fel oldalaimra és mindig kapni fogod a legfrissebb bejegyzéseimről az értesítéseket!

Attila

Jelentősen módosult a rövid és a hosszú távú bérbeadás utáni adózás január elsejétől, szerencsére jó irányba: több maradhat a bérbeadók zsebében. Röviden-tömören a változásokról.

Tavaly írtam egy cikket a pontos adózási lehetőségekről. Ezek a lehetőségek most is fennállóak, a cikket ITT lehet elolvasni, csak az alábbi dolgok változtak ahhoz a bejegyzésemhez képest:

2018-tól már senkinek nem kell a bérbeadásból származó 1 millió forintot meghaladó jövedelme után 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást (EHO) fizetnie: mindössze 15 százalék szja terheli az ingatlankiadást.

A rövid távú bérbeadók pedig már három lakásra választhatják a tételes átalányadót, a könnyítésekkel jelentősen nőhet a legális lakáskiadás aránya - legalábbis az állam egyértelműen ezt a célt szeretné elérni és szerintem jogosan bíznak is benne: egyértelműen egyszerűbb és olcsóbb a bérbeadás és a tulajdonos is jobban alszik úgy, hogy nem kell retorzióktól tartania.

Az NGM szerint jövőre már senkinek nem éri meg eltitkolni a bérbeadásból származó jövedelmét, mivel ha a bérbeadásból származó jövedelem nem a bevallásból, hanem a NAV ellenőrzési eljárásának kereteiben derül ki, akkor az eltitkolt adón felül adóbírságot és késedelmi pótlékot is kell fizetni...

A szálláshely-szolgáltatók is jelentős közterhet takaríthatnak meg: a 2017-es 1 ingatlan helyett már 3 lakásig vagy üdülőig választható a legegyszerűbb és a legnagyobb megtakarítást biztosító adózási mód, az ún. tételes átalányadó. A fizetendő adó minimális, szobánként mindössze évi 38 400 forint. A szálláshely-szolgáltatás kizárólag adószámmal és a település jegyzőjének tudtával nyújtható, ezért aki eddig még nem tette, annak érdemes mielőbb bejelentkezni az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat jegyzőjénél, és adószámot igényelni.

Nőtt a lakhatási támogatás is

A foglalkoztatás első 24 hónapjában a minimálbér 40 százaléka helyett 60 százaléka, a következő 24 hónapban a minimálbér 25 százaléka helyett 40 százaléka, az utána következő év alatt pedig 15 helyett 20 százalék lehet a támogatás januártól.

Attila