Sokan esnek abba a hibába, hogy emberismeretükre vagy az ingatlanos dumájának bedőlve aláírják a megbízást az eladó ingatlanjukra anélkül, hogy kicsit komolyabban beleolvasnának a megbízási szerződésbe. Összeszedtem 4 olyan dolgot, amit ha az ingatlanos mond nekünk, kétszer gondoljuk át, mit írunk vele alá.

1: azonnal van tuti vevőm

Ez szinte mindig kamu. Ilyen esetekre van az ún. eseti megbízás, ha tényleg van vevője, vigye oda és ha az a vevő vagy közvetlen családtagja veszi meg az ingatlant, egy előre megbeszélt megbízási díjat ki kell fizetni neki, de ehhez nincs szükség több hónapos kizárólagos megbízás aláírására. Ha ilyet mond nekünk az ingatlanos, mindig éljünk a gyanúperrel, hogy kamuzik és csak szüksége lenne a megbízásra a havi behozási számok eléréséhez, amiért cseszegeti a főnöke.

2: azonnal eladom, de azért állapodjunk meg 1 évre

Kérdem én: miért?! Ha azonnal el tudja adni, mi szüksége van 1 éves határozott idejű kizárólagos szerződésre? A multi-felfogású cégek és ingatlanosok általánossága ez az 1 év határozottság, simán rákötnek másik ingatlanos megbízására is, úgy is, hogy tudják, ez etikátlan... de a számokat a főnöküknek hozniuk kell, ráadásul ha a tulajdonos ilyenkor köt egy megbízást adott ingatlanossal, egyből szerződésszegésbe is kerül, mivel aktív megbízása van egy másik ingatlanossal, aki általában ilyenkor semmit nem tud az egészről... Azonnal eladom? Ilyet senki soha nem jelenthet ki, mivel soha nem lehet 100%-ra tudni, hogy ha tényleg létező ügyfele van az ingatlanra, ez lesz neki a tökéletes ingatlan. És ha mégsem veszi meg, felmondható a szerződés? Persze hogy nem.

3: semmi különös nincs az apróbetűben

Most komolyan, ennek még valaki bedől? Igenis el KELL olvasni a teljes szerződést és fel kell tenni a kérdéseket, ha valamit nem értünk benne. Ezeket a szerződéseket ügyvédek fogalmazták, az átlag eladó nem is feltétlen érti a nyelvezetét, kérdezzünk meg mindent, és ha az ingatlanos csak pislog és a saját szerződésének 1-1 pontjára úgy néz, mint aki még sosem hallotta az adott bekezdést, akkor jól gondolod: sosem olvasta még el a saját szerződését, csak aláíratja mindenkivel. Gondolom egyértelmű: az ilyen ingatlanos alkalmatlan arra, amit csinál. Minden szerződés végén szokott lenni törvényi hivatkozás, ezek általában az értékesítés általános folyamatára, a cselekvőképességre és az ingatlanértékesítés törvényi szabályozásaira hivatkoznak, átolvasáskor érdemes ezekre is rákukkantani, nehogy véletlen valami egyéb legyen a szerződésben, amit ha aláírtál, rád is vonatkoztatható.

4: bármikor felmondhatja kötelezettség nélkül

Ha ez így van az szuper, azt jelenti hogy határozatlan idejű szerződést kötött. Tudni kell, hogy határozott idejű szerződést csak szerződésszegés esetén mondhat fel mindkét fél, és az ingatlanos szerződésszegése nagyon nehezen bizonyítható, viszont az eladóé annál könnyebben, például szerződésszegésnek minősül kizárólagosság esetén másik ingatlanos bevonása vagy még az is, ha az eladó saját maga is hirdeti az ingatlant. Fontos, hogy a megbízási szerződéseknél is van elállási/felmondási jog: minden szerződés a megkötéstől számított 14 napon belül indoklás nélkül felmondható az aktuális fogyasztóvédelmi szabályozások szerint.

Ha Te is hasonló helyzetbe kerülsz, írd le nekem a sztoridat Facebook oldalamon keresztül, ha segíteni már nem is feltétlen tudok, hátha másoknak fontos infó lehet és jobban odafigyel, kivel mit ír alá.

Attila

Ingatlanügyletek esetében nagyon nem mindegy, hogy a folyamatok elejétől kezdve "vételi ajánlattétel" néven vesz át az ingatlanos pénzt, vagy "előleg", esetleg "foglaló" kerül a papírra. De kinek mihez van joga? Mi védi a vevőt és az eladót a lehető legjobban? Oda kell figyelni!

A legfontosabb az, hogy tisztába tegyük a fogalmakat: a vételi ajánlattételi pénzt az ingatlanos veszi át akkor, amikor a vevő ajánlatot tesz egy bizonyos, az ingatlanközvetítő által értékesített ingatlanra. Ez azért fontos, mert a vevő és az eladó egymás között csak nehezen tud anyagilag is biztonságosan megállapodni egymással, de ha egy közvetítő kezeli a pénzt és a papírmunkát, mindkét fél biztosítja magát a szerződéskötésig. 

Az előleg és a foglaló között jogkövetkezményeit tekintve az ügylet meghiúsulása esetén van különbség: A Ptk. szabályai szerint az előleg meghiúsulás esetén visszajár a vevőnek mindenféle levonástól mentesen, anyagi következménye tehát ennek nincs. A foglalónak ezzel szemben már vannak szankciós jellegű jogkövetkezményei: ha az adásvételi szerződés az eladó hibájából nem jön létre, akkor az eladó az adott foglaló összegét kétszeresen köteles a vevő részére visszatéríteni. Ha a vevőnek felróható okból hiúsul meg a szerződés, ő a foglalót elveszíti. Éppen ezért ingatlan adásvételi szerződésekben foglalót használnak, mivel csak ez biztosítja mindkét fél érdekeit.

És mi lesz az ingatlanos jutalékával?

A kérdést sokszor hallottam már, ez nálam az adott helyzettől függ. Az tény, hogy az ingatlanos jutaléka hivatalosan attól a ponttól kezdve jár, amitől a vételi ajánlat elfogadásra került, mivel az ingatlanos teljesítette a rá bízott feladatot. Tehát érdemi és elfogadható, írásos ajánlatot hozott az eladónak, amit ő elfogadott. Az egy másik kérdés, hogy jellemzően az első pénzmozgásból, tehát a szerződéskötéskor készpénzben átadott foglalóból szokás kifizetni számla ellenében az ingatlanost, de a pénz attól már jár a vételitől. És mi történik, ha visszalép az eladó? Az élet kemény, a foglaló dupláját kell visszafizetni, kiegészítve az ingatlanos jutalékával, mivel az ingatlanos nem tehet a meghiúsulásról, az ő jutalékát nem befolyásolhatja a visszalépés, ahogy az eladó átadott foglalója sem sérülhet.
Mi történik, ha az eladó lép vissza? A jutalék ekkor is ugyanúgy jár, a felette lévő foglalórész pedig marad az eladónál, az újraértékesítés pedig akár az első naptól kezdve folytatódhat, a vevő nem tudja visszaszerezni a pénzét, mivel visszalépett.

Fontos kérdés szokott még lenni, hogy mi van abban a helyzetben, ha bekavar a bank? Ez nehéz kérdés. Minden vevőnek el szoktam mondani, hogy vételizés és szerződéskötés előtt mindenképpen kérjen előzetes hitelelbírálást és szerezzen egy papírt, hogy X dátumig Y nevű bank ad neki Z millió forint hitelt ingatlanvásárlásra abban az esetben, ha a munkaviszonyában nem történik változás. Ha valaki enélkül ugrik bele egy ügyletbe és foglalót is tesz le, arról sem az ingatlanos, sem az eladó ugyancsak nem tehet, tehát a foglaló összegét kockáztatja a vevő. Ilyen esetekre szinte minden ingatlanos dolgozik együtt banki ügyintézőkkel vagy bankfüggetlen hitelközvetítő cégekkel, akik pár nap alatt el tudnak intézni ilyen igazolást, tehát az ingatlanos segítségét itt is lehet kérni. Van lehetőség a vételin külön kikötni esetlegesen, hogy a vételi ajánlat abban az esetben áll, ha a bank megadja a hitelt, de ezt is néhány napon belül el kell intézni ahhoz, hogy az eladó se faroljon ki a megállapodásból.

Óvatosan kell tehát kezelni ezeket a helyzeteket, mindenki kétszer fontolja meg, mikor milyen ügyletbe ugrik bele, mert komoly összegeket is bukhatnak a felek. Szerencsére hasonló eset nagyon ritkán történik velem is, de előfordult már...

Ha valamilyen segítségre lenne szükséged egy kérdéses szituációban, keress fel engem nyugodtan akár telefonon, akár Facebook oldalamon keresztül, megpróbálok segíteni.

Attila

Vannak olyan ingatlanok, amelyeket hónapokig hirdet a tulajdonosa és egy értelmes hívás nem érkezik rá, azonban vannak olyanok, amelynél konkrétan megrohamozzák a hirdetőt az érdeklődők. Ez lehet ár vagy lokáció miatt is, de sokan elkövetik még mindig a címben említett hibát, most elmagyarázom, miért nem szabad ilyet csinálni és hogyan lehet mégis biztonságban tudnia az embernek, hogy az övé lehet az ingatlan.

Van az a helyzet, amikor az ember egy bizonyos területen szeretne élni és akár hónapok óta is vár egy olyan ingatlanra, ami az álmaiban szerepel, így érthető, hogy egy laikus mennyire bele tudja élni magát a megvásárlásba akkor, amikor végre ott a lehetőség. VISZONT az első megtekintéskor foglalózni butaság és törvényileg is hézagos. 

Az azonosítás

Kezdjük ott, hogy honnan tudjuk, a lakást bemutató ember az-e, akinek mondja magát. A dörzsöltebb csalók még egy tulajdoni lapot is lekérnek és a tulajdonos nevén mutatkoznak be, így amikor bemutatja a dokumentumot, még talán meg is nyugszunk, hogy milyen korrekt, ezt is bemutatja, pedig csak magát és a csalást védi be ezzel is. Én soha nem javaslom senkinek, hogy az első megtekintéskor közvetlenül legyen bármilyen pénzátadás, de ha elkerülhetetlen, akkor szükséges az igazolványokkal történő azonosítás, aki ezt nem hajlandó megtenni vagy terel, annak semmiképpen ne adjunk egy fillért se.

A foglaló

Hivatalosan nézve foglalózni csak adásvételi szerződésben lehet, ügyvéd előtt, tehát az eladó és a vevő egymás között megegyezhet pénzátadásban, de az nem lesz a törvény szerinti foglaló. Pontosan ezért van az, hogy az ingatlanközvetítők sem vesznek át foglalót, nálam a pénz átvételének a neve az elején "vételi ajánlattételi pénz", mert ehhez van jogom, máshoz nincs.

A közvetítő

Ha igazán biztonságban szeretnénk tudni az adásvételt, bízzunk meg egy köztes személyt az ügylet lebonyolításával az ügyvéd előtti szerződéskötésig. Ezt mindkét fél akkor is megteheti, ha az ügylet közvetlenül egymás között jött létre: ilyenkor a közvetítő ha segít, minimális díjazás fejében fogja megtenni, tehát nem szükséges jutalékot fizetni. Így a vevő a pénzt a közvetítőnél hagyja a szerződéskötésig, tehát mindkét fél biztonságban érezheti az üzlet létrejöttét, mivel ez az összeg is foglalóként működik, tehát ha az eladó visszalép az üzlettől, az összeg dupláját kell megfizetni, ha a vevő lép vissza, az összeget elveszíti. Amennyiben az üzletet mindkét fél komolyan szeretné elintézni, nincs kockázat, mivel az ingatlanos mindenben segíti az előrehaladást: ügyvédi előkészítés, energetika, esetleges felújítások vagy javítások, a szerződés után a jegyzőköny elkészítése, stb... Fontos a hasonló üzletekben és ügyletekben tapasztalt ingatlanos kiválasztása, egy amatőr akár árthat is a dolgoknak: olyat kell választani, aki megérti, ez a helyzet miért fontos mindkét félnek úgy, hogy nem konkrét közvetítésről van szó.

Más a véleményed? Oszd meg velem Facebook oldalamon keresztül, kíváncsi vagyok.
Kellemes hétvégét mindenkinek!

Attila