Mostanában többször futottam bele olyan ügyfelekbe, akik a segítségemet kérték egy ingatlannál, mivel gyanúsan olcsónak találták - igen, ilyen is van és jó is ha odafigyelünk ilyenkor. Felsorolok néhány lehetséges okot, amit érdemes és fontos ellenőrizni, mielőtt meggondolatlanul ajánlatot teszünk a kinézett ingatlanra.

Friss tulajdoni lap

Nem egyszer illegális beépítés vagy tetőtér-beépítés után a "szakértő" ingatlanos akkora alapterülettel hirdeti az ingatlant, amekkorát mond neki a tulajdonos ahelyett, hogy lekérne egy friss tulajdoni lapot és megnézné a papírozott, valós méretét. Persze ez is eltérhet, vannak épületek ahol olyan részeket is az ingatlanhoz számoltak amit ma már nem tesznek, de nagy általánosságban egy pontosabb képet kaphatunk az ingatlanról a tulajdoni lap alapján. Itt még nem derül ki biztosan néhány dolog, azokra később rátérek.

Azonosítás

A friss tulajdoni lap abban is segít, hogy biztosra menjünk a tulajdonossal kapcsolatban: tényleg az az ember a tulaj, aki annak mutatkozott be? SOHA ne tegyünk ajánlatot olyan ember előtt, legyen az ingatlanos vagy magát tulajdonosnak kiadó ember, aki nem azonosította magát akár igazolvánnyal együtt is, mert sajnos előfordul, hogy egy elégedetlen bérlő rakja fel az ingatlant értékesítésre alacsony áron, jön a vevő és gyorsan letesz pénzt, hogy el ne vigyék előle ezt a hihetetlen lehetőséget - aztán jöhet a feljelentés és sokszor bottal üthetik a nyomát az elkövetőnek. Az ingatlanosok között is vannak csalók, nem csak a hozzánemértés lehet káros egy vevőnek.

Tulajdonjog

Divat lett az utóbbi években értékesíteni a bérleti jogot, amiről sokan nem tudják pontosan, hogy micsoda. A lényeg az, hogy a tulajdonjogot az adott eladó nem adhatja el, csak azt a lakhatási jogot tudja értékesíteni, amit abban a pillanatban ő birtokol. Önkormányzati tulajdonban lévő lakásoknál fordul gyakran elő ez, az értékesítésével azonban több probléma is van: kezdjük ott, hogy lakásra bérleti jogot törvénytelen eladni. Van törvényes kiskapu, mert elcserélhető másik bérleti jogra vagy esetleg tulajdonjogra is, de eladni nem lehet. A csereberénél is szükséges minden esetben az önkormányzat hozzájárulása... én soha senkinek nem ajánlom ezt a fajta vásárlást. Lényeg, hogy bizonyosodjunk meg a tulajdonlásról, valamint a tulajdoni lapon lévő terhek és korlátozások meglétéről (vagy nem meglétéről).
Emellett fontos megbizonyosodni arról is, hogy a lakáshoz privát kertként hirdetett rész tényleg tulajdonilag is a lakáshoz tartozik-e: erről az alapító okirat fog tudni teljes képet adni.

Rejtett hibák

Na, ez egy olyan téma, amiről napestig írhatnék és nem érnék a végére. MINDIG nézessük meg az ingatlant olyan emberrel, aki egy kicsit jobban ért hozzá mint mi: egy tapasztalt ingatlanossal vagy egy olyan szakértővel, aki az ingatlanok műszaki állapotával tisztában lehet, mivel egy laikus nem biztos hogy észrevesz alapvető rejtett hibákat, mint például egy rossz alapozás miatti csúszás vagy statikai probléma, tetőszerkezeti gondok, beázás, leázás, salétromosodás, életveszélyes és/vagy szabálytalan kialakítású víz-villany-gázrendszerek, sorolhatnám. Biztosra így sem mehet mindenki, de értékesítéskor az eladó vállalja, hogy az ingatlanban nincsenek rejtett hibák, tehát később is perelhető abban az esetben, ha bizonyítható, hogy tudnia kellett a hibáról az eladáskor - de egy ilyen évekig tartó pereskedésre senkinek nincs szüksége - előzzük inkább meg. Rejtett hibának minősül az is, ha a társasháznak nincs használatbavételi vagy bármilyen szükséges engedélye meg, de erről nem kapunk megfelelő tájékoztatást ajánlat előtt.

Elővásárlási jog, tilalmak

Sok esetben maga a tulajdonos sincs tisztában azzal, hogy van-e az ingatlanjára elővásárlási jog. Ez a jog azt jelenti, hogy az épületben tulajdonnal rendelkező embereknek joga van azon az áron megvásárolni az ingatlant, amit egy kívülről érkező vevő tett az adott ingatlanra és erre időt is kell hagyni, ki kell függeszteni napokra. Az elővásárlási jogot minden társasház esetében az alapító okiratban kell keresni, itt fog kiderülni az is, hogy tartozik-e esetleg bármilyen egyéb dolog az ingatlanhoz (például pinceszinti tároló). Volt olyan értékesítésem, hogy 40 év alatt a tulajdonos nem tudta, hogy van a pincében egy 8 nm-es, hibátlan állapotú tárolója, a vevő repesett az örömtől amikor kiderült. A tilalmak azért fontosak, mert előfordul, hogy banki hibából egy lejárt hitel esetén nem veszik le az ún. elidegenítési és terhelési tilalom címszóval jelzett bejegyzést a tullapról, ilyenkor az adásvételi előtt intézkedni kell ennek törléséről az adott banknál. 

Összefoglalva: sok buktató lehet egy vásárlásnál, így amikor engem felkérnek egy értékbecslésre vagy egy értékesítésre, teljes körűen előre tájékozódom a fenti kérdések megválaszolásához, ugyanis örülök, ha valaki tudja, mit kell kérdezni, én pedig utálom, ha nem tudok válaszolni :) Én mindenkinek vigyázok a pénzére és segítek, hogy a lehető legbiztonságosabb módon kerüljön elköltésre!

Történt veled hasonló eset és megosztanád a nagyvilággal, hogy más ne fusson hasonlóba? Írd le nekem Facebook oldalamon keresztül! 

Attila

Sokan életükben maximum egy vagy két ingatlanértékesítésen mennek át, sokszor kényszerből vagy öröklésből kénytelenek foglalkozni ezzel és van, aki munkahely vagy iskola miatti költözéssel kapcsolatban kezd el keresni. De hogyan és mi alapján kell hogy csinálja? Összeszedtem néhány tippet azoknak, akik saját erőből próbálják felkutatni álmaik otthonát.

A megfelelő ár meghatározása

Az egyik legfontosabb az, hogy pontosan lásd, meddig nyújtózhatsz. Első körben érdemes 1-2 bankot felkeresni egy ún. előminősítést kérni, ahol a fizetésünk és még néhány fontos dolog alapján belövi a bank, mennyi pénzt és milyen feltételekkel tud neked adni. Ha megvan a pontos összeg, mellé kell raknod az önerőd mértékét és az esetleges további lehetőségeid (lakástakarék, CSOK), de számold bele minden ingatlannál a felújítás értékét, az ügyvédi költséget és az esetleges adó vagy illeték mértékét is - erről mindig tájékoztatást fogsz kapni az értékesítést végző ügyvédtől.

A megfelelő források használata

Elég kevés jó weboldal van jelenleg, ahol keresgélni tudunk. Volt már ezekkel az oldalakkal kapcsolatban egy cikkem, az ottani véleményem még mindig áll, annyit kapcsolnék hozzá, hogy az adott területhez vagy városhoz kapcsolódóan szoktak lenni Facebook csoportok is, így ezen a közösségi portálon is érdemes kicsit keresgélni, hátha lesz olyan lakás, amit a szokásos weboldalakra nem tettek fel, csak az adott csoportba.

A megfelelő terület kiválasztása

Sokan esnek abba a hibába, hogy ahhoz a bizonyos helyszínhez akarnak közel költözni, ami miatt alapvetően költözniük szükséges, például munkahely vagy iskola - de sokszor elég vizsgálni azt is, hogy egyszerű legyen odajutni, például metróval vagy HÉV-vel átszállás nélkül a helyszín elérhető legyen. Sokmillió forint megspórolható azzal, ha például nem a belvárosban próbálunk ingatlant vásárolni, hanem egy olyan területrészen, amivel az adott belvárosi rész könnyen és gyorsan elérhető. 

A tömegközlekedés figyelembe vétele

Az előző pontomhoz kapcsolódik, hogy a tömegközlekedést két fontos aspektusból is szükséges figyelembe venni: a helyszín könnyű elérhetősége, ami miatt költözöl, és/vagy a tömegközlekedés hangossága. A legtöbb ember nem szeret egy olyan utcán lakni, ahol a hálószobája előtt megy el a busz/villamos/HÉV... érthető okokból, mivel amellett hogy hangos és nehéz tőle aludni, az egészségre sincs jó hatással. Tehát ha nem fontos a tömegközlekedés mert gyalog is eléred a helyszínt vagy nem kell bejárnod rendszeresen, akkor figyelj arra, hogy a lehető legkevesebb közlekedési eszköz járjon el közvetlenül az ablakod előtt. Ha felhívsz egy hirdetőt, az egyik fontos kérdésed tehát az legyen, hogy melyik utcában van pontosan az ingatlan és hogy utcai vagy udvarra, kertre néző ingatlanról beszélünk-e. Sokan panorámásnak hirdetnek ingatlanokat, ami lehet hogy tényleg az, de attól nézhet egy zajos utcára, ami miatt erősen veszíthet az értékéből.

Ne félj segítséget kérni!

Ha egy adott kerületben vagy városban/városrészben keresel, ne legyél rest segítséget kérni olyan ismerősöktől/barátoktól/rokonoktól, akik a környéken élnek és jobban ismerik nálad azt a területet. Ha nagyon nem találsz semmit, nem kell megijedni attól sem, ha ingatlanos segítségét kell kérned, mivel ilyenkor az ingatlanost az eladó fizeti, nem te. Persze motiválhatod egy kis pénzzel: lehetőséged van egy keresési megbízást adni az ingatlanosnak, ami azt jelenti, hogy ha talál neked ingatlant, kap tőled x összeget, függetlenül attól, hogy az eladói oldal milyen és mennyi jutalékot fizet neki. Nem kell nagy összegekre gondolni, de az tény, hogy a kevésbé jó ingatlanosok nem foglalkoznak a keresésekkel megfelelően, a jó ingatlanosoknak meg egyszerűen nincs idejük foglalkozni vele... ez nem ellened irányul, el kell fogadni, hogy egy jó ingatlanos erősen elfoglalt a jelenlegi piacon...

Más a véleményed? Esetleg nem írtam le valamit? Írd meg nekem bátran Facebook oldalamon keresztül, hátha tudsz/tudunk segíteni akár a kommentjeiddel is valakinek!

Kellemes hetet mindenkinek!

Attila

Nehéz választani mert telített a piac, nehéz ellenőrizni a tudást és a számonkérhetőséget... arról már írtam, hogy hogyan ellenőrizhetünk egy ingatlanost még aláírás előtt, de arról még nem, hogy mi a helyzet akkor, amikor már aláírtunk valakivel, akire számítunk. Íme hat olyan jel, ami ha igaz az ingatlanosodra, akkor rosszul választottál.

1: Elérhetetlen

Arra számítanál, hogy az ingatlanosod elérhető 0-24-ben, mivel a potenciális ügyfél is el kellene hogy érje... de ha te, mint tulajdonos nem éred el, az ügyfél hogy fogja megtalálni? Persze, 2-3 órára előfordul hogy valaki elfoglalt, de akkor is lennie kellene egy visszajelzésnek akár SMS-ben, akár más üzenetküldővel, hogy "Hamarosan visszahívlak" vagy valami hasonló, legalább tudjuk, hogy látta megkeresésünk. Ha ennyit sem tesz, másnak sem teszi meg.

2: Nem hallgat meg

A legelső találkozónak egy megbeszélésnek kellene lennie. Te mint tulajdonos elmondod az elvárásasid, ő mint ingatlanos elmondja, mit tud nyújtani és hogy véleménye szerint mit tud az ingatlanod. Érezned kellene, hogy az ingatlanos melletted áll és arra próbál menni, ami az érdeked lenne, felír mindent ami neked fontos és ezek szerint próbál meg értékesíteni. Ha csak a saját sületlenségét hajtja és nem foglalkozik a véleményeddel sem aláíráskor, sem később (folyamatos árcsökkentő telefonhívások, a lakás hibáztatása az eladás elmaradása miatt, stb), akkor valószínűleg rossz ingatlanossal dolgozol együtt.

3: Tapasztalatlan

Nagyon sokan csinálják mellékállásban az ingatlanozást, ellenben ez a szakma mint a legtöbb, teljes embert kíván, így teljes 8 órás munkaidőt kell hogy felemésszen. Ha valaki azt mondja hogy 4 éve ingatlanozik, akár még jól is hangozhat, viszont ha mellette fogorvos vagy ápoló vagy ki tudja mi, valószínűleg (jó esetben) csak napi 2-3 órát foglalkozik az ingatlanozással - a 4 éves tapasztalat egyből harmadolódni látszik. Sokszor buknak ki komoly hibák már ennyi év tapasztalat(lanság) után is: nem tudja, mi a lichthof? Vagy keveri az erkélyt a loggiával? Ennyi idő után tudni kellene a különbséget...

4: Szakszerűtlen

Alapból onnan indul a szakszerűtlenség, ha az ingatlanos késik. NEM KÉSHET! Sem a veled való találkozóról, sem az ügyféllel való lakásmutatásokról nem késhet el. Bele kell számolnia a forgalmat és a dugókat, mert kevés amatőrebb dolog van a szakmában, minthogy a tulajdonos fent a lakásban várja az érdeklődőt, aki lent toporog a hidegben az épület előtt és várja a késő ingatlanost. Mínuszból indul az egész és még csak nem is az ingatlan hibája, ezt senki nem engedheti meg magának. Az is fontos, hogy ne az irodán belül egy másik ügynök beszéljen veled többet, vagy az adott ingatlanos saját asszisztense: igenis tartsa veled a kapcsolatot maga az ügynök és mutassa ő személyesen a lakásodat, ez a minimum azért a szolgáltatási összegért, amit kifizetsz egy sikeres értékesítés esetén.

5: Kellemetlen helyzetbe hoz

Az első megtekintéskor az érdeklődőket egy profi telefonon elég jól tudja már szűrni, ellenben mindig vannak olyan ügyfelek, akik az árcsökkentés érdekében elkezdik szidni az ingatlan minden porcikáját. Ez rossz taktika és ilyenkor az ingatlanosnak kell leállítani az ügyfelet, mielőtt rosszabbra fordul a dolog. Aki adja a lovat az érdeklődő alá és beszáll az ingatlan szidásába, az inkább keressen magának másik állást... 

 6: Rossz a kisugárzása

Depressziósnak látszik? Valószínűleg az. Koszos, igénytelen? A munkájára is olyan igénytelen lesz, mint a kinézetére: egy ápolt, elegáns és jókedvű ingatlanossal egy vevő is szívesebben találkozik. Ha magával viszi az ingatlanos az otthoni problémákat, a munkájára is egyértelműen ki fog hatni, ezt pedig mint eladó, senki nem engedheti meg magának, mert végső soron az ő pénztárcáján csattan az ostor.

Ha bármelyik esetén felismered a saját ingatlanosodat, ne habozz váltani... sok olyan van még mindig a piacon, aki alkalmas arra amit csinál és fog tudni neked segíteni: ne hagyd magad befolyásolni senki által, te magad keress utána az adott kiválasztottnak, nézd meg a munkáit (hirdetéseit), csekkold le a hátterét, a cégét, a hitelességét. Még ilyenkor is van esélye, hogy mellényúlsz, de te mindent megtettél hogy elkerüld :) Ha kérdésed, kérésed lenne, kereshetsz engem bizalommal telefonon vagy Facebook oldalamon keresztül is, illetve iratkozz fel az Insta accountomra is, mindig posztolok érdekeseket. És most megyek mert az éjjel megszületett a fiam, kicsit pihennem is kéne a tejfakasztó előtt... :)

Szép napot mindenkinek!

Attila