A mai ingatlanpiac ár/érték aránya erősen megkérdőjelezhető egy-két kerületben, de amíg megveszik a legtöbb ember számára elérhetetlen értékű ingatlanokat is, addig változás nem nagyon fog bekövetkezni. De mi a helyzet akkor, ha a kis felújítandó lakásunkból a lehető legtöbbet szeretnénk kihozni? Adok néhány tippet, mit tehetsz.

Bútorok

Saját tapasztalataim alapján nagyon fontos az, hogy egy ingatlan befényképezésekor figyelni kell arra, hogy az érdeklődő figyelmét semmi ne vezesse el a képeken az ingatlan adott helyiségéről. Teszem azt egy kutya vagy bármilyen állat (vagyépp ember) kerül a képre: kerülendő. Feltűnő tárgy, privát vagy családi fénykép: kerülendő. Tereket kell fényképezni és ha van benne néhány beleillő bútor, azokkal csak könnyebb behatárolni az adott helyiség méreteit.

Festés

A legtöbbször szükségtelen megcsináltatni egy tisztasági festést, főleg mivel sok esetben felújításkor falbontással járó munkálatok is lesznek, így a tulajdonosok kidobott pénznek érzik. Van azonban az a helyzet, amikor eladásnál és kiadásnál is igenis el kell intézni, rá kell költeni azt az összeget, amiért valaki megcsinál egy tisztasági festést: azt szoktam javasolni, hogy amennyiben a ráköltött pénz duplájával többért tudjuk eladni az ingatlant, már megérte foglalkozni vele. Példa: 2 szobás panellakás ki volt adva, lelakták a bérlők, koszos a fal. Kifesteni mondjuk 150e Ft, de a fényképeken és élőben is sokkal jobban fog mutatni tisztán, kényelmesen eladható 3-400e Ft-tal drágábban ebben az esetben (paneleknél ritkább a komoly falbontással járó munka).

Világítás

Iszonyatosan fontos mind fényképeken, mind első megtekintéskor a világítás. Soha nem szabad nappali megtekintéskor behúzott függönyökre vagy lehúzott redőnyökre érkezni: ha besüt a nap, sokkal jobb lesz az első benyomás. A kiégett izzókat a csillárban cseréljük ki. Ha valamelyik helyiség nagyon sötét, az eladásra tegyünk be egy komolyabb, több forrással rendelkező világítást, mert nagyon sokat számít egy laikus érdeklődőnél a természetes fény mellett ez is. Értékesítési pszichológia erősen.

Rendetlenség

Szerintem nem kell elemeznem és kifejtenem, mennyire fontos, hogy rend legyen az ingatlanban, amikor egy érdeklődő megtekinti azt. Szétdobált ruhák, mosatlan, kosz és por: felejtős. Nekem volt olyan férfi eladó ügyfelem, akit megkértem az érdeklődőm érkezése előtt 10 perccel, hogy ugyan mosogasson rettenetgyorsan el, mert így az érdeklődő nem láthatja. Triviálisnak tűnhet, de nem mindenkinek az, mert azt hallom, hogy "úgyis a lakásomat kell nézni nem a rendet, az nem lesz itt ha megveszi". Persze, de megint az első benyomás: ha egy szép, tiszta, rendezett és világos lakásba lépünk be, sokkal jobban fogjuk benne érezni magunkat, mint egy behúzott függönyök miatti sötét, koszos lyukba.

Állatok

Sokan tartanak ingatlanban állatot, amivel akkor nincs is baj, ha nem fogadnak vendégeket, ellenben nem egy ügyfelem például allergiás az állatszőrre, tehát meg sem tudjuk nézni azt az ingatlant, ahol állatot tartanak. Ez ellen annyival lehet védekezni, hogy az érdeklődő előtt ki kell takarítani és szellőztetni, valamint az állatot a megtekintés idejére el kell vinni a lakásból. Egyébként is nagyon útban tudnak lenni és zavaróak, de ha valaki még allergiás is rájuk vagy fél tőlük (engem úgy fél éve megkapott egy kutya az utcán sétálás közben, soha nem féltem egy állattól sem, azóta viszont amikor a közelembe jön egy kutya, mindig eszembe jut ez az eset, nem egy jó élmény).

Drágább trükk: home staging

A home staging avagy a klasszikus ingatlanfelkészítés az USÁban nagyon megy, szinte minden ingatlanhoz kérnek fel egy szakértőt, aki átrendezi/berendezi/kifesteti az adott ingatlant. Komoly értékemelkedést lehet elérni vele, szerintem a legegyszerűbben úgy érthető ez meg, ha az alábbi képen az előtte/utána egyértelműsíti:
Természetesen ez nem olcsó mulatság, így az átalános ingatlanokhoz soha nem is szoktam javasolni, de 100 millió fölött érdemes elgondolkodni rajta itthon is. Van sok jó cég aki ilyesmivel foglalkozik, reklámot csinálni nem akarok senkinek, de szükség esetén tippet tudok privátban adni.

Látványtervezés 3D-ben

Vannak cégek, akik fotórealisztikus látványterveket csinálnak, ez például azoknak jöhet nagyon jól, akik belvárosi ingatlant AirBnB-ztetni szeretnének és nehezen tudják elképzelni, hogyan is lehetne jól berendezni az adott lakást. Erre is van kontaktom, ha valakinek igénye lenne rá, szívesen megadom az elérhetőségüket.

Összefoglalva

A lényeg, hogy egy ingatlannak mindig a legjobb arcát kell mutatnia eladáskor, ahogy igaz ez mindenfajtaféle termékre. Foglalkozni kell vele és időt/energiát nem spórolva szükség van rá, mert a saját zsebetekből veszitek ki a pénzt, ha nem tesztek azért, hogy tökéletes eredményt kapjatok. A hibákat elrejteni nem szabad és el kell mondani, de ha több a jó mint a rossz az mindig eredményt produkál.

Attila 

A legtöbb embernek a felújításkor eszébe sem jut, hogy nem csak azzal spórolhat a fűtés- és a villanyszámlán, hogy szigeteltet és kábeleket cseréltet. Napkollektorok, napelemek, szélenergia és egyéb alternatívák rezsicsökkentéshez.

Napkollektorok és napelemek

Mielőtt komolyabban belemegyünk a napenergiával kapcsolatos témába, tegyük tisztába a különbségeket: a napkollektoroknál a nap sugárzásának hőenergiája felmelegíti a benne tárolt folyadékot, melyet egy hőcserélőn keresztül egy úgynevezett puffer tartályban tárolhatunk. E tartályok kétszáztól akár kétezer literesek is lehetnek, természetesen ez a napkollektor méretének függvénye. Ez a tartály olyan fallal rendelkezik, mely egyedi hőszigetelővel van alaposan kitöltve, ezáltal huzamosabb ideig tárolni tudja a nap által felmelegített vizet. Nyugodtan alkalmazhatjuk fűtés rásegítésre, padlófűtésben vagy akár radiátoros rendszerben is, ezáltal rengeteg energiát spórolhatunk meg, ugyanis a gázkazánnak nem húsz, hanem jóval melegebb, akár hatvan Celsius fokos vizet kell tovább melegíteni vagy csak szinten tartani.

Vákuumcsöves napkollektor felszerelve

A napelem ellenben teljesen eltérő elven működő berendezés. A nap fényenergiáját alakítja át árammá, az úgynevezett foto voltaikus hatás során. A napelem számára a legideálisabb körülmény, ha az idő hűvös, viszont tiszta az ég, így direkt napsütést kaphat, magas hőmérsékleten ugyanis a cellák túlmelegednek és veszítenek névleges teljesítményükből. Különösen igaz ez a polikristályos és a monokristályos napelemekre, amelyek mostanában a leggyakrabban használt napelemfajták. Ennek egyik fő oka a speciális alkotóelemre vezethető vissza, és e tény a szilícium tulajdonságai miatt van így. A lakossági napelem-rendszerek nagyon megbízható és üzembiztos berendezések, minimális meghibásodási lehetőséggel. A napelemeket - akárcsak a napkollektorokat - a legtöbbször a tetőn helyezzük el, ahonnan a vezetékeket összegyűjtve egy inverterbe kell csatlakoztatni, ez a berendezés alakítja a napelemek által termelt egyenáramot váltóárammá, amit már az összes elektromos berendezés működtetésére használni tudunk.

Napelempanelek telepítés közben.

Szélenergia

A szélenergia térnyerése az egész világon folyamatos, jelenlegi becslések szerint Európában 2030-ra a teljes energiatermelés 30%-át szélenergiából fogják előállítani - amihez bár még komoly fejlődés és építkezés szükséges, az irány mindenképpen jó.Sajnos Magyarországon jelenleg nem lehet szélerőműveket építeni, mivel a törvényi szabályozás azt mondja ki, hogy „(4) Beépítésre szánt területen és beépítésre szánt terület határától számított 12 000 méteren belül – a háztartási méretű kiserőműnek számító szélerőmű kivételével – szélerőmű, szélerőmű park nem helyezhető el.”
Ez magyarul és kissé leegyszerűsítve azt jelenti, hogy a települések 12 km-es környezetében nem lehetséges szélturbinát elhelyezni. Európa tehát ebből a szempontból jó irányba halad, mi még nem, de én személy szerint bízom abban, hogy előbb-utóbb ez az alternatíva is használható lesz itthon. A net tele van olyan videókkal, ahol házi barkácsmódszerekkel építenek turbinákat, ezek eredményességére azért kíváncsi lennék, de aki ügyes, biztosan tud vele áramot spórolni.

Szélerőművek gyors egymásutánban, így is ugyanolyan hatékonyak.

Okosvilágítások

Nem csak alternatív energiaforrásokkal spórolhat az ember: az is sokat jelent, ha a régi fogyasztókat új, modern fogyasztókra cseréljük. A legegyszerűbb példa ilyenkor a világítások korszerűsítése: otthon már azzal komoly összegeket lehet spórolni, ha a régi, volfrámszálas égőinket modern, led vagy halogén izzóra cseréljük: ugyanazt a fényerőt kevesebb fogyasztással könnyedén elérhetjük. Az okosvilágítások egyik itthoni képviselője a Greennovate, akik napelemes rendszerek telepítése mellett települések világítását alakítják okosvilágítássá, ami nemcsakhogy komoly összegeket spórol a településnek, hanem képes akár wifi hálózat közvetítésére és kamerarendszer üzemeltetésére is: az energiahatékonyság mellett tehát a biztonság és a 21. században már nélkülözhetetlen internet is a rendelkezésére állhat a településen élő embereknek. Érdekes projekt és nagyon bízom benne, hogy a jövőben mindenhova eljut. 

Te hogy spórolsz otthon? Használsz bármilyen alternatív energiaforrást? Kíváncsi vagyok rá, ha megírod nekem Facebook oldalamon keresztül, megköszönöm :)

Attila

Mostanában többször futottam bele olyan ügyfelekbe, akik a segítségemet kérték egy ingatlannál, mivel gyanúsan olcsónak találták - igen, ilyen is van és jó is ha odafigyelünk ilyenkor. Felsorolok néhány lehetséges okot, amit érdemes és fontos ellenőrizni, mielőtt meggondolatlanul ajánlatot teszünk a kinézett ingatlanra.

Friss tulajdoni lap

Nem egyszer illegális beépítés vagy tetőtér-beépítés után a "szakértő" ingatlanos akkora alapterülettel hirdeti az ingatlant, amekkorát mond neki a tulajdonos ahelyett, hogy lekérne egy friss tulajdoni lapot és megnézné a papírozott, valós méretét. Persze ez is eltérhet, vannak épületek ahol olyan részeket is az ingatlanhoz számoltak amit ma már nem tesznek, de nagy általánosságban egy pontosabb képet kaphatunk az ingatlanról a tulajdoni lap alapján. Itt még nem derül ki biztosan néhány dolog, azokra később rátérek.

Azonosítás

A friss tulajdoni lap abban is segít, hogy biztosra menjünk a tulajdonossal kapcsolatban: tényleg az az ember a tulaj, aki annak mutatkozott be? SOHA ne tegyünk ajánlatot olyan ember előtt, legyen az ingatlanos vagy magát tulajdonosnak kiadó ember, aki nem azonosította magát akár igazolvánnyal együtt is, mert sajnos előfordul, hogy egy elégedetlen bérlő rakja fel az ingatlant értékesítésre alacsony áron, jön a vevő és gyorsan letesz pénzt, hogy el ne vigyék előle ezt a hihetetlen lehetőséget - aztán jöhet a feljelentés és sokszor bottal üthetik a nyomát az elkövetőnek. Az ingatlanosok között is vannak csalók, nem csak a hozzánemértés lehet káros egy vevőnek.

Tulajdonjog

Divat lett az utóbbi években értékesíteni a bérleti jogot, amiről sokan nem tudják pontosan, hogy micsoda. A lényeg az, hogy a tulajdonjogot az adott eladó nem adhatja el, csak azt a lakhatási jogot tudja értékesíteni, amit abban a pillanatban ő birtokol. Önkormányzati tulajdonban lévő lakásoknál fordul gyakran elő ez, az értékesítésével azonban több probléma is van: kezdjük ott, hogy lakásra bérleti jogot törvénytelen eladni. Van törvényes kiskapu, mert elcserélhető másik bérleti jogra vagy esetleg tulajdonjogra is, de eladni nem lehet. A csereberénél is szükséges minden esetben az önkormányzat hozzájárulása... én soha senkinek nem ajánlom ezt a fajta vásárlást. Lényeg, hogy bizonyosodjunk meg a tulajdonlásról, valamint a tulajdoni lapon lévő terhek és korlátozások meglétéről (vagy nem meglétéről).
Emellett fontos megbizonyosodni arról is, hogy a lakáshoz privát kertként hirdetett rész tényleg tulajdonilag is a lakáshoz tartozik-e: erről az alapító okirat fog tudni teljes képet adni.

Rejtett hibák

Na, ez egy olyan téma, amiről napestig írhatnék és nem érnék a végére. MINDIG nézessük meg az ingatlant olyan emberrel, aki egy kicsit jobban ért hozzá mint mi: egy tapasztalt ingatlanossal vagy egy olyan szakértővel, aki az ingatlanok műszaki állapotával tisztában lehet, mivel egy laikus nem biztos hogy észrevesz alapvető rejtett hibákat, mint például egy rossz alapozás miatti csúszás vagy statikai probléma, tetőszerkezeti gondok, beázás, leázás, salétromosodás, életveszélyes és/vagy szabálytalan kialakítású víz-villany-gázrendszerek, sorolhatnám. Biztosra így sem mehet mindenki, de értékesítéskor az eladó vállalja, hogy az ingatlanban nincsenek rejtett hibák, tehát később is perelhető abban az esetben, ha bizonyítható, hogy tudnia kellett a hibáról az eladáskor - de egy ilyen évekig tartó pereskedésre senkinek nincs szüksége - előzzük inkább meg. Rejtett hibának minősül az is, ha a társasháznak nincs használatbavételi vagy bármilyen szükséges engedélye meg, de erről nem kapunk megfelelő tájékoztatást ajánlat előtt.

Elővásárlási jog, tilalmak

Sok esetben maga a tulajdonos sincs tisztában azzal, hogy van-e az ingatlanjára elővásárlási jog. Ez a jog azt jelenti, hogy az épületben tulajdonnal rendelkező embereknek joga van azon az áron megvásárolni az ingatlant, amit egy kívülről érkező vevő tett az adott ingatlanra és erre időt is kell hagyni, ki kell függeszteni napokra. Az elővásárlási jogot minden társasház esetében az alapító okiratban kell keresni, itt fog kiderülni az is, hogy tartozik-e esetleg bármilyen egyéb dolog az ingatlanhoz (például pinceszinti tároló). Volt olyan értékesítésem, hogy 40 év alatt a tulajdonos nem tudta, hogy van a pincében egy 8 nm-es, hibátlan állapotú tárolója, a vevő repesett az örömtől amikor kiderült. A tilalmak azért fontosak, mert előfordul, hogy banki hibából egy lejárt hitel esetén nem veszik le az ún. elidegenítési és terhelési tilalom címszóval jelzett bejegyzést a tullapról, ilyenkor az adásvételi előtt intézkedni kell ennek törléséről az adott banknál. 

Összefoglalva: sok buktató lehet egy vásárlásnál, így amikor engem felkérnek egy értékbecslésre vagy egy értékesítésre, teljes körűen előre tájékozódom a fenti kérdések megválaszolásához, ugyanis örülök, ha valaki tudja, mit kell kérdezni, én pedig utálom, ha nem tudok válaszolni :) Én mindenkinek vigyázok a pénzére és segítek, hogy a lehető legbiztonságosabb módon kerüljön elköltésre!

Történt veled hasonló eset és megosztanád a nagyvilággal, hogy más ne fusson hasonlóba? Írd le nekem Facebook oldalamon keresztül! 

Attila