Állandó negatív visszhang, legtöbbször jogosan: a magyar ingatlanszakmában dolgozók túlnyomó részének fogalma nincs arról, mit is csinál egy igazi, nagybetűs közvetítő. De ez kinek a hibája? A franchiseoké, a törvényeké vagy a tipikus magyar hozzáállás a ludas? A válasz egyszerű és bonyolult egyszerre.

Első hiba: törvények

A fő probléma, hogy semmilyen komoly szabályozás nem köti a közvetítő-palántákat feladatuk ellátásában. A biztosításközvetítés kőkemény hatósági vizsgához vagy diplomához kötött, kemény törvények szabályoznak minden szerződést, jogot és kötelezettséget, a felelősségbiztosításról nem is beszélve. Itthon viszont bárki elkezdhet ingatlant közvetíteni: nem kérnek sem végzettséget vagy erkölcsi bizonyítványt, de még az érettségi sem mindenhol a minimum... bár van OKJ-s képzés de elavult és nem kötelező, vannak belső képzések de sokszor a minimum sincs meg... ráadásul mindenkit felvesznek a franchise-ok aki betéved az utcáról és dobnak ki egy 3 napos tömény és tömör belső oktatás után az ügyfelek közé... főleg igaz ez a jelenlegi munkaerőpiaci helyzetben, amikor általános bejelentett, jól fizető állásokra is úgy vadásszák a munkaerőt - innen ered a második hiba.

Második hiba: a franchise hálózatok

Az ötlet jó: több különböző Kft külön-külön irodákat nyit, majd egy franchise szerződés megkötésével egységes rendszert és egységes kinézetet hoznak létre, ezáltal erősítve egymást és a brand-et. Egy ideig remekül működött a rendszer, de mostanra kifejezett hátránnyá vált megléte: az emberhiány és az előítélet miatt egyre nehezebb egy hálózat berkein belül megfelelően dolgozni és a kötöttségek senkinek nem engednek fejlődést: csak az lehet, amit a hálózat vezetői és a szabályzat megszabnak. A kétezres évek elején jól működő rendszer mára elavulttá és okafogyottá vált: egy jó (igazán jó) közvetítőnek semmi szüksége hálózati háttérre: a hozzáadott érték számít, így egy EV-vel legtöbbször igényesebb, gyorsabb és mindenek előtt olcsóbb munkát lehet végezni, mert a saját jól bevált rendszerével dolgozhat az értékesítő. Több jó példa is van a budapesti piacon: magamról írni itt nagyképűség lenne, így kiemelendő Csorba Dani és Kovács Kornél munkája: mindketten maguk és maguknak dolgoznak, sokkal eredményesebben és gyorsabban, mintha bármilyen cég megkötné a kezüket. A franchiseokat persze lehetne jól is csinálni de a jelenlegi elavult formákat mindenképpen fejleszteni, átalakítani szükséges.

Harmadik hiba: a magyar hozzáállás

Igen, komoly szempont a magyar hozzáállás, ugyanis nálunk mindenki nagyon sokat akar keresni minimális munkával. A magyar irigy a másikra amiért ő többet keres, noha megtehetné hogy többet dolgozzon de meg tudja magyarázni hogy miért jó a jelenlegi helyzet de kesereg ha nincs pénze és mindenki mást okol miatta. Az ingatlanszakma jutalékos rendszerű, ahol számlaképesnek kell(ene) lenni: A legegyszerűbb változat az KATA, havi 50 Mátyás királyt elutalsz állambácsinak és nyugtod is van; igen ám, de a magyar nem meri ezt bevállalni, mondván mi van ha 1-1 hónapban nincs eladása? És ez a baj, innen nem lehet továbblépni, az ilyen hozzállással senki nem lesz vállalkozó. Ez egy tipikusan olyan szakma, amiben egyenesen arányos a befektetett munka mennyisége és a keresett pénz, az egyetlen nehézség, hogy a bejövő pénzek nem időarányosan oszlanak: megfelelően kell likvid tőkével kalkulálni. Pont ezért számol az ingatlanos éves bevétellel: egy átlagos ingatlanos 2-3 millió forintot keres évente, ez havi lebontásban 200 ezer forint körül jön ki, 10 millió forint fölött az ingatlanosok csupán egyetlen százaléka keres; az átlag kereset 300-350e Ft-ra jön ki havonta, persze adózás előtt - évi 600e Ft az KATÁra, valamint további kb ugyanennyi a rezsire (online előfizetések, telefonszámla, stb) biztosan elmegy. De ha valaki jól dolgozik, remek munka lehet a szabad időbeosztás miatt - ellenben sokszor ez a fő okozata a nem megfelelő mennyiségű munka befektetésének.

Összesítve

Rengeteg a gond a magyar közvetítők körében, ezért feltétlen szükség lenne komolyabb és ellenőrzött szabályozásra. A jó ingatlanosok olyan ritkák mint az űrben a füttyszó, a fő ismérvük, hogy teljes körű szolgáltatást tudnak nyújtani és nem köti őket semmilyen kötelező minimum elérése: annyi ingatlannal foglalkoznak, amennyit jónak látnak és amennyit 100%-osan tudnak kezelni. Az ügyfél az első, egy jó ingatlanos minden kollégával dolgozik keresztbe, ami azt jelenti hogy bármikor feláldozza a jutaléka felét azért, hogy az eladója megfelelő időben megfelelő összeget kapjon érte - nincs olyan hogy nem dolgozik együtt másokkal. A jó ingatlanos mindent el tud és el is intéz az ügyfélnek: ügyvédi háttér, biztosítás, energetika, felújítás, bérbeadás és ingatlankezelés, stb... de ott van a lakás átadásakor is, hogy biztosan minden simán menjen. A legegyszerűbb és leggyorsabb változás akkor következhetne be, ha mindenki csak olyan ingatlanossal dolgozna együtt, akit ajánlottak neki, aki bizonyított és aki vállalja a munkájáért a felelősséget: minőséget nyújt értelmes áron szolgáltatásáért, amit kivétel nélkül mindig megfelelően elvégez.

Ha Kelet-Pesten értékesítenél, hozzám is bátran fordulhatsz, könnyen megtalálsz, de ha máshol kellene ingatlanos, vannak megfelelően dolgozó kollégáim szinte az egész országban: biztosan tudok ajánlani valakit. 

Szűcs Attila, LeoGroup

Az ujotthon.hu felmérte 2017 szeptember elején a jelenleg futó újépítésű projektek számát és jelenlegi helyzetét, eladási és építési statisztikáit. A felmérésből az látszik, hogy jelenleg 28400 lakás épül különböző kerületekben szerte Budapesten, összesen 446 projektben. 

Elkészülés

Nem sok ingatlan készült ezév szeptemberére el: 550 lakásból válogathatnak a már átadott épületekben a vevők, a 2018-ra elkészülő ingatlanokból 11 500 vár még eladásra. A 2019-re ígért 5 500 lakás közül azonban még több, mint a 65% szabad. Általános vélekedés a felmérést végző portálnál és a szakértőknél is, hogy a jelenleg épülő projektek jó harmada nem fog időben elkészülni, ennek okai főleg a drága és egyre nehezebben hozzáférhető szakértelem, valamint a dráguló építőanyagok és az alacsonyabb kereslet miatti késlekedés - sok projekt a befizetett pénzekből épül, számottevő banki hitel nélkül; érdemes tehát a kinézett projektnél pontosan tájékozódni és akár garanciát is kérni.

Lokáció 

A felmérést végző portál szerint a legtöbb új lakás a 11. és a 13. kerületben épül, 7 900 illetve 7 300 darab, nem meglepő tehát, hogy ezen két kerületben is van a legtöbb projekt: a budai oldalon 57, a pestin pedig 90 beruházás fut az adott kerületben. Összesen 16 400 lakás vár eladásra, ez a teljes újépítésű állomány majd 58 százaléka. Ezek jó része még csak tervezőasztalon létezik, a beköltözhető lakásoknak kevesebb, mint fele áll még üresen.

Fellendülés

Komoly előrelépésnek számít, hogy a tavalyi évhez képest az újlakás-kínálat 71%-kal nőtt Budapesten, míg az eladatlan lakások aránya 2 százalékkal csökkent. Ezek nagyon szép számok, amik egyértelműen a CSOK-nak, valamint a fejlesztőket segítő áfacsökkentéseknek köszönhetőek akkor is, ha a használt lakások kárára történt mindez.

A projektek száma jellemzően alacsony a sűrűn beépített belső városrészekben, ahol a meglévő beépítés jelentősen korlátozza a fejlesztőket, így például az első és az ötödik kerületben. Hasonlóan kis számban jelentek meg társasházi projektek a kertvárosias hangulatú peremkerületekben is, ahol átlagosan tíznél kevesebb beruházást hirdettek meg a fejlesztők.

A legtöbb projektet fejlesztő cégekhez köthető az épülő és tervezett beruházások 25 százaléka, összesen közel 7,1 ezer lakás. A Cordia, a Biggeorge Property és a Metrodom a legnagyobb lakásfejlesztők a fővárosban, de nem ők rendelkeznek a legnagyobb arányban eladatlan lakásokkal – mondta Soóki-Tóth Gábor, az ujotthon elemzője.

Az oldal szakértői bejárták a 2018 elejéig átadásra tervezett építkezéseket és a helyszínen tapasztalt készültségi fok alapján több mint egyharmaduknál értékelik úgy, hogy nem lesz kész a határidőre az ingatlan. A legrosszabb a helyzet Zuglóban, ott a beruházások több mint fele fog csúszni szerintük.

Átlagárak

Négy kerületben nőtt egymillió forint fölé a négyzetméterár: az első, a második és a tizenkettedik kerületekben 1,1 millió forint körüli az ár, az ötödik kerületben azonban már 1,8 millió forint - persze alig található benne új lakás. A legtöbb beruházási projekttel bíró kerületekben ettől azért messze vannak: a tizenegyedikben 695 000, a tizenharmadikban 722 000 Ft az átlagos négyzetméterár. A legolcsóbban a peremkerületekben lehet lakáshoz jutni, itt 391 ezer forint az átlagos ár. Kicsivel 500 ezer forint alatt van még a huszadik és a huszonkettedik kerület is.

Érdemes tehát jól megnézni, hogy hol és mennyiért vásárolunk, különös tekintettel a befejezésre és a garanciákra.

Az adatokat köszönöm az ujotthon.hu-nak!

Attila

Az utóbbi hónapokban megszámolni sem tudnám, mennyien kérdezték tőlem: "Mindenhol azt hallom, hogy szárnyal az ingatlanpiac. Tényleg így van?" Szerintem azonban távolról sem olyan jó a helyzet, ahogy azt a sajtó próbálja mindenkinek eladni...

Alaphelyzet

Az ingatlanpiacot két fontos összetevő határozza meg: a kereslet és a kínálat. A 2008-as válság idejében hatalmas kínálat volt de szinte semmi kereslet, mostanában lenne kereslet de hibás a kínálat... Az úgy gondolom egyértelmű, hogy az államnak érdekében áll fenntartani a megfelelő kínálatot, mivel komoly áfatartalma van az értékesítésnek, a közvetítésnek, az építőanyagoknak és kvázi mindennek, ami egy értékesítési folyamatban szerepet játszik, így akár az újépítésű lakások áfájának csökkentésével és a CSOK, valamint a szuperhitel bevezetésével fenn akarják tartani a folyamatos kínálat meglétét, valamint a folyamatos keresleti igény szükségét is. DE! És ez most egy komoly "DE": nem számoltak a tulajdonosok "mohóságával". Csúnya szó és elnézést kérek mindenkitől aki magára veszi, de sajnos jelenleg így van és ez részben a rossz sajtó hibája. A tulajdonos azt hallja, hogy milyen jó az ingatlanpiac, ezért az előzetesen kigondolt árat jól felszorozza még legalább 1.2-vel, plusz hozzáadja a felújítás teljes költségét (komoly hiba), és még az érzelmi kötődés számolásáról nem is beszéltünk. Így fordulhat elő az, hogy egy 15-16 M Ft-ot érő 2 szobás panellakást 22.9-ért próbál értékesíteni valaki, majd 3 eredménytelen hónap után megbíz ingatlanosokat is, akik persze ugyanígy nem tudják eladni, ráadásul ezt még rosszul is kommunikálják, tehát egyből az ingatlanos a hülye, amiért nem végzi a munkáját... 

A megfelelő lépés

Az ingatlanpiac csak azoknak jó, akik reálisan tudják belőni ingatlanjuk értékét és megfelelően tudják menedzselni az értékesítési folyamatokat. Nem feltétlen kell ehhez ingatlanos, elég az alap szintű pénzügyi és pénzpiaci ismeretek mellett a megfelelő ingatlanpiaci ismeretekre szert tenni - akár blogokból és ingatlanos portálok alapján, akár segítséggel. Feltétlenül ki kell tudni zárni az érzelmi kötődésből eredő árazást és termékként tekinteni az ingatlanra, valamint el kell fogadni azt, hogy a felújítás költségét szinte soha nem fizeti meg az eladó (persze vannak kivételek, konvektorról cirkóra váltás esetén egyértelműen értéknövelés történik, ahogy nyílászáró-cserénél vagy szigetelésnél is, de belső felújításokkal nehéz foglalkozni az árban). Ne higgyünk a szomszédnak, aki azt mondja hogy eladta 22 milláért az ugyanolyan panelt mint a miénk, ilyen helyzetekben szinte mindenki többet mond a végső eladási árnál, mert jobb színben szeretné feltüntetni magát, alapvető emberi hiba, ami ugyancsak a piac túlárazását eredményezi... 

Konklúzió

A kínálat nagy de túlárazott, a kereslet megvan de realista. Azok az ingatlanok, amik a környék átlagárához közelítenek és megfelelő minőségű hirdetéssel, megfelelő tájékoztatással kerülnek fel a megfelelő helyekre, egyértelműen el tudnak kelni hetek vagy néha akár napok alatt is. Ha felteszünk magánszemélyként egy hirdetést és hetekig csak az ingatlanosok zargatnak de magánszemélyek nem, akkor egyértelműen tudnunk kell, hogy valami nem stimmel - ez általában az ár szokott lenni. Minden környéken el lehet jelenleg adni mindent, ha megfelelően árazunk.

Ha úgy gondolod hogy nincs igazam vagy csak szimplán elmondanád a véleményed, bátran tedd meg Facebook oldalamon keresztül, mindig szívesen veszem a kritikákat és a véleményeket! :)

Attila