Egy 10 emeletes panelház legfelső emeletén lakni egészen más, mint egy újépítésű 7 emeletes ház legfelső szintjén, de mindkettő komoly kompromisszumokkal jár, csak más-más szemszögből. Lakástípusok szerinti elemzés következik, árkülönbségekkel.

Panellakások

A panelek esetében egyértelműen több hátránya van a legfelső emeletnek, mint előnye. A legfontosabb és magától értetődő a lift. Egy 60-as években a világháború után kialakult lakáshiányt enyhíteni kívánó vezetés által építtetett házak mára elavultnak számítanak a benne lévő infrastruktúrával együtt, így amikor egy elhanyagolt lift megáll, a legfelső emeleten lakók számára gyakorlatilag megáll az élet - főleg a babakocsisok, kisgyermekesek és öregek felejthetik el a "leszaladok a boltba" mondatot: komoly edzés két szatyorral felbaktatni a lépcsőn. Saját tapasztalatból tudom, hogy elromlott lifttel lehetetlen eladni egy legfelső emeleti panellakást...
A még panelprogram előtti és kissé elhanyagoltabb panelek teteje ugyancsak nincs megfelelően szigetelve, így nyáron nagyon át tud melegedni, ellenben télen a felszálló meleg levegő az egész házból itt gyűlik össze... a legtöbb legfelső szinten élő télen is nyitott ablaknál alszik, olyan meleg van az ingatlanban.
Az árakat tekintve is egyértelmű a helyzet: ugyanazon a lakótelepen (példának most Kőbányát néztem) legfelső emeleti 68 nm-es 3 szobás felújítandó lakást már 15 M Ft-os irányáron is lehet kapni, addig köztes emeleteken 10-15%-kal drágábbak az ingatlanok - akár csak egy-két emelettel lentebb is.
Ellenben az örökpanoráma - legyen a lakótelep bárhol a fővárosban - elvehetetlen és egyértelműen előnynek számít.

Polgári tégla lakások

A legtöbb hirdető és ingatlanközvetítő azon kívül, hogy saját magát és megbízóját megszívatja, amikor a hirdetést anélkül teszi fel, hogy a 4. emeleti lakáshoz nincs lift, a vevőnek is felesleges kört csinál. A város szinte minden szegletében fordulnak elő olyan 3 méternél magasabb belmagasságú lakásokkal rendelkező függőfolyosós házak, amik akár 100 évesek vagy idősebbek is lehetnek, de a liftet azóta sem építtette meg a lakóközösség, így a panelekhez képest egy adott emeletre sokkal hosszabb úton, sokkal több lépcsővel szükséges felmászni. Jellemzően 3 vagy 4 emeletes házakról beszélünk, ahol ezt a két szintet a legmacerásabb megközelíteni is - a belső kerületekben akár 20-25%-os árkülönbség is lehet egy ugyanabban a házban lévő első és harmadik emeleti lakás között, természetesen az első emeleti javára. Itt viszont a házak állapotától függ inkább az, hogy mennyire lakható és komfortos a legfelső emelet: ha megfelelően rendbentartott a tető, szigetelt a padlástér és nincs beázás, a szimpla házközponti fűtéses lakásoknál sem lesz érezhető különbség a lentebb lévő lakásokhoz képest, így ténylegesen csak az emeletek megmászása jelenti a komfort- és az árkülönbséget is.

Újépítésű társasházi lakások

Az egyre szigorúbb építési szabályozások miatt az újépítésű társasházi lakások legfelső emeletei kifejezetten keresettnek számítanak: itt a legkisebb az esélye az eléépítésnek, kiváló a hőszigetelés, remek a panoráma és sokszor nagyobb erkélye vagy terasza is van ezeknek az ingatlanoknak, mint az alattuk levőeknek. Budapesten emellett rengeteg legfelső emeleti ingatlanhoz tartozik a lapostetős kialakítás miatt praktikusan kialakítható tetőkert- és tetőterasz-megoldás is: amellett hogy a lakás fölött egy komplett zöldterületet jelent egy tetőkert, a földréteg szigetelés szempontjából is kiváló. Így tehát az új vagy újépítésű de használt ingatlanok esetében a trend egyértelműen fordított: egy adott házban lévő legfelső emeleti lakás és egy köztes emeleti lakás árának különbsége a legfelső emelet irányába dől, nem is kevéssel: akár 30%-os különbség is lehet (ha csak a lakás alapterületét veszem és a kerteket nem számolom bele), mert a köztes emeleteken jellemzően ugyanolyan alaprajzokat találunk egymás alatt, a legfelső emeletiből csak egy lesz... vagy legalábbis abból a típusból csak egy akad azon az oldalon, egy adott fekvéssel és benapozottsággal.

Tudom hogy sok aspektust nem vizsgáltam például mindenképpen előnynek számít egy legfelső emeleti ingatlannál az, hogy nincs felettünk 3 gyerekes család akik még este 10-kor is rohangálnak a lakásban, vagy egy olyan nő aki még este 11-kor is magasarkúban közlekedik a parkettán... ahogy vizesedés és beázás szempontjából is csak érintőleges volt a bejegyzés, de később is írni kell valamiről, nemde? :) 

Amennyiben elmondanád véleményed vagy megosztanád tapasztalataid egy ilyen ingatlanról, ne tarts magadban: írd meg nekem Facebook oldalamon keresztül! 

Mindenkinek kellemes novembert!

Attila

Az ingatlanközvetítés nem most éli legjobb időszakát a 21. században, nagyjából mindenki tudhatja vagy a blogomból vagy saját tapasztalatból, hogy miért. Nem segít a munkaerőhiány és a rossz képzések, valamint a megfelelő törvényi szabályozás hiánya sem, de ettől ezt a szakmát is ugyanolyan emberek végzik vagy próbálják végezni, mint bárki más - pont ezért fáj, ha nem sikerül egy üzlet. 

Sok a hiba

Sokat bántom a szakmámban dolgozókat de bárki bármit mond: joggal. Felkészületlen, igénytelen és lekezelő "kollégák" próbálnak segíteni olyan, többnyire jószándékú embereknek, akik életükben nem értékesítettek vagy vettek még ingatlant és elkélne egy profi segítsége, ilyenkor persze mondanom sem kell, mennyire nem lesznek elégedettek az eredményekkel. Nyomatékosan kérek tehát minden tulajdonost, hogy csekkolja le az ingatlanost a megbízás előtt - lehet hogy szimpatikus lesz, de ha alkalmatlan a munkára, csak sörözni érdemes vele, a legértékesebb tulajdonunkat rábízni semmiképpen nem (itt egy kis segítség a kiválasztáshoz).

Sokat bántom tehát a "kollégákat", de a jót is szükséges kiemelni: többen vannak, akik felkészülnek és segítenek, többen vannak akik tapasztalatukkal és összeköttetéseikkel teljesítik a kérésed, legyen az bármilyen nehéz... És vannak olyanok, akik mindig próbálnak megújulni, valami újat behozni a piacra, ilyen most például a becsületkasszás ingatlanos. Nem ismerem a fickót és azt sem merem állítani hogy működni fog a dolog, de egyértelműen szimpatikus az a fajta megújulni próbálkozás, amit ő hoz, de ilyenek az egyik előző bejegyzésemben kiemelt srácok is, akik az online marketinget fejlesztették profi szintre.  

De van még egy fontos aspektus, amit viszont ritkábban vizsgálok: az ügyfél-oldal. Hiába teszek meg mindent, hiába teljesítek minden kérést és tudom megoldani, amit a tulajdonos vagy a kereső kért, van, hogy hoppon maradok. Hogy miért? Mert túlságosan bízom az emberekben és az emberek néha nagyon rosszindulatúak és számítóak tudnak lenni, ha a jutalék kifizetéséről és az ügylet korrekt lezárásáról van szó. Én is bérből-fizetésből élő ember vagyok, a sikerdíjam az egyetlen bevételi forrásom, van egy feleségem és egy hamarosan születendő gyermekem, azért teszek meg mindent az ügyfeleimért és az ügyfeleimnek, hogy nekik a lehető legjobb életet tudjam biztosítani. Kicsit keserű sorok ezek most, ezzel tisztában vagyok... ennek pontosan az most az oka, hogy most egy ilyen helyzet miatt csúnyán hoppon maradtam: hitelkifizetés miatti sürgős eladás, szereztem rá vevőt és korrekt ajánlatot, erre az eladó eltűnt mint szürke szamár a ködben.... Nem válaszol sem telefonra, sem emailre már több mint egy hete, a bejelentett lakcíme az eladó ingatlan ahol már nem él... mit tehetünk ilyenkor? Nehéz a helyzet nagyon. Szerencsére sok ismerősöm van akik segítenek az ügyet megfelelő irányba terelni és lezárni, mert az eltűnés nem lezárás. A tulajdonosnak joga van meggondolnia magát az értékesítés bármilyen folyamata közben, de azt el kell fogadni, hogy ilyenkor is vannak kötelezettségek a lezáráshoz. Én is rengeteg munkát és pénzt tettem az ügymenetbe és borzalmasan zavar, hogy nincs lezárás sem eladással, sem szerződésfelbontással...

Szerencsére az általános tapasztalatok mindkét irányban sokkal jobbak ennél, én is inkább korrekt eladókkal és keresőkkel találkozom, ahogy a másik oldal is korrektül és elégedetten szokott az ügyletből kiszállni - különben nekem sem lenne értelme folytatnom ezt a munkát: engem is az elégedett ügyfél és az ezáltal érkező ajánlás éltet és tesz elégedetté.

Legyen mindenkinek szép hete és jó munkát mindenkinek, ha valaki budapesti ingatlan értékesítésében gondolkodik, keressen engem vagy a blogon keresztül, vagy Facebook oldalamon át bizalommal! :)

U.I.: azt is megírhatod, hogy a fenti szituációt hogyan kezelnéd, minden segítséget szívesen fogadok, így nem nagyon jártam sosem, így tapasztalatlan vagyok...

Attila

Az utóbbi években több próbálkozás is volt az egyértelmű piacvezető megszorongatására - kisebb-nagyobb eredménnyel. De hogyan állunk most, 2017 végén? Van érdemi konkurenciája az ingatlan.com-nak?

Főbb szereplők

Az ingatlan.com egyértelműen piacvezető és ezt a helyzetét ki is használja: igazából minden érdemi hirdetésért kőkeményen fizetnie kell az ingatlanosoknak és a magánszemélyeknek egyaránt. Nincs értelme cselezgetni és ingyenes lehetőséget keresni, ugyanis még mindig innen jön egy eladó ingatlanra a legtöbb hívás - adott tehát, hogy ez a portál egyelőre eléggé meg- és elkerülhetetlen, ne is beszéljünk róla.

Egyértelműen nagy fejlődésen ment keresztül az Otthontérkép, akik most október közepén toltak ki egy komoly fejlesztést, ezzel átalakítva a keresőmotort illetve a megjelenítést is: használhatóbb és gyorsabb lett az oldal, egyértelműen előnyükre vált a fejlesztés. Én személy szerint jobban szeretem használni mint a .com-ot, mivel letisztultabb és gyorsabb, ráadásul az ingatlanok feltöltése is egyszerűbb és használhatóbb. Magánszemélyeknek két hirdetés ráadásul teljesen ingyenes, én nagyon szeretném, hogy ez az oldal tovább tudjon fejlődni és komolyabb megjelenése legyen a mostaninál is az online ingatlanpiacon.

Főbb szereplőként hoznám a Jófogást is, mivel régóta piaci szereplők és bár nem csak ingatlanokkal foglalkoznak, ők is komoly hangsúlyt fektetnek az ingatlanrészlegük átalakítására és fejlesztésére - többek között mostmár komolyabb hangsúlyt kaptak az ingatlanirodák is. Ettől függetlenül bár az admin felület jó és a keresés is ügyesen és logikusan van megoldva, a megjelenítő oldal és a hirdetés címének erőltetése a jelenlegi piacon már inkább hátrány mint előny - logikusabb lenne cím megadása helyett kiíratni megfelelően az ingatlan címét és ezáltal a találati listát átalakítani... a hirdetés teljes megjelenítése megint jó, én a találati listával nem vagyok csak kibékülve. Itt is lehet ingyen hirdetni de ingatlanirodáknak sem olyan vészes a csomagár de az tény, hogy elég kevés hívás jön erről az oldalról.

A feltörekvők  

Kicsi de sok feltöltött ingatlannal rendelkező, egyszerű de gyors oldal a megveszLAK, ahol nekem hirdetésfeltöltésnél a pontos cím megadásával voltak/vannak csak problémáim - ezt nem ártana logikusabban felépíteni, egyébként a feltöltési rendszer a régebbi OLX alapján lett felépítve - ott jó volt, itt is az. Az oldalt a google keresője szereti, így beragadt vagy régóta hirdetett lakásokat érdemes ide is feltölteni, mert könnyen lehet, hogy aki a keresőkkel keres ingatlant, ezt az oldalt hamarabb fogja megtalálni, mint a nagyokat.
UPDATE: A cikk írása után a megveszLAK tulajdonosa olyan korrekt volt, hogy a cikkem olvasása után _módosított az oldalán_ és rendberakta a címmegadást, illetve mostmár mobilról is működni fog a hirdetések felpakolása - tehát már megérte a cikket megírni, saját tesztelésem alapján is azt tudom mondani, hogy érdemes az oldalt használni.

Új piaci szereplő de remek plusz extrával indított a Livlia, akik arra mentek rá, hogy a térképes megjelenítés mellett csoportosítani kívánják a keresőket: egyedülálló, pár, diák, befektető stb... logikus és jó lépés, ráadásul a hirdetéseket megfelelően ellenőrzik és csak az igényesen, értelmesen összerakott hirdetéseket sorolják előre. A megjelenítés esztétikus de a térképes kereső nem valami gyors. Tekintettel arra, hogy nagyon frissek még, komolyabb piaci szerepük nincs, de az oldal kialakításából látszik, hogy erre törekszenek. Mindenesetre én is feltöltöttem egy lakásomat, hátha pont ezen az oldalon fogom tudni értékesíteni - sosem lehet tudni :)

A következő oldalt is feltörekvőnek nevezem, ugyanis nálam ők mindig egy kicsit szürkék voltak: az ingatlanok.hu láthatóan komoly háttérrel rendelkező portál, valahogy mégsem látom a fejlődést az oldalukon elég régóta. Sokszor próbáltam én is hirdetni rajta, érdemi eredmény nélkül: hiába tesznek bele munkát és próbálnak évek óta eredményesek lenni, szerintem nem jó irányba haladnak és bár jó a hátterük, sok oldal okosabb ötletekkel elmegy és elment mellettük.

Biztosan van olyan weboldal amit kihagytam (például az ingatlannet), azért tettem, mert saját tapasztalat híján nem tudok róluk véleményt mondani. Amennyiben neked akár a felsorolt oldalakról, akár egy általam kihagyott oldalról van véleményed, bátran írd meg nekem Facebook oldalamon keresztül, kíváncsi vagyok rá. Minden oldalt azért is linkeltem be, mert ezek teljesen saját vélemények, nincs sem rejtett, sem másfajta hirdetés, egyik oldal sem fizetett azért hogy dícsérjem vagy szidjam őt vagy a konkurenciát. Leírtam a véleményemet mert megtehetem, ez a bejegyzés sem több, sem kevesebb ennél.

Attila