Arról már sok blogom szólt, hogy mennyi buktatója lehet lakásvásárlásnak, a telkeknél legalább ennyi van, ha nem több. Leírok néhány dolgot, hogy mire figyeljen az, aki telket keres.

Tulajdoni lap és helyszínrajz

Mint minden ingatlanvásárlás előtt, telekvétel előtt is meg kell győződni arról, hogy az adott terület tényleg az eladó birtokában van-e, valamint arról is, hogy van-e valakinek elővásárlási joga a területre illetve milyen egyéb jogok terhelhetik az ingatlant, például szolgalmi jogok. Ilyen lehet például, ha a mögötte lévő terület megközelíthetősége csak az adott telken keresztül biztosított, így az áthaladást a későbbiek során is lehetővé kell tenni, vagy az ottani áramszolgáltatónak is lehet szorgalmi joga, ha kábele van a föld alatt vagy oszlopa a telken.

Szintén meg kell nézni, hogy az adott ingatlan pontosan hol fekszik, az bel- vagy külterületnek minősül-e, mivel eltérő építési szabályok vonatkoznak rájuk. A telket ugyan belterületbe lehet vonatni, ennek azonban magas költségei vannak. Nem csak a beépíthetőségben van különbség, az önkormányzat közművesítési és különböző ellátási kötelezettségeinek mértékében is jelentős az eltérés a két eset között. De arra is érdemes még figyelni, hogy a zártkerti ingatlanok, melyek külterületen vannak az ingatlannyilvántartásban meghatározott művelési ágba sorolva, aranykorona értékkel szerepelhetnek, és így csak a termőföldre vonatkozó szigorú szabályok szerint értékesíthetőek, ráadásul alig építhető rá valami, ha egyáltalán építhető.

Közművek, fekvés

Érdemes megvizsgálni a telek tájolását is: különösen fontos kérdés ez, ha valaki passzív ház építésében gondolkodik, de akkor is érdemes lehet ezekre az elvekre figyelni, ha alacsonyabb energiaköltségeket szeretne később elérni. Nagy segítség lehet, hogy ma már számítógépes modellek segítségével egész pontosan meghatározható, hogy milyen módon süt be az adott ingatlanra a nap. Magyarországon az uralkodó széljárás az észak-nyugati, így ahhoz, hogy a szél ne fújjon át a telken, erről az oldalról védettnek kell lennie.

A megközelíthetőség tágabb értelemben is fontos, nem mindegy, hogy csak autós bejárással számolhatunk, vagy vannak tömegközlekedési eszközök is gyalogosan elérhető távolságban. A fentieken túl a közművesítettséget is tisztázni kell, jelentős különbséget jelent, hogy telken belül, vagy csak a telekhatárnál vannak a csatlakozások és nekünk kell őket bevezetni, ami komoly költséget jelenthet. Szintén elképzelhető, hogy az új felparcellázott területre még egyáltalán nem vezették be a közműveket, amit majd a lakóknak közösen kell megoldania. Ez utóbbi hátrányosabb megoldás, addig ugyanis az építkezést nem lehet megkezdeni, míg a bevezetés nem történik meg.

Övezeti besorolás és beépíthetőség

Vásárlás előtt a telket mindenképpen érdemes személyesen is szemügyre venni, feltérképezni, hogy kik lennének a szomszédok illetve a közvetlen közelben élők. Személyesen a telek további adottságai is jobban felmérhetőek, így például a lejtése, meredeksége, hol van kerítés, illetve az miből készült. A meredekség azért fontos, mert egy nagyobb dőlésszög esetén több földmunkára lehet szükség a ház felhúzása során, és ez drágíthatja az építés költségét. A kerítést pedig azért érdemes megnézni, hogy lássuk, mennyire védi az ingatlant, illetve később pedig mekkora szakaszon szeretnénk újat helyette.

Fontos az is, hogy ellenőrizzük álmaink háza fel épülhet-e az adott telken. Ehhez meg kell nézni az önkormányzat szabályozási tervét és az építési szabályzatot, amiben szerepelnek a beépítési előírások. A különböző övezetekben eltérhet egymástól a beépítés módja, a legnagyobb beépítettség szintje és az építmény legnagyobb magassága is.

Egy építési övezetben általában legalább 10 százalékos a beépíthetőség, többnyire azonban ennél többet határoznak meg. Az építménymagasságra is figyelni kell, mivel elképzelhető, hogy több szintes épület a területre nem helyezhető el. Sokan elfelejtik, pedig a későbbi ház és kert kialakítása szempontjából fontos, hogy az építés során az oldalkerítésektől milyen távolságot kell tartani, illetve hogy mekkora előkertet kell kialakítani.

Ha már a szabályozási tervre vetettünk egy pillantást, a rendezési tervet se hagyjuk ki. Ebben ugyanis megtaláljuk, hogy az adott környéken milyen változások várhatóak a jövőben, például ellenőrizhetjük, hogy nem épül-e nagy forgalmú, 4 sávos út a közvetlen közelünkben vagy benzinkút szintén tőlünk pár méterre.

Attila

2016 január elsejétől az 5%-os újépítésű áfa mellett egy kevésbé kiemelt, mégis nagyon fontos törvény is hatályos lett, mégpedig az, hogy 300 nm alapterületű új lakóépület építése esetén nem szükséges engedélyeztetni, csupán bejelentési kötelezettség van. De mit is jelent ez? Építhet bárki bármit ezalatt a terület alatt? Menjünk bele kicsit mélyebben.

A törvényjavaslat – egyebek mellett az új lakások áfa csökkentése mellett – az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény kiegészítésével egy új eljárási kategóriát is bevezetne. Mind az építtetők, mind a hatóságok részéről üdvözölték a szándékot, mert az engedélyezéssel kapcsolatos adminisztrációt csökkentették vele, azonban ezt csak olyan módon javasolt megtenni, hogy
- az épített környezet és a településkép ne sérüljön;
- az építtetők azon érdeke biztosítva legyen, hogy szabálytalan építési tevékenység miatt ne kelljen bontással vagy milliós büntetésekkel számolniuk;
- csak akkor kezdődjön meg az építési tevékenység, ha garantálható, hogy az épület be is fejezhető;
- az építési tevékenység környezete érdemi biztosítékot kapjon arra, hogy a kivitelező (építtető) be fogja tartani a vonatkozó jogszabályi előírásokat.

Érdekesség, hogy a korábbi kormányzati szándékok a legfeljebb 160 négyzetméter hasznos alapterületű lakóépület építési engedélyezése egyszerűsítésére irányultak, a 300 nm-hez kötött előírások annyira újak, hogy a 2015. december 11-én megjelent Illetéktörvény-módosítás is még 160 négyzetméterhez kapcsolódó illetékeket szabályoz. Hogy ebből miért és ki által lett 300 nm, inkább ne is firtassuk... szerintem a 160 nm közelebb áll egy átlagos családi házhoz a szociális szempontokat figyelembe véve, de mostmár így marad.

Tehát ahogy fent leírtam, vannak fontos dolgok, amire figyelni kell annak ellenére is, hogy nem kell építési engedély, ugyanis a bejelentési kötelezettség továbbra is él, az eredeti engedélytől annyiban jobb a helyzet, hogy bár a bejelentéseket leellenőrzik, csak akkor fognak közbeavatkozni, ha az a telek lehetőségeitől eltér (nagyobb beépítés mint amit lehetne, sérül a környezet vagy a településkép, stb).

Ha nem készül el, fizet az építtető

Az épület befejezése után a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítványt kell kérni a kormányrendeletben kijelölt építésügyi hatóságtól. Ellenben nagyon fontos, hogy szabályozták, hogy az építés megkezdésétől számítva meddig kell befejezni az építkezést, különben kőkeményen fizetni kell, az alábbiak szerint:

Látható, hogy a hatósági bizonyítvány 3 éven belüli befejezés esetén ingyenes, de azt követően évente 200.000 forinttal nő a fizetendő igazgatási szolgáltatási díj.

A helyi építési szabályzat betartatásával válik az lehetővé, hogy a településkép valamilyen szinten rendezetten formálódjon, alakuljon. Sajnos számtalan esetben előfordul, hogy az építtetők nem foglalkoznak a településképpel, nem érdekli őket az épített környezet, egy dolog a fontos: azt építsen, amit akar. Amennyiben az építtető az adott település képviselő-testülete, polgármestere, főépítésze, és közvetetetten a település többi lakójának a véleményét nem veszi figyelembe, akkor az adott környezetet elcsúfító, a szomszédos épületeket hátrányosan befolyásoló épület is létesíthető. Szerintem nincs olyan település, amelyik komolyan bízik abban, hogy az építtető önmegtartóztató módon, a szomszédjaira is tekintettel fog építkezni, ezért nagyon fontos a bejelentett tervek ellenőrzése és ellenőriztetése, majd a közbeavatkozás, ha éppen arra vagy szükség.

Attila

Megint és még mindig rengeteg képet kapok... és sajnos jogosak. Csak azt a kérdést tudom a legtöbb után feltenni: MIÉRT?!

1: Speciális életstílust kedvelő embereknek való lakás, vagy inkább komplett felújítás, miután felgyújtottad és leégett az egész. Tipikusan olyan kép, amit mindenképpen fel kellett tölteni a hirdetésbe.

2: Ettől a képtől konkrétan szédülök. Mi volt a cél? Érthetetlen.
3: Komoly szakember kellett ehhez a minimalista berendezéshez... Kiváló a kilátás is, tökéletesen elkapott kép.
4: Ömmm rendben, visszajövünk később... (ingatlanosoknak: az ilyen szobrokat pakoljuk el fotózás előtt...)

5: Lehet, hogy én néztem túl sok Dextert (nem a mesét hanem a sorozatot), de a komplett fóliázott szobáról nekem semmi jó nem jut eszembe...
6: Mindenképpen szükséges és tökéletes kompozíció. Élőben még dekoratívabb lehet a dolog, volt értelme feltölteni...

7: WC igazi királyoknak. Trónon lehet igazán trónolni.

8: Vadiúj vadnyugat? A beállítással semmi gond nem lenne, ha nem egy (plüss)ló hátáról készült volna...

9: Ugyancsak feltétlen szükséges kép egy hirdetéshez...

10: Csupaüveg WC-fürdő. Durva.

Ha tudtok még hasonlóat küldeni, jöhet a Facebookomra, kikerül :)

Attila