Ha ingatlanos nélkül szeretnéd eladni az ingatlanodat de nem értesz hozzá, vannak lehetőségeid, hogyan is csináld. Azt mindenki tudja, hogy ha felteszed értelmes áron az ingatlanodat a főbb online felületekre, néhány napon belül el tudod adni. De mi az értelmes ár? És mi van, ha többért is el lehetett volna adni? Íme 5 tipp arra, hogyan állapítsd meg ingatlanod reális piaci értékét!

Kutatás

A főbb online felületek automatikusan számolnak átlag négyzetméter árat, így sokszor elegendő az, ha megnézed, mennyiért árulják a környékeden a hasonló (vagy épp teljesen ugyanolyan) ingatlanokat. Egyszerű az árat belőni, ha ugyanabban a házban más is árul ingatlant, vagy panelban laksz, ahol minimális különbségeket lehet csak megállapítani... Tehát "guglizgass" kicsit, de vigyázz! Vannak mindig kiugróan magas árak is, ennek több oka is lehet, az egyik a következő.

Érzelmi kötődés

Ott születtél? Ott éltek nagyszüleid 70 évig, te örökölted de nem akarsz odaköltözni? Az érzelmi vonalat senki nem fogja neked megfizetni, így erőt kell venned magadon és el kell tudnod engedni ezt a részét. Egy érdeklődő ha meglát egy 50 nm-es szép lakást 20 M Ft-ért, majd meglátja a tiedet 24.9-ért, rá sem fog kattintani... ő csak annyit lát, hogy te azt iszonyatosan túláraztad, az ok teljesen mindegy neki. Szóval ha kutattál neten egy kicsit és nagyjából megvan az ár, az fogja jelenteni a különbséget egy másik ingatlanhoz képest, hogy jobb vagy rosszabb állapotú-e, illetve hogy esetleg jobb helyre néz-e (nem mindegy, hogy egy adott házban lévő ingatlan belső kertre néz, vagy az utcára), de fontos a fekvés, az emelet és a környék ellátottsága is.

Alku nélkül soha

Amatőr dolog azt mondani valakinek, hogy semmi alku nincs az árban. Igenis úgy kalkuláljunk, hogy mindenki megpróbál majd alkudozni, mert ez is hozzátartozik az ingatlanértékesítéshez és ingatlanvásárláshoz: jó érzés a tudat, hogy "megspóroltam" néhányszázezer forintot - az itt már nem releváns, hogy mi eladáskor pont azzal kalkuláltunk, amire lealkudták. A budapesti piacon 4-8%-os alkuk vannak mostanában általánosan, vidéken kicsit több, de a motiváció itt is nagyon fontos: válás miatt kell eladni? Jön a 3. gyerkőc és lépni kell? Esetleg csak azért hirdeti, mert ha jön valami "balek" és elviszi ennyiért, akkor odaadja? Nem mindegy. Ezt a motivációt nehéz kideríteni, a következő tippem pont ebben tud segíteni.

Szakértői vélemény

Az ingatlanszakértő a 21. századi ingatlanközvetítő. Közvetítésre mint olyanra már nincs szükség, a rengeteg fals és valid információ megszűrésére viszont annál inkább: alkalmazzunk valakit, aki leveszi a terhet a vállunkról az értékesítéssel kapcsolatban. A jutalékra pedig itt egy jó tipp: az előző pontok alapján van egy ár a fejünkben, mondjuk azt az ingatlanosnak, hogy ezt az összeget mindenképpen a kezünkbe szeretnénk kapni, a fölötte levő rész lesz az alku és a jutalék összege. DE! Nem szabad csodát várnunk. Az ingatlanos ha profi, el tudja adni az ingatlant a piaci árán, de Te nem kockáztatod azt, hogy esetleg te piaci ár alatt adtad volna el, esetleg problémák adódnak és szakértelem híján macerás és hosszadalmas megoldanod... Van lehetőség az értelmes ingatlanosokkal ésszerű árat megállapítani, az első pontokat ilyen esetben ki is hagyhatod.

Kalkulátor, értékbecslő

Ha mégsem egy ingatlanszakértő a választásunk, van egy hivatalos szakma, az ingatlan értékbecslői, akik néhány tízezer forintért néhány nap alatt kismillió adat és tulajdonság alapján megállapítják az ingatlan jelenlegi piaci értékét. Ez is egy megoldás, de ez is relatív és ha három különbözőt kihívunk, három különböző árat fogunk visszakapni. Van online kalkulátor is, ami méret, terület és cím alapján megmondja az ingatlanunk értékét, de eddigi tesztjeim alapján mindig alul kalkulál, ami nekünk ingatlanszakértőknek és a későbbi vevőknek jó, a tulajdonosnak nem annyira, így az onnan kapott adatokat is érdemes fenntartásokkal kezelni.

Ha van még tipped vagy ötleted, hogy hogyan lehet megállapítani egy ingatlan árát szakértelem nélkül, bátran oszd meg velem Facebook oldalamon, kíváncsi vagyok és szívesen veszem a tippeket én is - jó pap holtig tanul!

Attila

A panellakások még mindig jóval olcsóbb négyzetméteráron mennek, mint a téglák, köszönhetően többek között a fűtésnek. De tényleg olyan drága a távfűtés?

Egyik ismerősöm megkeresett azzal, hogy X millió forintból szeretne vásárolni ingatlant. A pénzéből kijönne egy 3 szobás panel, de fél a távfűtéstől és a költségeitől, téglalakásokból viszont csak 2 szobásat tud venni, ami cirkós. Mit érdemes választani? Külön szedek néhány fontos témát, amik segíthetnek a választásban.

Elrendezés

Tény, hogy a panellakások elrendezése híresen jó, hiszen az volt építésükkor a cél, hogy minél kisebb területen minél több külön nyíló szobát tudjanak építeni. Így egy nappali + 2 hálós, külön fürdő-WCs panellakás elfér akár 56 nm-en is, de a 68 nm-es típusok már kifejezetten jól élhetőnek számítanak. Fontos még kiemelni, hogy a panellakásokban mindig van beépített szekrény (vagy legalábbis eredetileg alakítottak ki, ha az új tulajdonos kiszedte vagy átalakította, az az ő dolga...), valamint a 3 szobásak már legtöbbször loggiásak.

A tégla lakásoknak is lehet jó az elrendezése, de nem ennyire egyértelmű, ha nem újépítésűt, hanem régebbi, polgári lakást nézünk, nem egyszer akadhatunk bele 70 nm-es 2 szoba + hallos lakásba, amiből ha a vevő a feje tetejére áll, akkor sem tud még egy szobát kicsikarni (az alkóv nem szoba).

Fűtés

Hatalmas tévhit, hogy a távfűtésre a gatyánkat rá kell fizetni és még nyáron is komoly általánydíjakkal kell számolni. Ha a fenti példánál maradunk, két féle 68 nm-es panellakás létezik. Amelyik részt vett már panelprogramban, és amelyik nem. Amelyik igen, az már kívülről szigetelt, a nyílászárói ki lettek cserélve jól szigetelőre, valamint a távfűtése is egyedi mérésűre lett alakítva. Ezeknek a lakásoknak a költsége konkrétan ugyanannyi, sőt, inkább kevesebb, mint az egyedi, cirkós lakások fűtési költsége, ugyanis amíg a cirkót rendben kell tartatni, évente ellenőriztetni és tisztíttatni, addig a távfűtésnél nincsenek ilyen problémák: tisztább, egyszerűbb, nincs vele semmilyen extra költségünk - és a gáz mindkettőbe ugyanannyiba kerül, csak amíg a cirkó közvetlenül kapja, a távfűtés már csak a melegvizet nyomja fel a lakásba. Amelyik még nem panelprogramos, természetesen drágább a fűtése is, viszont az utóbbi években annyira lement a gáz ára, hogy már itt is értelmes összegeket kell csak fizetni - de ez persze még nem versenyezhet a cirkós rendszerekkel - árban viszont durván veri a téglát.

Árazás

Ha összehasonlítunk a mai piacon egy 3 szobás panelprogramos panellakás árat, valamint egy 3 szobás cirkós téglalakás árat, akár 30% különbség is lehet. Kérdés itt csak egy van: megéri 6-8-10 M Ft-tal többet fizetni egy tégla lakásért, mint egy panelért, ha ennyire nincs a fenntartási költségekben különbség? A választ nem nekem kell tudnom, hiszen vannak a panelnek is hátrányai egy jól megépített téglaházhoz képest (például jobban visszhangzik, a szomszédok "hallgatóznak" és vice versa...), de legtöbbször szerintem érdemes meggondolni a panelt azoknak, akiknek nagyon ki van számolva a pénzük és ehhez képest fontos, hogy jó elrendezésű és olcsón fenntartható lakást vásároljanak.

Konklúzió

A fentiekkel természetesen nem azt szeretném sugallni, hogy mindenki azonnal rohanjon panelt venni, hiszen ott is vannak hátrányok, kezdve például a "panelérzéssel", melyet a lakókörnyezet és a beton vált ki. Ezért is drágábbak azok a lakótelepek, ahol négyemeletesek a házak, esetleg sátortetősek és nem egy óriási panelrengeteg részei. De többet kell fizetni az úgynevezett csúsztatott zsalus technológiával épült lakásokért is, melyek bár ugyanúgy betonból készültek, de mégsem panelenként hordták össze őket, és a válaszfalak sem betonból készültek, hanem sokszor téglából. Ezeknél kevésbé érződik az, hogy panelházban, lakótelepen lakunk, annak minden történelmi és társadalmi hátterével megterhelve. Tehát győztest, mint olyat nem lehet hirdetni, mindkét ingatlantípus számtalan előnnyel és hátránnyal, de remekül hasznosítható és bárkinek remek otthona lehet.

Ha valaki véleményt nyílvánítana, esetleg elmondaná saját tapasztalatait, nyugodtan megteheti Facebook oldalamon akár privátban, akár a post alatt.

Attila

Az ingatlanközvetítők zöme nemhogy nem szakértője szakmájának, saját magát sem tartja annak. Felsorolok néhány lehetőséget, amivel ellenőrizheted ingatlanosod.

Hideghívás-teszt

Ha elkezdesz hirdetni magánszemélyként egy ingatlant, kismillió ingatlanos fog felhívni, teljesen függetlenül attól, akarod-e vagy nem, a szövegbe beleírtad-e hogy hívhatnak vagy nem... nekik egy feladatuk, sajnos el kell fogadni, hogy hívogatni fognak, bármit is teszel ellene. VISZONT! Ez egy jó módja annak, hogy értelmes ingatlanost találj: tegyél fel neki keresztkérdést, olyat, amire biztosan nem számít: "Mióta ingatlanozol?" "Elégedett vagy a munkáddal?" "Miért pont most hívtál?" A lényeg, hogy kizökkentsük a script-ből, tehát az előre megírt szövegkörnyezetből. Általánosan minden ilyen híváskor negatív válaszra számít az ingatlanos, így nem lesz feltétlen felkészülve a nem negatív reakcióra. Ha értelmesen tud válaszolni és elégedett vagy a válasszal, azt jelenti, hogy amikor az ingatlanoddal foglalkozna, akkor is fel lehet neki tenni bármilyen kérdést az ingatlanodról, fog tudni megfelelően válaszolni - ergo felkészült, tapasztalt, jól kommunikál.

Online megjelenései

Ha szimpatikus volt ahogy beszélt, kérd meg, hogy hívjon vissza 1-2 nap múlva, addig pedig név és cég alapján ellenőrizd azt, hogy milyen igényes a munkája. Ha a keresőbe beírod a nevét és a munkahelyét, biztosan ki fogja dobni néhány hirdetését. Jók a fotói? Van a hirdetéshez alaprajz? Megfelelő a szövegezés, a leírás? Jó a helyesírás, elég választékos a nyelvtan? Az első benyomás mindig nagyon fontos egy keresőnél, itt pedig a hirdetés milyensége fogja adni ezt az első benyomást. 

Szavahihetőség

Ha összecseng a telefonon elmondottakkal az, amit online láttál tőle, illetve az előre egyeztetett időpontban visszahív, akkor foglalkozik azzal, amit kértél tőle és nem próbál szépíteni, tehát szerintem egy személyes találkozót kiérdemelhetett. Hangsúlyozom: a személyes találkozó még nem egyenlő a szerződéskötéssel! Ha megbeszélsz vele egy időpontot, amikor találkoztok a lakásban és megmutatod neki azt, még nem jelenti azt, hogy azonnal alá kell írnod vele bármit amit eléd rak. Ha nem szimpatikus, itt is megmondhatod neki hogy ne haragudjon, de más ingatlanosokat is meghallgatsz... Borzalmasan fontos az, hogy az eladó szakértőként tekintsen az ingatlanosra, olyanra, akinek ez a szakmája és akiben megbízhat az eladással kapcsolatos minden teendővel kapcsolatban. Ha ez a bizalom nincs meg és nincs is esély arra hogy felépítsétek, akkor nem szabad aláírni semmit.

Rugalmasság

Minden ingatlanközvetítő többféle szerződéstípussal dolgozik és a legtöbb ingatlanosnak van lehetősége egy kicsit játszani a jutalékokkal. A nagy irodák csak százalékos rendszerben dolgoznak, de a kisebb, lokálisan erős irodáknál van lehetőség arra is, hogy megbeszéld az ingatlanossal hogy mi az a legkisebb összeg, amit a kezedbe szeretnél kapni és ő eszerint kalkulál mindent. A korrekt ingatlanos bevállalja azt is, hogy ha te például 19 M Ft-ot szeretnél az ingatlanodért, de az ingatlanos 19.2-ért tudja eladni, 200e Ft-ot keresett, de tartotta a szavát és a megbeszéltek szerint tudta eladni az ingatlant. Átlagban a jó és rugalmas ingatlanosok 2.5-3% körül már rentábilisan tudnak dolgozni, 20 M Ft körüli ingatlanértékesítéskor a megfelelő jutalék mértéke bruttó 4-500e Ft-nál nem kell, hogy több legyen. Az 5%+áfás szerződéseket semmiképpen nem szabad aláírni.

Utóellenőrzés

Miután leszerződtünk egy adott ingatlanossal, 2-3 napra rá ellenőrizzük, hogy felkerült-e lakásunk hirdetése a legnagyobb, ingatlanokkal foglalkozó portálokra. Elvben könnyen meg kell hogy találjuk, az ingatlanosnak kötelező kiemelten hirdetnie, ez is beletartozik a megbízási díjba. Ha elégedettek vagyunk a hirdetés milyenségével de esetleg van benne valami hiba amit előre nem egyeztettél vele, vagy szimplán rosszul adta meg, szólj neki hogy mihamarabb javítsa. Ha ez a javítás 12 órán belül kérésed szerint megtörténik és a fenti pontokat figyelembe vetted, biztosan megfelelő ingatlanossal dolgozol együtt.

Attila