Az elmúlt évtized során világszerte jelentős mértékben estek az ingatlanközvetítői jutalékok. Nálunk ez egyelőre kevésbé látszik főleg a mamuthálózatok miatt, de szerintem hazánkban is a csökkenés irányába mutatnak a tendenciák. 

Összességében az ingatlanközvetítői díjak csökkenése volt jellemző az elmúlt több mint egy évtized során a világban. A Natalya Delcoure és Norm Miller által készített tanulmány megállapítása szerint 2002 és 2015 között az általuk megvizsgált 32 országból 17 esetében csökkentek a közvetítői jutalékok, átlagosan 34 százalékkal, míg 12 országban változatlanok maradtak.

Az európai országokat vizsgálva azt látjuk, hogy sok helyen süllyedt az ingatlanközvetítői jutalékok mértéke. Nagyobb csökkenés elsősorban a skandináv országokban volt jellemző (átlagosan 24 százalékkal), míg délebbre stagnáltak a díjak. Svédországban például 70 százalékkal 5 százalékról 1,5 százalékra ereszkedett a közvetítői jutalék mértéke. A velünk szomszédos országok nem szerepeltek a tanulmányban, viszont Oroszországban 7,5 százalékról 4 százalékra csökkent az átlag. Németország, Franciaország vagy Olaszország esetében magasabb, 4-5 százalékosak a jutalékok, tehát elég vegyes a kép, de a lefelé irányuló tendencia egyértelműen kirajzolódik. Ebben szerintem szerepe lehet a internet terjedésének, és az online jelenlét miatti nagyobb versenynek, de a több éven át tartó ingatlanpiaci és gazdasági válság is közrejátszhatott.

De mi a helyzet itthon?

Magyarországon a mamutközvetítők 5%+áfás nyílt szerződésekkel dolgoznak, de a legtöbb budapesti közvetítő hálózat 3-3.5%-os jutalékokkal dolgozik, ami megfelel az európai átlagnak. A nagy, országos hálózatoknál is ügyesen le lehet törni a jutalékokat, senkinek nem javaslom hogy annyiért aláírjon szerződést, biztosan talál jobb alternatívát, vagy egy kis tárgyalás után csökkentést, hiszen mindkét félnek érdekében áll a szerződés megkötése.

Véleményem szerint egy optimalizáltan működő irodahálózat 3-3.5 %-os jutalékból kiváló szolgáltatást tud nyújtani, ugyanakkor az is igaz, hogy a közvetítő díjaknak van egy olyan minimuma, ami alá nem lehet ígérni, különben az a szolgáltatás kárára válik. Ennek oka, hogy egy becsületes, jól dolgozó ingatlanközvetítő munkája számtalan költséggel jár (hirdetések, kiemelések, szórólapok, üzemanyag, stb), ráadásul e mellett az ingatlanos megélhetését is biztosítania kell, ez is csak egy munka, mint minden más.

Nálunk is látható a tendencia...

Miközben akadnak olyan ingatlanközvetítők, akik az európai átlagnak megfelelő jutalékért kínálják szolgáltatásaikat, a magasabb díjért dolgozó hálózatoknál is beindulhat a közvetítő díjak mérséklése, erre utal az is, hogy 2015-ben az egyik nagy franchise tőzsdére lépési kísérlete kapcsán kiadtak egy befektetői tájékoztatót, melyben középtávon általános jutalékszint-csökkenést prognosztizált az ingatlanközvetítő hálózat.

Emellett az is jelzi az irányt, hogy a nagy ingatlanközvetítő franchise-ok már nem kötik ki fixen magas jutalék alkalmazását a partnereinek, csak ajánlást tesznek a mértékre. Ráadásul akad olyan, Budapest belvárosában régóta működő ingatlanhálózat, mely az elmúlt hónapokban csökkentette a jutalékát; ezek a jelek mind arra utalnak, hogy az eddig jellemző 5-6 százalékos jutalékszint már nem fenntartható.

Attila

INGATLANOSOK KÍMÉLJENEK!

Kismillió hirdetés kezdődik ezekkel a szavakkal a legnagyobb hirdetési portálokon, aminek az oka csupán annyi, hogy a legtöbb tulajdonosnak komoly negatív előítélete van az ingatlanszakmával kapcsolatban. Nem mondom, hogy ennek nincs részben alapja, viszont sajnos a teljes általánosítás minden szakmával kapcsolatban hiba.

Ígéretek? Azok vannak...

A tulajdonosoknak sajnos meg kell érteniük azt, hogy a legtöbb sima ingatlanközvetítőnek kötelezően ki van adva, hogy X nap alatt fel kell hívnia Y mennyiségű tulajdonost és teljesen el kell határolódni attól, hogy bele van írva az, hogy ne legyenek telefonok. Rossz hírem van: ezek a telefonok sosem fognak megszűnni. Mindegyik ingatlanos ígérni fog valamit, amivel jobb színben próbálja magát feltüntetni: "eladom 1 hónapon belül!", "megkapja az irányárat a kezébe!" - sorolhatnám. Ezeket ún. scripteken eléjük rakják, a lényeg csak az, hogy kijussanak az ingatlanba, hogy aztán majd ott személyesen tudjanak kötni egy szerződést, amivel listázni tudják az ingatlant, ezáltal növelve vagy épp teljesítve a kötelező behozási számot. Szinte minden közvetítő így dolgozik, semmi mást nem fog tenni, mint a saját rendszerébe illetve 1-2 nagyobb online felületre felteszi az ingatlant és várja a csodát...

Mit tehet a tulajdonos?

Sajnos egyetlen dolgot tehet azért, hogy ettől megszabaduljon: megbíz egy ingatlanost. Hülyén hangzik, de sajnos így van. Viszont az ingatlanos kiválasztásával igenis sokat kell foglalkozni, két dolgot javaslok: kérdezzék meg a rokonokat, a családtagokat, a szomszédokat arról, hogy ki adott már el az eladandó ingatlan környékén már valamit és ha ingatlanossal tette, elégedett volt-e a munkájával, esetleg javasolná-e, hogy őt bízza meg az illető. A másik fontos dolog, hogy le kell csekkolni a kiválasztott ingatlanos munkáját. Írjuk be a keresőbe a nevét és azt hogy ingatlan, látni fogjuk, melyik cégnél dolgozik és látni fogjuk 2-3 hirdetését is, még az első oldalon. Ha elégedettek vagyunk a fényképeivel, a fogalmazásával, a stílusával, akár az öltözködésével, akkor érdemes vele egyeztetni egy személyes találkozóhoz időpontot. 

A közös bizalom elengedhetetlen!

Csak és csak akkor szabad megbízni egy ingatlanost, ha az illetőt elismerjük szakembernek a szakmájában, ezáltal megbízunk benne és megbízunk a szavában. Az ingatlanközvetítés is szakma, ahhoz hogy valaki profi legyen benne, sok tanulásra és tapasztalatra van szüksége, éppen ezért nem lehet valaki 20-21 évesen profi... szükség van akár 2-3 év munkára és tapasztalatra egy adott piacon ahhoz, hogy elismert szakértővé váljon az illető. Tehát a javaslatom: ha kapsz egy ajánlást, csekkold le az illetőt és ha szimpatikus, beszélj le vele egy személyes találkozót az ingatlanhoz. Ha 10-15 perc beszélgetés után is úgy gondolod, hogy ő az a szakember, akivel tudsz dolgozni, akkor megbízhatsz benne és nekiadhatod a megbízást, így megszabadulsz minden ezzel kapcsolatos tehertől: nem lesz több felesleges telefonhívásod, nem kell többet feleslegesen az ingatlanhoz menned, csak akkor fogsz újra belefolyni személyesen a dologba, amikor a vételi ajánlatra válaszolnod kell. És ha elfogadod, már csak az adásvételt kell aláírnod.

Ha tanácstalan vagy az ingatlanos kiválasztásában, írj nekem a Facebookomon, szívesen ajánlok neked valakit, akit a környéken ismerek és bízom a munkájában.

Attila

A jól menő ingatlanpiac miatt tonnaszám jelennek és jelentek meg az ún. "mezítlábas" ingatlanosok, akik céges és irodai háttér nélkül, otthonról, egy telefonnal és egy laptoppal elkezdenek "ingatlanozni". A rengeteg hátrányt szinte teljesen felesleges felsorolni, az előny viszont általában az, hogy olcsóbban dolgoznak, mint irodai társaik, mivel kevesebb rezsijük miatt kevesebb profittal is beérik. Érdemes őket választani? Előnyök és hátrányok.

Ha van honlap de nincs sem székhely, sem cég feltüntetve, legyen gyanús.

Manapság egy honlapot gyerekjáték összerakni, előre elkészített ingatlanos template-ek léteznek teljesen ingyen, egy alap programozói tudással rendelkező ember 1-2 nap alatt átírja a saját nevére, regisztrál magának egy domaint és egy tárhelyet, aztán már tölti is fel, gondolván ezzel megváltja a világot. A legnagyobb hirdetési portálokon ugyancsak egyszerű és minimális összeg regisztrálni, így bárki könnyedén kiadhatja magát ingatlanosnak. Sajnos a legtöbb ilyen "mezítlábas" ingatlanos arra sem veszi a fáradtságot, hogy egy egyéni vállalkozóit kiváltson hogy legalább számlaképes legyen, hogy ezzel is spórolhasson, pedig KATÁval már havi 50e Ft-ból lehet legalizálni egy ilyen vállalkozást, az már másik kérdés, hogy milyen amatőren néz ki, ha egy eladás után a számlán EV áll...

Honnan tudjam, hogy megbízható-e az ingatlanos?

Ha bizalmatlan vagy az ingatlanosokkal kapcsolatban, nem olyan nehéz találni egy olyat, akiben megbízhatsz. Két dolog fontos ilyenkor nagyon, az egyik az, hogy kérj ajánlást. Kérdezd meg ismerőseidet, barátaidat, családodat arról, hogy kivel dolgoztak már együtt, kivel érdemes dolgozni és ki ismeri megfelelően azt a kerületet és piacot, ahol ingatlanod található. A másik pedig az, hogy legyen negyed órád arra, hogy beírd a nevét a keresőbe és körülnézz, milyen infók vannak róla, milyen hirdetései vannak, azok hogy néznek ki, milyenek a fotók, a leírás, az alaprajz, stb... Válassz olyan ingatlanost, aki saját munkájára igényes és aki azt a piacot, ahol az ingatlanod van, jól ismeri. Csekkold le a cégét, vannak kisebb de profi cégek, akiknél fizikai iroda is van, céges háttérrel rendelkeznek és több kolléga is dolgozik náluk, olyanok, akik felvállalják nevüket, fényképüket és elérhetőségeiket a cég honlapján is.

Költségek pro és kontra

A mezítlábas ingatlanosok közül sokan akár 2%-ért is dolgoznak, mivel rezsijük sokkal kevesebb mint egy irodai ingatlanosé, de sajnos ez a legtöbbször a minőség rovására is megy. Nem fizetnek a hirdetésekért, a legjobb esetben is addig jutnak el, hogy ingyenes oldalakra, illetve az ingatlan.com-ra kikerülnek az ingatlanok, de ennyi. Ellenben az irodai ingatlanosok tudnak használni kirakatot vagy kirakatokat, van irodájuk ahova több ügyfél bejön mert az internetet nem tudja megfelelően használni és ami még fontosabb: megjelennek a fontosabb ingatlanos rendezvényeken, olyanokon mint a Lakásbörze és a Lakásvásár. Sokkal nagyobb piacot fednek le de ezért kicsit drágábbak is lesznek: 3-4% között dolgoznak a jobbak. Azzal nem kell foglalkozni, hogy a legnagyobb ingatlaniroda akár 5%+áfát is elkér, nem szabad nekik ennyiért odaadni, egy szájhúzás után már ők is bármikor lemennek 3.5%-ra... :) A nagyoknak is megvan az előnyük mert logikus módon jóval nagyobb piacot tudnak lefedni, az már egy másik kérdés, hogy egy 16. kerületi eladó családi ház a záhonyi iroda kirakatában való megjelentetése mennyire számít releváns reklámnak... és arra is fontos figyelni, hogy olyan ingatlanos kapja meg az irodai ingatlanosok közül megbízásunkat, aki nem csak azért veszi fel a lakást hogy teljesítse a havi limitet, hanem azért, mert azzal az ingatlannal is érdemben tud és fog foglalkozni.

Véleményeket és hozzászólásokat szívesen fogadok Facebook oldalamon, like és írjatok bátran!

Attila