Időről időre előfordulnak olyan esetek, ahol a vevő a saját, vagy esetlegesen az eljáró jogi képviselő nem eléggé körültekintő eljárása miatt pórul jár. De mire figyeljünk? Adásvétel-kalauz.

Az ingatlan adásvételi szerződéseket ma már jellemzően ügyvédek, vagy közjegyzők készítik, mivel az ellenjegyzésük nélkül a szerződés nem lesz alkalmas a tulajdonjog földhivatali bejegyzésére, ami nélkül pedig a vevő nem fog tulajdonjogot szerezni a megvásárolt ingatlan felett.

A legfontosabb mindenekelőtt arról meggyőződni, hogy az eladó egyáltalán tulajdonosa-e a szóban forgó ingatlannak. Ezt az ingatlan tulajdoni lapjába történő betekintéssel díjmentesen ellenőrizni tudjuk az illetékes földhivatalnál, vagy otthonról 1000 Ft-ért tudunk lekérni Ügyfélkapun keresztül, mindkét esetben szükség lesz a pontos címre és a helyrajzi számra. Lényeges, hogy a szerződést készítő ügyvéd közvetlenül az adásvételi szerződés megkötése előtt kérjen le friss tulajdoni lapot, mert akár néhány nap alatt is kerülhet új széljegyzet (például egy végrehajtási jog) az ingatlan tulajdoni lapjára. Ugyanezen okból fontos, hogy az ügyben eljáró jogi képviselő az adásvételi szerződés megkötését követően kérelmezze a földhivatalnál a vevő tulajdonjogának bejegyzését - természetesen csak széljegyre kerül a vevő addig, ameddig nem fizeti meg a teljes vételárat, vagy hitel is lesz felvéve.

Gyanús lehet, ha az adásvétel előtt nem sokkal cserélt gazdát az ingatlan, főleg, ha a piaci árnál jóval kedvezőbben kínálják a lakást. Ilyenkor előfordulhat, hogy az eladóként fellépő személy egy nem teljesen legális ügyleten keresztül szerezte meg a lakás tulajdonjogát és most gyorsan próbál túladni rajta.

Arról is meg kell győződni, hogy nem szerepel-e az ingatlanon bármilyen teher (jelzálogjog, végrehajtási jog, tartási jog, elidegenítési és terhelési tilalom stb.). Amennyiben ilyen teher van a tulajdoni lapon, ragaszkodni kell azok törléséhez, máskülönben ezekkel a terhekkel együtt szerzi meg az ingatlant a vevő.

Amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlan közös tulajdonban van, akkor jó tudni, hogy a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Ez tipikusan olyan esetben fordul elő, amikor egy közös telken több építmény található (például családi ház lett kettéosztva), és a tulajdonostársak használati megállapodással vagy ügyvédi megosztással rendezték az ingatlanok használatát. Ilyenkor az adásvételi szerződés megkötése előtt mindenképpen érdemes érdeklődni a szomszédoktól, hogy van-e vételi szándékuk és ha nincs, lemondanának-e elővásárlási jogukról, amennyiben mi vennénk meg az ingatlant.

Amennyiben nem egy összegben kerül kifizetésre a vételár, akkor vagy a tulajdonjog fenntartásával történt eladás tényének feljegyzését, vagy a tulajdonjog bejegyzése elintézésének függőben tartását kell kérni a földhivataltól, de ezt az ügyvéd megteszi nekünk és nála marad a tulajdonjog-bejegyzési nyilatkozat, letétben. Amennyiben valószínű, hogy hat hónapon belül kifizetik a vételárat, akkor mindenképpen a függőben tartást érdemes kérni, mivel ezzel megakadályozható, hogy bármilyen később bejegyzésre kerülő jog (pl. egy esetleges végrehajtási jog) sorrendben megelőzze a vevő tulajdonjogának bejegyzését, míg a tulajdonjog fenntartás esetében ezek a jogok bejegyezhetők az ingatlanra.
 
Ha valakinek nincs tapasztalata ingatlanértékesítésben, minden esetben javaslom, hogy kérje ingatlanszakértő segítségét, ugyanis a fentieket egy jó és becsületes ingatlanosnak pontosan tudnia kell és az ügymenet legális és gyors ügyintézésében feltétlen tud segíteni - ha mással nem, egy megfelelő ügyvéd kiválasztásával. Nem, nem minden ügyvéd felel meg az ügyhöz. Minden ügyvéd képes ellenjegyezni adásvételi szerződéseket, de nem minden ügyvéd ingatlanjogász, nem feltétlen értenek megfelelően egymás szakterületeihez, így érdemes az ingatlanosra hallgatni, ha ügyvédet ajánl.

Attila

Ilyenkor, a Karácsonyi időszakban általában több ideje lehet a tulajdonosoknak foglalkozni ingatlanjukkal, összeszedtem tehát, mire is kell figyelni egy jó ingatlanhirdetés felpakolásakor.

Nem olyan bonyolult megfelelően meghirdetni egy ingatlant, van, hogy ingatlanközvetítő nélkül is el tudja így adni a tulajdonos lakását, van, hogy ezt a részét az ingatlanos fogja tudni megfelelően megoldani, egyénfüggő. A hirdetésnek három fontos tényezőnek kell megfelelnie: megfelelően legyen figyelemfelkeltő, jól legyen beárazva és jó helyen legyen hirdetve.

Mi kell egy jó hirdetéshez?

Kezdjük az elején: egy jó hirdetés mindig egyedi. A szövegezés legyen emberi, jól olvasható, tagolt és egyértelmű, ugyanis egy laikus érdeklődőnek, aki életében nem vett még ingatlant, akkor tudjuk megfelelően felkelteni az érdeklődését, ha minden helyiségnél akár élethelyzetet is leírunk, például: "A terasz keleti fekvésű, így minden reggel a napfelkeltét nézve kortyolgathatja kávéját napozás közben."

De a szöveg és a leírás előtt el kell érnünk, hogy kattintsanak a hirdetésünkre, ezt egy megfelelően megválasztott főképpel lehet. Főképünknek azt a képet kell választani, amely a lakásunk legszebb részét mutatja világosban, hatalmas terekkel, de ügyeljünk arra is, hogy a kép kicsiben is értelmezhető legyen. Mindenképpen legyen rajta ablak. Jó választás lehet a nappali, családi ház esetében egy külső kép a kertünk felől, ahol van rajta zöld is. Itt egy példa is egy jól fotózott nappaliról

Látványos és hangulatos, a virág direkt át lett rakva a dohányzóasztalra, hogy legyen rajta egy kis zöld. Szép, nemigaz?

A harmadik fontos dolog bár a leíráshoz kapcsolódik, külön vettem, ugyanis nagyon lényeges: a leírás első mondata mindig valami nagyon fontos és megfogó mondat kell hogy legyen, például: "Gyönyörűen felújított hangulatos, két szobás emeleti lakás eladó a Móricz Zsigmond körtérnél, 4 percre az egyetemtől!" Nem raktam bele semmi fantáziálást, csupán felhívtam a figyelmet a lakás közvetlen előnyeire. A szöveg további részében lehet és kell is boncolgatni a rezsitől kezdve a szobák méretein át akár a rosszabb dolgokat is, de van, hogy el sem olvassák a többi részét, csak az első mondatot. Rohanó világban élünk, el kell ezt fogadnunk és alkalmazkodnunk kell.

A negyedik dolog, amit ajánlani szoktam, hogy legyen valami, amit a szövegezés végén fel tudunk ajánlani a vevőnek, hogy mihamarabb döntésre tudjon jutni. Például: "Amennyiben még ebben az évben megvásárolja az ingatlant, a kért 90 napos kiköltözési határidőt 30 napra tudja a tulajdonos csökkenteni!" A lényeg az, hogy adjunk egy kis lökést az egésznek.

A következő és hihetetlen fontos dolog: a képek. Nem a kép mérete a lényeg (bár ott sem szabad 800x600-as képeknél kisebb felbontást feltölteni), hanem a megfelelő fények és a megfelelő beállítások megtalálása. Az ingatlanosoknak komoly oktatásokat tartanak a megfelelő fényképezés elsajátításához, kisebb-nagyobb sikerrel, de a cél az, hogy egy ingatlaniroda se alkalmazzon olyan értékesítőket, akik egy 10 éves semmire nem való telefonnal próbálnak 60 milliós penthouse-okat fotózni... vannak olyan telefonok, amelyek képesek megfelelő képeket készíteni, de az esetek 99%-ában egy kompakt gép is jobb képeket tud csinálni. Elmaradhatatlan leírnom, hogy a rend is hihetetlen fontos. Ne legyenek szétdobált ruhák, mosatlan vagy háziállat a képeken, mert elvonják a figyelmet az ingatlanról. Itt van néhány kép egy vacak telefonnal és egy értelmes fényképezőgéppel készítve, remélem egyértelmű, mi is a különbség:

Igen, ezek ugyanazok a helyiségek, csak más eszközzel lettek fényképezve, mindkettőt ingatlanosok készítették.

A képek mellett legalább ennyire fontos minden esetben az alaprajz megrajzolása. Az én cégem egy egyszerű és ingyenes, ráadásul magyar nyelvű alaprajz-rajzoló programot használ, a Sweet Home 3D-t, amely tud 3D-ben is tervezni, de mi ezt a részét nem igényeljük, csupán ilyen alaprajzok rajzolására használjuk:

Nem méretezett, de méretezhető már rajzoláskor, illetve nem berendezett, mert a berendezés ugyancsak elvonja a figyelmet. Általában csak azokat a berendezéseket szoktuk ábrázolni, amelyek eladás után is maradnak az ingatlanban, például a beépített szekrényeket, vagy a konyhabútort. Az alaprajz elengedhetetlen, 4-5 kép nem adja vissza egy komplett ingatlan kinézetét, annak pedig semmi értelme, hogy tele legyen a lakás olyanokkal, akik ha láttak volna egy alaprajzot, ki sem mentek volna megnézni az ingatlant, mert például külön bejáratos hálót keresnek, vagy külön WC-s lakást... el kell kerülni a felesleges mutatásokat, mert a tulajdonos és az érdeklődő ideje is drága, és ha egy ingatlanos benne van az üzletben, az ingatlanos ideje is az, révén ő is csak akkor van kifizetve, ha azt az ügyfelet viszi ki, aki meg is veszi az ingatlant.

Összefoglalva tehát: amennyiben érdemben több időt szánunk hirdetéseinkre, értelmesebb képekkel, szöveggel és alaprajzzal tesszük fel a megfelelő oldalakra, több értelmes érdeklődőre, megkeresésre számíthatunk. Amennyiben nem tudjuk ezt megtenni vagy azért, mert nem értünk a számítógéphez megfelelően, vagy egyszerűen időnk nincs rá, keressünk fel egy becsületes ingatlanközvetítőt, aki elvégzi helyettünk a "piszkos munkát", mert a jelenlegi telített ingatlanpiacon csak akkor fogunk tudni érvényesülni, ha minőségünkkel kilógunk a többi átlagos közül. Arról nem is beszélve, hogy még több pénzt is el tudunk az ingatlanért kérni.

Attila 

Az ingatlanpiacon látható jelenlegi trend nagyban annak köszönhető, hogy rengetegen keresnek kiadó lakást jó helyen, jó közlekedéssel. Sajnos több cég van, aki ezt átveréssel, csalással próbálja meglovagolni...

A minap belefutottam egy hirdetésbe, ami annyira olcsó volt, hogy már gyanús... be akartam ide linkelni, de mikor megkerestem őket az ingatlannal kapcsolatban, egyből azt hallgattam, hogy többet nem árulhatnak el róla, menjek be a 7. kerületi irodába, így amikor elmagyaráztam neki hogy ki vagyok és miért keresem, néhány percig biztosan csuklott édesanyám, majd mikor abbahagyta már nem volt a hirdetés elérhető... 

A hirdetés lényege az, hogy bevonz olyan laikus érdeklődőket, akiknek sürgősen olcsó és jó helyen lévő lakás kell a városban, de súgok, ilyen már nincs. A jó helyen lévő lakásokat nagyon meg kell fizetni és nagyon meg kell becsülni a jó főbérlőket is. Ha véletlen találsz egy ilyen hirdetést, ne hagyd magad átverni! Kamu az egész, ugyanis két dolgot csinálhatnak, az egyik rosszabb, mint a másik: a becsületesebbek tényleg összeszednek olyan kiadó ingatlanokat, amiket lehet hívni és bérelni, ezzel csak az a baj, hogy az adatbázisuk általában borzalmasan régi, ráadásul sokszor belekerül eladó ingatlan is, ami csak kényelmetlenebbé teszi a telefonhívásokat... egyik ingatlan sem lesz már szabad, ráadásul általában a közelében sincs az ár annak, amit a papíron látsz. A másik lehetőség, hogy teljesen kamu hirdetéseket kapsz, van, hogy nem is volt soha kiadó csak eladó, nem egyszer hallottam már történeteket arról, hogy a tulajdonos már rendőrségi feljelentést is tett az adataival való illetéktelen visszaélés miatt, annyian hívták az "albérlet" miatt... 

Tudatos albérletkeresés

A tudatos albérletkeresők internetes fórumokon előzetesen informálódnak az adott ingatlanközvetítő vállalkozásról. Ha a fórumokon sokan panaszkodnak a fentieknek megfelelő eseményekre, akkor semmiképp ne forduljon ahhoz az irodához.

Érdemes tudni, hogy az ingatlanosok szolgáltatásaiért főszabályként az albérletet kiadók fizetnek, nem pedig az albérletet keresők, hiszen a közvetítési szerződés az ingatlan tulajdonosa és az ingatlaniroda között jött létre, az iroda jutalékát a lakástulajdonos fizeti a sikeres kiközvetítés után.

Ha albérletet keresel, akkor leinformálható, megbízható forrásokból tedd, például az egyetemeken, főiskolákon megtalálhatók a közelben kiadó albérletek hirdetései; ismerősei körében érdeklődjön, van-e valakinek kiadó lakása; hiteles hirdetési újságokból, weboldalakról. Itt egy link, ezeket az oldalakat például egyetemisták tesztelték és jó szívvel ajánlják.

Ha egy albérleti hirdetésben irreálisan alacsony ár szerepel, akkor joggal gyanakodjon arra, hogy a hirdetés nem valós, vagy olyan díjak is vannak, melyeket a hirdetésben elhallgatnak, vagy bizonyos esetekben – főleg lányokat érintve – a tulajdonos nem csak pénzbeli szolgáltatást szeretne a kiadott lakásért. Nagyon ritka a kaució nélküli ingatlankiadás is, itt is mindig hátulütőt kell keresni, vagy olyan okot, ami miatt az ingatlan nagyon hamar lakhatatlan lesz. 

Tudni kell, hogy a jelenlegi albérletpiacon a hatalmas kereslet feltolta az árakat, az átlagos állapotú albérletek díjai is 80e Ft + rezsi körül indulnak Budapesten, egy 2 szobás újépítésű lakásért szinte bármely kerületben el lehet kérni 100e Ft-ot, havonta.

Ne hagyd magad átverni!

Attila