Elég sok elemzést és értékbecslést építek fel így év elején a legkülönbözőbb ingatlanokra szerte Budapesten és agglomerációban, egy érdekes és rendkívül fontos feladatot vettem észre, ami hatással lesz az ingatlanpiacra 2020-ban: a változáskövetés.

Mire is gondolok?

 A piaci változások folyamatos követése minden ingatlaniroda és ingatlanokkal foglalkozó portál általános feladata. Azt jelenti, hogy a különböző körülményeket és az aktuális statisztikákat figyelembe véve megpróbáljuk lekövetni és egy rövidebb időszakra megjósolni az ingatlanpiac alakulását a különböző szegmensekben. Például az újépítésű lakásáfa újra 27%, kevesebb újépítésű fog épülni, a jelenlegiek ára akár emelkedhet is, ellenben a használt lakások piaca a befektetők kikopása miatt az ellenkező irányba változhat - és ez csak Budapestre vonatkoztatva. A változáskövetés azért rettentő fontos, mert mi tudjuk, hogy a változások már most, a szemünk előtt zajlanak, az ingatlan.com és a DH barométer statisztikáiban is látszik, hogy komoly érdeklődői visszaesés van, ami az értékesítési idő megnövekedését, illetve az árak csökkenését prognosztizálja, a kérdés ilyenkor csak a mérték, nem az, hogy megtörténik-e. 

Én személy szerint csak néhány százalékos visszaesést látok a használt ingatlanok árában és az is inkább az alkupozíciók javulásánál vehető majd észre: az eddigi 2-5%-os alkuk helyett nem lesz ritka a 7-8-10%-os alku sem. 

A fő probléma

A legnagyobb gond azon eladóknál van, akik nincsenek tisztában a piaci változásokkal és azt hiszik, hogy ha tavaly nem ment el 6 hónap alatt, majd most simán eladjuk drágábban... nem, ennek a piacnak vége. El kell fogadni, hogy a csúcson túl van a piac, a stagnálás is jó eredmény lenne, de egyértelműen látszik, hogy ebben az évben jóval kevesebb adásvétel lesz, mint tavaly és tavalyelőtt volt - hiába maradt egyelőre a jegybanki alapkamat és a jó hitelezés is.

A legjobb megoldás

Szóval a legfontosabb az, hogy aki nem ért hozzá, fogadja meg olyan tanácsát, aki igen. Az ingatlanszakértők kis százalékára tudom azt mondani hogy ért hozzá, de meg lehet találni olyanokat, akik ajánlás és ellenőrzés után megbízhatóak akár már csak egy ingatlanpiaci értékbecsléssel is, de megbízhatóak. A szomszéd is ennyiért hirdeti? Akkor az övé is drága. A bútorok is benne vannak? A legtöbben anélkül vennének. Csak készpénzesek? Kizárjuk a piac 80%-át. Ezek komoly hibák, melyeket egy megfelelően kiválasztott szakértő megoldást tud találni.

Ami volt, elmúlt

Tavaly 50ért eladhattad volna? Ha nem tetted, mostmár valószínűleg nem fogod tudni, ez van, ezt el kell fogadni. Azonban azt ne felejtsd el, hogy amennyivel te olcsóbban kell hogy eladd, az is olcsóbb lesz, amit veszel - nem buksz tehát pénzt, csak arányaiban kevesebbet kapsz és kevesebbet költesz. Ha úgy gondolod, hogy feljebb fog menni a piac, akkor pár évig tartsd meg az ingatlant: senki nem tudja megjósolni, mekkora és meddig tartó csökkenés lesz, de a statisztikák egyértelműek...

Belémkötnél vagy egyetértesz? Írd le véleményed bátran Facebook oldalamon keresztül! 

Eladnál vagy vennél? Megkereshetsz engem közvetlenül is a saját weboldalamon keresztül azzal, hogy kitöltöd a kérdőíveket. <- katt ide!

Attila

Egyre több értékesítésünk van olyan ingatlanokban, ahol egy nagyobb ingatlan (családi házak, lakások is) többfelé bontásával és külön bejáratok kialakításával kisebb lakóterek jöttek létre. De hogy is lehet megoldani, hogy mindenki biztonságban legyen és hitelt is felvehessen?

Használati megosztási szerződés

Ez a szerződési forma egy remek dolog: ha valakinek nincs szüksége egy 200 m2-es házra 1000 m2-es telekkel, de megoldható, hogy leválasztja a felét külön bejárattal, egyből élhetőbb két családnak 100 m2 500 m2 telekkel. Ennek lepapírozása tulajdoni lap szerint nem lehetséges, általában azért, mert a telek kisebb, mint a megoszthatóság alsó határa. A tulajdoni lapon tehát minimum két tulajdonos lesz, a megosztások mértéke szerint feltüntetve, ami lehet 50-50% mellett bármi, ahogy a megosztás megoldásra kerül.
A használati megosztási szerződés arra szolgál, hogy a fenti kép szerint és a részletek leírásával, a közművek megfelelő dokumentálásával a tulajdonosok papíron is biztosítsák saját tulajdonrészüket, mely így kizárólagos használati jognak számít és az ingatlan hitelezhető lesz. A bankoknak szükséges, hogy legyen minden pontosan dokumentálva, például nagyon fontos, hogy hol a vízóra: ha a vízakna a szomszéd területén van, de az elérés megfelelően dokumentálva, fényképpel bizonyítva meghatározott módon megoldott, el fogja fogadni a hitelezéshez is. A lényeg, hogy minden ilyen tétel rizikófaktor a bankok szemében, mert ha a szomszéd lezárja a vizet, már nem számít komfortosnak, így nem hitelezhető... De persze ez csak egy szélsőséges példa. 

Lehetőségek

Értékesítettem már olyan családi házat, ahol a földszint és az emelet lett különszedve, az emeleti részhez pedig oldalról építettek egy lépcsőt, a kertet hosszábban kettévágták, tökéletesen működik. Volt már hagyományosan, függőlegesen megosztott, ikerház jellegű ingatlanértékesítésem is, de volt már olyan is, amikor egy nagy méretű belvárosi lakást négyfelé osztottak, erről megosztási szerződést készítettek és külön-külön értékesítették őket. 
Az ára logikus módon alacsonyabb, mint egy teljesen különálló tulajdoni lappal rendelkező, ugyanakkora ingatlannak, azonban sokszor sokkal jobban hasznosítható - mindig az adott területi igények határozzák meg a megosztásban rejlő lehetőségeket.

Elővásárlás

Minden társtulajdonosnak elővásárlási joga van a másik fél megvásárlására eladáskor, amiről a vételi ajánlat teljes tudatában lehet és kell lemondania, ha nem élne ezen jogával. Alapvetően ez is egy jó dolog: tudni fogjuk, mennyiért kel el a szomszéd ingatlan és hogy ki lesz az új tulajdonos.

A megosztási szerződést ügyvéd készíti, átlagosan 100 ezer forint körüli összeggel lehet számolni, és kiköthető az is, hogy a jogutódokra is érvényes legyen - tehát eladáskor az új tulajdonosra is vonatkozik a megosztás, így újat sem feltétlen szükséges csináltatni.

Plusz-mínusz

Előny tehát, hogy nagy valószínűséggel olcsóbban tudunk hozzájutni egy megosztott ingatlanrészhez, mint egy teljesen saját tulajdoni lapú ingatlanhoz, hátrány, hogy lesz egy szomszédunk, akivel mindenben egyeztetnünk kell, ha az ingatlannal kapcsolatban csinálni szeretnénk valamit (felújítás, továbbépítés, tetőcsere, stb). Ha jó a szomszédi viszony, ez nem jelent problémát, azonban láttam már azért költözést, mert a felek enyhén szólva sem jöttek ki egymással....

Ez a bejegyzés az év első hétfőjén kerül ki, így 2020 első bejegyzése lett. Boldog és sikerekben gazdag új évet kívánok mindenkinek, remélem, annál is sikeresebb lesz, mint a tavalyi! 

Attila

Igen, még nekünk, örökké mozgó és pörgő ingatlanosoknak is. Ma volt az utolsó adásvételem az évben, remélem veled is találkozom 2020-ban, újult erővel és rengeteg adásvétellel!

Üdvözlettel a csapat: Attila, Kornél, Éva, Kata, Ricsi, Robi, Klári, Barbi

2020, here we come!