Ha egy hirdetésben társasházi lakásként hivatkoznak egy ingatlanra, de a tulajdoni lapon szövetkezeti lakás szerepel, nem kell egyből arra gondolni, hogy az ingatlanos vagy a tulajdonos át akart verni bennünket. Van különbség, amire figyelni kell, de csak azért fontos, hogy tudjunk róla.

A fenti tulajdoni lap-részleten látszik, hogy a szokásos társasházi lakás vagy simán lakás megnevezés helyett szövetkezeti lakás szerepel egy zuglói ingatlanhoz. Az érdeklődők rendszeresen megkérdezik, mi a különbség, ezért összefoglalom, hogy mindenki tudjon rá válaszolni, ne csak én.

A lakásszövetkezet fogalmát a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény határozza meg, ebben le van írva, hogy a lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet, mely jogi személynek felel meg. Az egyik legfontosabb különbség a társasház és a lakásszövetkezet között az, hogy míg lakásszövetkezetnél az épület közös részei és a telek a lakásszövetkezetnek mint elkülönült szervezetnek a tulajdonában állnak és a lakások a lakásszövetkezet tagjainak tulajdonát képezik, addig társasházak esetében a közös tulajdonban álló ingatlanrészek tekintetében eszmei hányad illeti meg a tulajdonosokat - ezen eszmei hányad határozza meg például egy közgyűlésen az egyes tulajdonosokat megillető szavazatok arányát. Ugyanezen szavazás lakászövetkezeteknél csak lakásra vonatkoztatva van, tehát a lakás mérete mindegy, a lakások darabszáma számít csak. 

Társasház esetében a létesítő okirat az alapító okirat, míg lakásszövetkezeteknél az alapszabály. A társasházak képviseletét közös képviselő látja el, a lakásszövetkezetekét az ügyvezető elnök, illetőleg az igazgatóság elnöke. Szövetkezeti lakásoknál a házkezelő egy lakásszövetkezet lesz, mely a gazdasági társaságokhoz hasonlóan a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel jöhet létre és a székhelye szerinti illetékes cégbíróság veszi nyilvántartásba, illetve ezen bíróság látja el a törvényességi felügyeletét is, társasházaknál közös képviselő vagy képviselet lesz, mely lehet egyéni vállalkozói magánszemély vagy cég is, ellenőrzését a számvizsgáló bizottság látja el, míg lakásszövetkezeteknél a felügyelőbizottság.

Elővásárlás tekintetében mindig fontos az alapító okiratot/alapszabályt megvizsgálni, mert egyik típusnál sem kötelező kikötni elővásárlási jogot, azonban mindkét esetnél van lehetősége a társasháznak azt megszavazni és belevetetni az okiratokba, vagy adott esetben pont kivetetni azt belőle - éppen ezért nagyon fontos minden lakásvásárlás előtt ezeket a papírokat bekérni vagy az ingatlanossal bekéretni, mert ha valaki élne elővásárlási jogával, a szerződéskötés után jóideig megtámadhatja, így a vevő hoppon maradhat (az eladó nem sérülhet, mert ugyanolyan, vagy jobb feltételeket kell az elővásárlásra jogosultnak biztosítani a vásárláshoz).

Fontos dolog tehát ismerni a különbséget, de ez természetesen nem egy értékromboló vagy emelő tényező, csupán egy olyan tulajdonság, melyre vásárláskor és később a lakhatáskor érdemes odafigyelni.

Kellemes karácsonyi készülődést, az ünnepek előtt még tervezek jönni egy poszttal... :)

Szép napot mindenkinek!

Attila

Kövess engem Instagramon is: https://www.instagram.com/becsuletesingatlankozvetito/

A cím direkt ilyen figyelemfelkeltő: igen, tudjuk mit gondoltok rólunk, tudjuk, hogy szerintetek irreálisan sokat keresünk és lehúzunk benneteket, de akkor mégis miért dolgozik még mindig többezer ingatlanos a szakmában? Mert van munkájuk, pedig ha mindenki tudatosan választaná meg az ingatlanosát, a legtöbbnek már nem lenne...

Miért fizessek, én is el tudom adni!

Számtalanszor hallottam már, és nagyon sokszor igaz is. Ha jól tudsz fotózni, tudsz alaprajzot rajzolni, van időd felvenni a telefont minden híváskor, van időd rugalmasan mutatni az ingatlant reggel, délben, este, hétköznap és hétvégén egyaránt, van időd utánajárni az épület jellegzetességeinek, a jövőbeni terveknek, tudsz letölteni tulajdoni lapot és ismered a felújítási, átalakítási lehetőségeket - hogy csak néhány fontos dolgot soroljak -, akkor igen, te olyan vagy, aki magától is el tudja adni az ingatlanát. De fogadd azt el, hogy rengeteg embernek nincs türelme, ideje és tudása foglalkozni az értékesítéssel, nem tudja megfelelően beárazni és legfőképpen nem tudja megfelelően bemutatni, eladni a terméket. Nekünk egy ingatlan egy termék, amit a lehető legjobb színben kell feltüntetnünk, tudjuk, hogy ezt hogyan kell, mert évek, évtizedek óta csak ezt csináljuk - ez a szakmánk.

A jutalékot inkább alkudják le!

És ha én többért tudnám eladni, mert rosszul áraztad? Vagy mert nem a maximumot hoztad ki a hirdetésből és az ingatlanból? Az autókereskedők sem koszosan teszik fel az autókat és nem kaputelefonnal fotózzák be, pedig ugyanaz az autó, csak a maximumot kihozzák belőle. Mi ugyanezt tesszük: sosem rejtjük el a hibákat, csupán kiemeljük az előnyöket: sosem fotózunk éjszaka, lehúzott redőnnyel, mert a természetes fény rendkívül fontos. Sosem használunk gagyi fényképezőgépeket, mert egy profi, jól elkészített fotó rendkívül fontos. Alaprajz? Kötelező! Sosem hagyunk mosatlant vagy rumlit, sosem hagyunk koszt és büdöset, mert a vevőnk el akarja képzelni, ő hogy fogja érezni magát ott és ő tiszta, rendezett, világos lakást szeretne látni. 

Mit számít a rumli? Nem azt veszi meg!

Ez egy rendkívül rossz látásmód. Egy vevő az élményt veszi meg. Az érzést, ami akkor jön, amikor meglátja a hirdetést, majd mikor meglátja a lakást. Tudat alatt az első 10-15 másodpercben eldől, hogy az a lakás kell-e neki, vagy az előző, csupán azért, mert jó érzéssel tölti el, amikor belép, vagy nem. Ha valaki jól érzi magát az ingatlan megtekintésekor, minden problémára konstruktívan fog tekinteni, ha negatív az élmény, minden probléma érv lesz amellett, hogy miért ne vegye meg. A mosatlan, a kosz, a sötét mind-mind negavítum, ahogy a szagok is, pedig egyértelműen nem az ingatlan részei, mégis hatással vannak egy megtekintésre, amit figyelembe kell venni. 

Semmit nem csinált, csak meghirdette és várta a csodát!

Igen, tudom, sajnos sokan így dolgoznak és ez tényleg egy jogos felvetés azokkal szemben, akik nem a szakmát képviselik. Az ingatlanszakértő munkájának csak elenyésző része a hirdetés, a fentiek szerinti összerakása, a menedzselése, az ügyfelekkel való kommunikáció mind-mind lételem, ami milliókkal többet hozhat az eladónak. A fő probléma, hogy sok nagy franchisenál még mindig megélnek azok az ingatlanosok, akik ennyire nem tesznek hozzá a szakmához, csupán azért, mert az eladók nem elég tájékozottak a közvetítői piacon és odaadják a legerőszakosabbnak, vagy épp annak, aki akkor ügyeletben volt, amikor beléptek az irodába. Miért? Miért nem ellenőrzik a munkáit? Az engedélyeit? A múltját? NEM szabad megbízást adni olyannak, aki papírok nélkül, háttér nélkül, számlaadási jogok nélkül dolgozik, mert az NEM ingatlanos, csak egy kofár, aki ingatlanosnak adja ki magát. De ehhez tudatos ingatlanosválasztás kell: ha beírod bármelyik ingatlanos nevét a google-be és mögé írod hogy ingatlan, ki fogja dobni a hozzá tartozó hirdetéseket, oldalakat, ahol szerepel, véleményeket, facebook adatlapot, miegymást. A TE érdeked, hogy megfelelő ingatlanost válassz, mert a TE érdekeid fogja képviselni, ha jól választasz. 

Odaadom többnek, jó a verseny!

Ha belegondolsz, miért jó, hogy több cégnek, több ingatlanosnak odaadod a megbízást? Hiszen azonnal érdekellentét keletkezik: ahelyett, hogy minél magasabb áron akarja értékesíteni a közvetítő, az lesz az érdeke, hogy téged meggyőzzön: add el az ingatlant az ő vevőjének, aki milliókkal kevesebbet ajánlott mint az irányár, de szerinte ez neked milyen jó! (és mert így ő lesz jogosult a közvetítői díjra). Az egész nyílt megbízású rendszer rossz, mert nem az eladói érdekek az elsők... Ha csak egy ingatlanosnak adsz megbízást, megszabhatod a feltételeket, akinek az egyetlen feladata az, hogy azokat teljesítse. Nem kell lenyomnia az árat, csak minél jobb hirdetéssel minél több ügyfelet bevonzania ahhoz, hogy minél magasabb áron tudd értékesíteni a lakást. Hogy ez pénzbe kerül? Persze, ahogy igazából minden. De ha jól választasz ingatlanost, hálás leszel, hogy milliókkal többet kaptál a kezedbe úgy, hogy nem kellett foglalkoznod semmivel, dolgozhattál a saját munkáidon, amíg más végezte helyetted azt, amihez ő ért. A festő hibátlanul fest, az autószerelő autót szerel, a fogorvos töm, a szakács főz. Lehet hogy tudsz ecsetelgetni valamennyire, vagy szerelni egy bizonyos szintig, ajtóbecsapással kihúzni egy fogat vagy összedobni egy rántottát; de a szakma szakértője lepipál még abban is, amihez szerinted te értesz. Ugyanez van nálunk is. 

Szép napot, kellemes hetet mindenkinek!

Attila

Általános feladat, hogy ingatlanosként felvesszük a kapcsolatot a közös képviselettel, és amellett, hogy alapító okiratot és SZMSZ-t kérünk, kérdéseket teszünk fel a ház életével kapcsolatban, amikről tájékoztatnunk kell a leendő vevőt. A lenti mondatok szinte szó szerint így hangzottak el, mondanom sem kell, nagy meglepetésünkre... Ahogy az ingatlanközvetítők között, úgy a társasházkezelők között is akad néhány, akinek könnyen lehet, másik állást kellene néznie...

A kérdés, amire az alábbi válaszokat kaptuk az utóbbi években: van esetleg valami fontos dolog, amivel tisztában kell lennünk és amivel kapcsolatban fel kell világosítanunk a vevőt?

1: "A tető? Hát, az egy időzített bomba..."

2: "A ház anyagi helyzete abszolút mínuszban van."

3: "A lépcső jelenleg életveszélyes, de alá van támasztva."

4: A lakók fizetik a közös költséget? "FIZETGETIK..." - utalva a 3 millió forintnyi összegyűlt tartozásmennyiségre.

5: "Én csak most vettem át a házat, fogalmam sincs mi van, nincs alapítóm se."

6: "Leszavazták az öreglányok a felújítást, így senki ne lepődjön meg, ha ráomlik a vakolat."

7: "Esküszöm, hogy lejövök a piáról, ha kinullázom a házat." - utalva az elmaradt közös költség befizetések miatti tartozásokra

8: " Van valami elővásárlásos b@romság az alapítóban, de lesz@rják a lakók..." - szó szerint így hangzott el...

9: "Melyik ház? Milyen utca? Erzsi te tudod mi ez? Biztosan nálunk van ez?" - Kiderült, hogy már két éve ők a közös képviselők - a nagy céges képviseletek hátránya...

10: "Volt sorbanállás a kültéri helyekért a régi képviseletnél, de nálam nincs, én döntöm el, kinek lesz és kinek nem." - demokrácia mesterfokon.

Ha történt veled ilyesmi, esetleg más, hihetetlen választ kaptál a közös képviselőtől amikor felkerested, írd meg nekem Facebook oldalamon keresztül és szívesen bővítem ezt a listát utólag is :)

Attila