A minap egy ügyfelemmel beszélgettem arról sokat, hogy miért csúszott fél évet az értékesítéssel egy rossz ingatlanos miatt, ráadásul úgy, hogy saját magát hibáztatja az egész miatt, pedig csak egy rámenős, de hozzánemértő ingatlanossal találkozott, aki az amatőr hozzáállásával kárt okozott az eladónak.

Itt kell aláírni.

Természetes, hogy minden ingatlanos megbízási szerződéssel dolgozik, amiben megvédi az eladó és saját maga érdekeit is: eladónak szavatol, hogy legjobb tudása szerint és a lehető legrövidebb időn belül, a megbízó érdekeit figyelembe véve eladja az adott ingatlant, de biztosítja magát is arra, hogy ebben az esetben megkapja azt a sikerdíjat, amit előzetesen megbeszéltek az eladóval. 
Első fontos dolog: MINDIG olvasd el a megbízási szerződést. Nincs olyan, hogy "á nincs benne semmi különös, csak írd alá itt meg itt és indul is a dolog". Több irodának kegyetlen megbízási szerződése van, amit tilos lenne bárkivel aláíratniuk, de még mindig vannak olyanok, akik megteszik, mert azt hiszik, nincs más választásuk az értékesítéshez...

Kit is engedek be?

Akivel időpontot egyeztetsz az ingatlanod értékesítése érdekében, azért tedd, mert nem csak kinézetre és stílusra szimpatikus, hanem a munkájával is elégedett leszel. Ezt honnan lehet megtudni? Egyszerű: megnézed azokat a weboldalakat, ahol később a te ingatlanod is szerepelni fog. A legegyszerűbb és legnagyobb ilyen szempontból az ingatlan.com, ha rákeresel az ingatlanos nevére google-ben és utánaírod, hogy "ingatlanközvetítő", meg fogod találni néhány aktív hirdetését. Nézd át a képeket, olvasd el a szövegezését, keress alaprajzot - a lényeg, hogy egy teljes körűen tájékoztató hirdetést kell látnod, ami ha érdeklődő lennél, minden kérdésedre választ ad és már csak időpontegyeztetés miatt kellene hívnod az ingatlanost. Ha nem tetszik a munkája, BE SE ENGEDD. Komolyan.

Rossz érzésed van tőle?

Az ingatlanos megbízása egy tipikusan olyan helyzet, amihez a bizalom nagyon szükséges. Ha rossz érzésed van egy ingatlanos megbízása előtt, hallgass rá. Csak olyan ingatlanossal dolgozz együtt, akitől nem fog el a rosszullét, ha látod, hogy hív téged telefonon. Csak olyan ingatlanost bízz meg, akiben megbízol, ha azt mondja, most valamit változtatni kellene - akár ár, akár berendezést érintő változtatás, a lényeg, hogy TUDD ÉS HIDD, jót akar neked, nem csak a jutalékára hajt. Egy jó ingatlanosnak az első az, hogy a megbízó érdekeit teljesítse, másodlagos a jutalék - azt úgyis hiánytalanul megkapja, ha teljesíti a kéréseid. Én a kollégáimnak egyébként ugyanezt szoktam javasolni: ha azt érzik, hogy a tulajdonos lenézi őket, esetleg rossz érzésük van az együttműködés előtt, ne vállalják el a megbízást, mert ez a rossz érzés a végén a jutalékot is érintheti, és minden titok nélkül mi is pénzből élünk, nekünk is el kell tartanunk a családunkat, ahogy mindenki másnak - mi csupán nem minden hónap 10. napján kapjuk a fizetésünket, hanem hektikusan...

Beszélnél a véleményedről? Leírhatod nekem Facebook oldalamon keresztül, legyen az jó vagy rossz, írd ki magadból nyugodtan. Tudom, hogy szakmánk megítélése a béka s*gge alatt, de ennek jó oka van: sok a teljesen alkalmatlan és szakmaiatlan ingatlanos. Ez van, csak bízhatunk abban, hogy hamarosan elindul egy tisztulás, még nem tartunk itt.

Attila 

Orbán Viktor bejelentette szépen a szépet, lesz majd kibővített CSOK, SZJA elengedés a nagycsaládos anyukáknak, hitelátvállalás gyerekek után és hasonlóak. De ezek a lépések hogyan befolyásolják a piacot rövid- és hosszú távon?

Rövid táv

A hír kikerülése óta több helyről hallottam vissza, hogy már most több ingatlan árát megemelték, mert beleesnek abba a szabályozási rendszerbe, ami jelen állás szerint júliustól lép érvénybe (index cikk néhány részletről itt). Tehát az ingatlantulajdonosok két irányba kezdhetnek el gondolkodni: kivárok és talán eladom drágábban július után, mert beleesek a szabályozásba, vagy eladom most, mert más ingatlanokat jobban fognak keresni mint az enyémet, ha elindul a program. Fontos tehát tisztában lenni a program részleteivel, amik természetesen még nem pontosan tisztázottak, érdemes követni heti szinten az eseményeket.

Hosszú táv

Mivel a CSOK-ot használt lakásokra is jobban bővítik, az újépítésű ilyen szempontból konkurenciát kapott, de a jelzálogörlesztések átvállalása minden adósra egyformán vonatkozhat, emiatt aktuálisan nagyobb lehet a teljes lakáspiac felvevő közönsége. Úgy gondolom tehát, hogy a mostani, keskenyebb emelkedést egy picit feljebb tolhatja ez az akcióterv, mert bár a magyarok a fizetőképességük határán vannak eladó és kiadó ingatlanok tekintetében is, az állami támogatások és a jelzálogtörlesztők jelentős segítése újabb segítség lehet mindenkinek. 

Továbbra is azt mondom általánosan is: érdemes most ingatlant vásárolni, de csak akkor, ha ki tudjuk használni az állam és a bankok által biztosított jelentős kedvezményeket és alacsony THM-eket, mert kiszámolva jobban járunk egy mostani vásárlással, mint pár év múlva 5 M Ft-tal olcsóbb végösszeggel, de 8%-kal magasabb THM-mel... és az addig elköltött bérleti díjakat vagy rosszabb feltételű törlesztőrészleteket még bele sem számoltam...

Kíváncsi vagyok a te véleményedre is, kérlek oszd meg velem Facebook oldalamon keresztül!

Attila

Rengeteg lakás épül jelenleg is Budapesten, a legtöbb kisebb-nagyob késéssel, de el is készül. Azonban vannak rémtörténetek, beragadt tízmilliók és évekig pereskedő ügyfelek is, akik kénytelenek megküzdeni a saját pénzükért a bíróságon... van egyáltalán lehetőség arra, hogy biztosra menjünk?

Több irányból megközelíthetjük a dolgokat, de egy biztos: 100%-os megoldás nincs, amíg épül egy ingatlan, mindig lesz egy bizonyos szintű kockázat, ez elkerülhetetlen. Ellenben sokan bevállalják ezt a kockázatot különböző mértékű biztosítékok vagy az átlaghoz képest alacsonyabb vételárért cserébe, ami miatt egy kevesebb kockázatot vállaló vevőjelölt lemaradhat az adott ingatlanról. 

Referenciák

Egy komoly érdeklődőnek az első kérdései között van az, hogy ki a beruházó, van-e projektfinanszírozó bank és hogy ki a kivitelező. Ha ezeket tudjuk, nézzünk neten utána, milyen referenciákkal rendelkezik az adott cég, ha egy magyar tulajdonossal rendelkező, az építőiparban évek vagy évtizedek óta jelen lévő és jó minőségben, nagyjából időben elkészülő ingatlanreferenciákkal rendelkező cégről van szó, nagy eséllyel a jelenleg épülőt is be fogja fejezni, így ez a része kipipálva, ha esetleges késéssel is, de a projekt felépül. Vannak a piacon problémás beruházók és problémás kivitelezők is, ilyenkor mindenki hallgasson az ösztöneire és/vagy kérdezzen meg hozzáértőt, mert többször történt már olyan, hogy az építkezés felénél a külföldi beruházó lelépett a pénzzel és félbehagyott mindent... 

Biztosítékok

Az adásvételi szerződésben a beruházó a saját logikája alapján saját magát bevédi arra az esetre, hogy ha és amennyiben a vevő nem fizet, milyen szankciókat alkalmazhat, netalántán elállhat a szerződéstől - benyelve a foglalót. Ugyanezen okból kifolyólag mindig javaslom a vevőnek is, hogy a saját ügyvédjével nézesse át a szerződést és kérjen biztosítékokat, például elállási lehetőséget bizonyos késés után, vagy a használatbavételi engedély problémája esetén.

Szakaszos fizetés

A legtöbb projektnél alap, néhánynál viszont kifejezetten elzárkóznak a szakaszos fizetési ütemezéstől. Ez azt jelenti, hogy a teljes vételár kifizetése 4-5-6 részletre szét van bontva aszerint, hogy az épület milyen állapotban van. A legvégére, a használatbavételi engedély megszerzése és az albetétesítés esetére szoktak visszatartani összeget, ellenben ilyenkor hónapokig üresen áll az egyébként kész ingatlan, így sokan kifizetik inkább a teljes vételárat és beköltöznek, a papírmunka pedig lefut a háttérben - ha lefut, mert vannak szerte budapesten olyan társasházak, amiknek évek óta nincs ilyen engedélye, mert különböző okok miatt a kivitelező eltért az engedélyezett tervektől, amelyet a hatóság nem értékelt... ettől a lakás bár lakható, nem hitelezhető és sokkal nehezebb értékesíteni is, mivel nincs külön tulajdoni lapja, hanem egy nagy közös tulajdoni lapon minden tulajdonosnak tulajdoni hányada van, ami egyértelmű, hogy nem egy ideális helyzet...

Konklúzió

Összefoglalva tehát figyeljünk arra, hogy megbízható és leinformálható beruházásban vásároljunk egy megfelelő biztosítékokkal és korrekt adásvételi szerződéssel, amelyben az eladó és a vevő is biztosítva van a teljesítéshez és persze ne kerülje el a figyelmünket a megfelelő, szakaszos fizetés, ahogy a szerződés kiköti. Senki nem szeret pereskedni, túl sok idegeskedéssel és pénzzel jár, ráadásul a mai jogrendszerben szinte lehetetlen tudni, ki fog a végén győztesen kijönni a tárgyalóteremből...

Ha van újépítésű ingatlanokkal kapcsolatos tapasztalatod és szívesen megosztanád másokkal, megteheted ezen poszt alatti kommentekben a Facebook oldalamon keresztül! Weboldalamat itt megtalálhatod, az Insta oldalamat pedig itt lapozgathatod!

Ma már kispéntek van, kitartás mindenkinek, hamarosan itt a 10 fokos hétvége!

Attila