Mindig hangsúlyoztam, hogy nem mindenkinek van szüksége ingatlanszakértőre, de a legtöbben képtelenek pontosan belőni az ingatlanjuk árát. Sok szempontot fontos figyelembe venni, ebben próbálok most segíteni.

Kutatás

Lakásoknál a helyzet viszonylag egyszerű: felmész a legnagyobb ingatlanportálokra és beütöd az ingatlanod főbb paramétereit a keresőbe. Ezek legyenek a négyzetméter, a lokáció és az állapot. A találatoknál figyelj arra, hogy a tiédhez képest mennyivel nagyobb, mennyivel rosszabb vagy jobb állapotú, fontos a fekvés, az emelet és a fűtéstípus is - mindegyik hozzáad vagy elvesz egy kicsit a te ingatlanod négyzetméter árából. 

Családi házaknál macerásabb a dolog mert nincs két egyforma. Itt mindig azt szoktam javasolni, hogy a környékbeli családi házakat a lakásokhoz hasonló jelleggel érdemes végignézni, az összes ajánlattal a sajátunkat összevetni és aszerint gondolkodni. Fontos, hogy figyelembe kell venni az igényeket: hiába van 150 nm-es házunk amiben csak 3 szoba van, nem fog annyit érni, mint egy 6 szobás ugyanezzel a mérettel és állapottal, mert más az igény és az elrendezés, szükség van a több szobára. 

Érzelmi kötődés

"Á, az enyém szebb mint az övé, milyen igénytelen ez a tapéta?" - hallottam már kismillió tulajdonostól ehhez hasonló mondatokat, amikor a közepes állapotú vagy inkább felújítandó lakást tökéletes, hibátlan állapotúnak írta le. Vagy nincs megfelelő összehasonlítási alapja, vagy azt hiszi, hogy a lambéria és a linóleum még mindig divat, a lényeg, hogy aki évtizedek óta egy ingatlanban lakik, könnyen elveszítheti az ingatlannal kapcsolatban józan ítélőképességét - ilyenkor kell minket ingatlanosokat megkérdezni. Az ár megállapítása még nem az ingatlanos alkalmazása, így mindenképpen ajánlom kikérni egy olyan közvetítő véleményét, aki ismeri a helyi piacot, tapasztalt az értékbecslésben és megfelelően termékként tekint az adott ingatlanra.

Miért drágább a szomszédé?

Ha egy adott házon belüli szomszéd ingatlanokról kell beszélnünk még mindig rengeteg különbség lehet. Az egyik legfontosabb a fekvés: nem mindegy hogy a főút felé vagy a belső kertre, csendes zöldre néz az ingatlan. Nem mindegy az állapot de az sem, hogy a drágább felújítási darabok, mint a fűtés vagy a nyílászárók cseréje megtörtént-e már korszerűbbre. Az általános állapot is fontos: cserélték-e a fürdőt, a szanitereket, a vezetékelés új-e, de egy biztonsági ajtó is 150-200e Ft-tól indul beépítéssel.

A hibás

És ha minden fenti részletet figyelembe vettünk, de még mindig irreális a szomszéd árazása, az azért van, mert ő valamelyik fentit nem vette figyelembe. Ne gondoljuk, hogy ha a szomszéd 10%-kal túlárazta az ingatlanját tudatosan vagy csak a megfelelő tudás nélkül, akkor a mi ingatlanunk többet fog érni: tévedés. Az övé csak akkor fog elkelni, ha elindul lefelé, és ne gondoljuk, hogy ezen az áron is elmegy. Jelenleg a vevők sokkal racionálisabbak, átgondoltabban döntenek, több ingatlant megnéznek átlagosan és ésszerűbb ajánlatokat tesznek: tapasztaltabbak, folyamatos infókat kapnak a piacról és tudatosan keresnek és ez JÓ! A jelenlegi túlárazások komoly szinten az elképesztő tulajdonosi tudatlanságnak és a "kollégák" rossz árazásának, valamint a jutalék rápakolásának köszönhető, szinte nem is tudok úgy keresni egy kerületben sem, hogy ne lássak teljesen irreális, a jelenlegi piacot meg sem közelítő árazásokat - sokszor ingatlanos neve alatt. 

Megoldás

Ha tudnék igazi megoldást, most épp turnéznék a best seller könyvemmel a világban - nincs igazi megoldás, csak a tudatosság. Jól kell ingatlanost választani, el kell fogadni ha elmagyarázza, miért nem lehet annyiért eladni azt a bizonyos ingatlant amennyiért lehet. Alap piaci ismereteket kell szerezni az eladás előtt, rengeteg cikk és leírás van, hogyan érdemes belekezdeni az eladásba, néhány emberen még én is meglepődöm, mennyire tudás nélkül ugrik bele legnagyobb pénzben kifejezhető értékének értékesítésében. Rám lehet számítani, aki kéri a segítségemet annak ésszerű keretek között de mindig kitalálok valamit, viszont szétszakadni én sem tudok... csak remélhetem, hogy kicsit közeledünk majd a nyugathoz és az usához az ingatlanpiac és az ingatlanértékesítés tekintetében.

Attila

Nagy visszhangja volt, hogy a kormány rekordrövid idő alatt elkaszálta az LTP állami támogatását. De így vége is az egész LTP-dolognak, vagy lehet még valamilyen alternatív jövő, amin dolgoznak?

Kasza

Tegyük tisztába a dolgokat: az állam nem az LTP-t, tehát a lakástakarék pénztárakat kaszálta el, csak mostmár nem ad a megtakarítás után egy fitying állami támogatást sem. Ellenben a meglévő és futó megtakarításokra ugyanúgy jár a támogatás, tehát az LTP-s cégeknek és üzletkötőknek lesz továbbra is dolga a futó projektekkel, csak új kötések nem lesznek egyelőre. 

A Fundamenta egyébként már kiadott egy hivatalos tájékoztatót, amiben jelezte, hogy továbbra is lesz a Lakáskassza, de egyelőre senkinek nem világos, hogy milyen formában tervezik továbbvinni; én egy hosszú távú betét alapú kamatozást vizionálnék, de hogy ezt hogy tudja kivitelezni bármelyik lakástakarékos cég számukra megfelelően biztosítottan és biztonságosan, szerintem még előttük is rejtély, nem csak előttem.

Az állami oldalt tudjuk és valahol értjük is: szerintük rengeteg LTP pénz és így támogatás nem oda ment ahova ez az egész projekt szerette volna, hanem medencékre és luxuscikkekre lett költve lakás vagy felújítás helyett - bár ezt a takarékokkal foglalkozó cégek cáfolták... sosem fog kiderülni kinek volt igaza, az viszont biztos, hogy az állam a CSOK-ot tervezi bővíteni, például azzal, hogy felújításra is fel lehessen venni. Egyértelmű tehát, hogy feltételekhez szeretnék kötni az állami támogatást, ez a feltétel pedig a gyermekvállalás - hal ki a nemzet szépen lassan, a megfordítása tehát logikus lépés, de hogy ez megfelelő irány-e, pár év múlva kiderül.

A jövő

A legfrissebb adatok szerint komoly kereslet mutatkozik például előtakarékoskodás után kamatkedvezménnyel kínált felújítási célú személyi kölcsönökre vagy jelzáloghitelekre, a bankok ilyen új termékekkel jelenhetnek meg a jövőben. Egyelőre azt kommunikálja az ingatlan.com, hogy a kereslet továbbra is erős, így a bankoknak ésszerű lépés a kedvező kamatozású hitelek fajtáinak bővítése, talán ezek lehetnek a legjobb alternatívák, főleg egy ilyen előtakarékos kombinációval. A BankRáció.hu oldalán 2018 első kilenc hónapjában 105 százalékkal több kalkulációt indítottak lakáshitelekre tavalyhoz képest, az összes hitelkalkuláción belül pedig közel 50 százalékos volt a lakáshitelek aránya, az LTP kiesése pedig egyértelműen azokat sújtja negatívan leginkább, akik amúgyis nehezen tudják összerakni a jelenlegi magas vételárakat... Mindenképpen tehát több hitelfelvételt, így kedvezőbb feltételeket és többféle lehetőséget várok a bankoktól a közeljövőre nézve - és természetesen a CSOK bővítését. 

Attila

Sokan, akik nem ismerik annyira az ingatlanszakmát, mint a benne dolgozók, azt hiszik, hogy a kizárólagosság, vagy a kiemelt megbízás - ki hogy nevezi - egy ördögtől való dolog: miért akarnám én, eladó azt, hogy csak egyetlen ingatlanos foglalkozzon az ingatlannal? Hiszen több szem többet lát alapon több ingatlanos nagyobb ügyfélkört tud lefedni, ezáltal hamarabb elkel a lakásom. Most megpróbálom elmagyarázni, miért is hibás ez a gondolatmenet.

Ingyenmunka

A péntek délelőttömet továbbképzésen töltöttem, ahol a fenti téma is szóba került és bár a véleményünk teljesen megegyezett az előadóéval, néhány remek dolgot még hozzátett az én érvelésemhez is (már megérte elmenni). Az egyik egy remek példa volt: ha öt helyről rendelsz egyszerre pizzát de úgy, hogy a rendeléskor megmondod, hogy csak az elsőt fizeted ki, szerinted hányan fognak neked pizzát szállítani? Ha azt mondod hogy mind az öt, hatalmasat tévedsz, hiszen melyik pizzéria vállalja be azt, hogy ingyen dolgozzon ő és a futár is? Senkitől nem fogsz pizzát kapni, és pontosan így működik a nyílt megbízás is mert egy ingatlanos sem dolgozik ingyen, vagy legalábbis megpróbálja ennek esélyét a lehető legjobban a nulla irányába redukálni.
Egy kizárólagos megbízásnál az ingatlanos felelős az eladandó ingatlanért és azért, hogy úgy adja el azt, ahogy azt te kérted és nem explicit, hogy a legmagasabb ár a legfontosabb. Van, hogy a kiköltözés időpontja az érzékeny pont, van hogy terhelt az ingatlan, így csak készpénzes jöhet szóba, sorolhatnám. Ilyenformán ha adsz öt különböző iroda öt különböző ingatlanosának megbízást, ne várd azt, hogy akkora elánnal fognak foglalkozni vele, mintha kizárólagost adtál volna, mivel túl nagy a kockázata annak, hogy hiába raknak bele időt és pénzt, semmit nem látnak belőle viszont. De még van egy nagyon fontos probléma, ami miatt beszélni kell erről, hiszen ingatlanos és eladó között

ellenérdekeltség lép fel.

Elmagyarázom. Ha öt ingatlanos öt különböző fényképsorozattal, de megegyező áron és típussal, helyszínnel rakja fel az ingatlant az ingatlan.com-ra, a portál összefésüli egy hirdetés alá, így: 

Jól látszik, hogy a fenti hirdetés alatt még 16 másik hirdetéssel van jelen másik ki tudja hány iroda, összesen 434 kredittel, ami egyértelműen rossz az eladónak és az összes olyan ingatlanosnak is, aki nem először jelenik meg a listázáskor. Ellenben tegyük fel, hogy Józsi bácsi belelapoz a hirdetésekbe és nem az elsőre kattint rá, hanem arra, ahol például szebbnek találja a képeket vagy az ingatlanos cselezett és nagyobb négyzetméterrel írta ki, mert hozzáadta az erkélyt is (sajnos ilyen is van)... Ekkor ingatlanosunknak az lesz az érdeke, hogy az ő egyetlen is Józsi bácsijának érdekeit átverje valahogy az eladón, tehát ellenérdekelt lesz az ügyletben: az érdeke az lesz, hogy a vevő által meghatározott feltételeket átvigye az eladón, akinek viszont vagy a magasabb árban, vagy más részletben más érdeke lenne... 
Mert igen, elhiszem, kedves olvasóm hogy téged az ilyen minden hájjal megkent ingatlanosok nem tudnának sosem átverni... de sajnos rengeteg embernek lyukat tudnak beszélni a hasába az ilyen téren tapasztalt "kollégák". 

Kizárólagosnál azonban teljesen fordítva van: az eladó válogathat az ajánlatok között, az ingatlanos szállítja őket, így kiválaszthatja a számára legmegfelelőbbet, a számára legideálisabbat - mert vevőből van elég, de jól beárazott, értelmes ingatlanból olyan kevés van, mint STOP táblán a szófordulat.

Fontos tehát a tudatosság. Egy eladónak tudnia kell tudatosan ingatlanost választania: olyat kell keresnie, aki mindenképpen az ő érdekeit fogja képviselni és az életét egyszerűsíti munkájával, időt spórol neki és levesz a válláról több olyan feladatot, ami az értékesítéskor fellép - egy olyan szolgáltatást nyújt tehát, amiért az eladó hajlandó fizetni is, és a végén még egy pozitív értékelést is írni fog az ingatlanosáról Facebookjára... :) 

A végére még idebiggyesztek egy remek mondatot, amit ugyancsak ma reggel hallottam: "mi ingatlanosok nem ingatlanozunk, mi emberezünk." Milyen igaz. 

Jó hétvégét!

Attila