Rövid időn belül ugyanazon hírportálon három különböző cikk három különböző piaci változást ígért 2020 utánra, mivel jelen állás szerint nem lesz már az 5%-os újlakás ÁFA. Mégis mi várható jó másfél év múlva?

Több cikk több helyen egész más dolgokat ír, összeszedtem néhány fontosabbat:
A DH vezérigazgató-helyettese, Máté Ferenc a Portfóliónak június elején az alábbiakat nyilatkozta: "Az ingatlanpiaci ciklusokat az általános gazdasági folyamatokhoz hasonlóan 8-10 éves időtávlatban érdemes vizsgálni. Jelenleg egy erősen felfutó szakaszában vagyunk a ciklusnak, amely 2014 vége óta datálható. Ezt figyelembe véve még 4-6 évig kitarthat ez a folyamat a dinamika lassulása mellett. Rövidebb időtávon nézve már részleteiben érdemes vizsgálni a piacot. A jelenlegi erős új építésű hullám természetszerűleg húzta fel a használt lakás piacot is, azonban az 5 százalékos áfa esetleges eltörlése dupla hatással lehet mindkét oldalra. Egyrészt a fejlesztői oldal a nagyobb áfaterhek jelentős részét az ügyfelekre fogja hárítani, amely már egy árnövelő tényező, másrészt a projektek várható csökkenése miatt a szűkülő kínálat is tovább fog emelni az árakon. Az új építésű lakásokról lemaradó vagy az árakat már nem bíró fővárosi kereslet pedig a használt lakás piacon jelenhet meg hirtelen, így ott is felfelé tolva az árakat."

Ők tehát erősödést várnak, a logika is érthető és értelmezhető, miért van az akkor, hogy az Építési Piaci Prognózis bemutatójában Varga Dénes közgazdász, a kutatás vezetője mást vár? "Aggasztó, hogy a 2016. évvel ellentétben a 2020 után várható visszaesést követő fellendülésre semmilyen jel nem utal, azaz a piac szereplőinek hosszabb távra is alacsonyabb volumenű építési keresletre kell berendezkedniük – mondta el a szakember a várható trendeket elemezve. – A lakáspiaci élénkítési kísérletek Magyarországon azért nem lehettek sikeresebbek, mert nem voltak kellően átgondoltak. Prognózisunkhoz felhasználtuk a 2000-ben indított élénkítési kísérlet tapasztalatait is. Azt láttuk, hogy azokat a hibákat, amiket akkor elkövettünk, nagyrészt most is elkövették. Most is túl hamar, túl nagy eredményt szerettek volna elérni. Meggyőződésünk, hogy az építési piac élénkítése jó irány, és ennek a legfontosabb része lehet a lakáspiac élénkítése. Ezzel szemben a lakásépítés területén 2020-ban zuhanásszerű csökkenést várunk"

A fő probléma

A gond onnan indul, hogy Varga Mihály elég sejtelmesen nyilatkozott: "Korai lenne már most a lakásáfa kulcsáról dönteni" - mondta. Tehát az újlakás ÁFA 2019 év végéig tart, ezáltal a fontosabb piaci szereplőknél erőteljesen érzékelhető bizonytalanság lett úrrá, ami abban lesz érzékelhető, hogy a biztonság kedvéért minden futó projektben megpróbálják kiárulni az épített új lakásokat jövő év végéig. Karsai Gábor a GKI Gazdaságkutató Zrt. vezérigazgató-helyettese a Napi.hu Az ingatlanpiac sem nő az égig? című konferenciáján kifejtette, hogy a makrogazdasági adatok alapján látszik, hogy az unió nélkül bajban lennénk, de az ország versenyképessége romlik, ennek fő oka a kiszámíthatatlan befektetői környezet és a nagyfokú korrupció.

Fontos tudni, hogy nem a szerződéskötés dátuma számít az áfatartalomnál, hanem ha egy részletfizetés átcsúszik 2020-ra, már a magasabb áfával kell majd fizetni, tehát részletenként 22%-kal többet kell a vevőnek fizetnie, amennyiben így szerződik, vagy a projekt ennyi csúszásban van. 

A portfólió egyik cikkében a BLR adatbázis alapján dolgozott: "A 2018. első negyedévi adatok alapján az idei évben 8800 lakás átadása várható a fővárosban, míg 2019-es átadási dátummal több mint 10 ezer lakás épülését jelentették be a beruházók. A 2020 előtti nem átadás veszélye főként ez utóbbiakat fenyegetheti, bár 1 éves csúszásokra is van példa. Különösen beszédes, hogy ebből a 10 ezerből is közel 6 ezer elkészülése a második félévben esedékes, közel 3500 mellett a 2019. utolsó negyedév szerepel, mint várható átadási dátum. Vagyis nagyon nagy számú olyan lakás található a piacon, ahol a további legapróbb csúszás, vagy késlekedés is komoly következményekkel járhat az áfa mértékét illetően."

Érdemes tehát nagyon odafigyelni az új lakások megvásárlásánál akkor, ha még nincs kész a ház és nincs albetétesítve...

Saját véleményem az, hogy túl sok kormányközeli projekt fut és fog futni 2020-ban és utána is, akik még könnyen kilobbizhatják a hosszabbítást, én tehát abban bízom, hogy 2022-ig alsó hangon kitolják - de amíg ez a bejelentés nem történik meg, mindenkinek arra kell készülnie, hogy vegyen 2019 végéig/adjon el 2019 végéig, mert utána még semmi sem biztos, csak az, hogy már csak szűk másfél év.

Attila

források: napi.hu, portfolio.hu, ÉPP

Avagy: miért fontosabb a még mindig a mennyiség a minőségnél a nagy franciseoknál?

A két nagy francise cég egyaránt többezer ingatlant kezel értékesítésre szerte az országban. Kiadó vagy eladó, ház, lakás, telek, új vagy használt: nekik teljesen mindegy, mivel az értékesítőknek kötelező mennyiségű ingatlannal kell elszámolniuk a főnököknek minden hónap végén. De miért szükséges ez a rendszer szerintük és miért káros ez a piacra?

A nagyobb franchiseoknak megvannak az előnyeik is dolgozói szempontból: elég kifinomult és jól működő oktatással indítják el az értékesítőket, így akinek van megfelelő affinitása a munkához (20-ból 1 ember maximum), az már a második hónaptól folyamatosan fog tudni eladni, de ehhez rengeteg szorgalom szükséges, az elutasítások armadájának tűrése mellett. A fő probléma a maradék 19 emberrel van, akik csak arra bazíroznak, hogy hó végén elérjék a kötelező behozási számot, bármi áron.

És a bármi áron jelen esetben nagy probléma. A minőségi ingatlanhirdetés azt jelenti, hogy az igényes képek és megfelelő leírás, valamint alaprajz mellett az ár is piaci, vagy legalább tendál a piaci irányba, de a behozási számok teljesítésekor az ingatlanközvetítők hajlamosak a "ráteszem a jutalékot" hibába esni, amivel nem csak a saját dolgát nehezíti, hanem kvázi ellehetetleníti az eladást az eladónak, valamint generálja az áremelkedést a már jelenleg is magas árakhoz képest is.

Félreértés ne essék: a nagy franchiseok igazából jelen esetben minden franchisera vonatkozhatnak, mivel a legtöbb nagyon hasonló elven működik, aki esetleg nem (vagy azt hiszi magáról hogy nem), az érezze úgy, hogy nem róla beszélek... :)

Megoldás

Többféle megoldás is lehet(ne), kezdve a komolyabb képzéssel, az elvárások és értékelések megváltoztatásával és az ingatlanközvetítésben dolgozó emberek fluktuációjának lassításával, de az is jó megoldás lehetne, ha ezek a cégek inkább a minőségre mennének rá és nem kényszerítenék az értékesítőket lehetetlen helyzetbe. Sajnos viszont amíg a magyar ingatlanpiac nem indul el egy kicsit abba az irányba, ami pl az USÁban van (kizárólagos értékesítés, open house-ok, home staging, stb...) és amíg a tulajdonosok nem választanak tudatosan ingatlanközvetítő partnert, addig csak annyit tehetünk, hogy mi, akik a minőséget helyezik előtérbe, megpróbálunk többen lenni és nagyobb részt kiharapni a túlzsúfolt közvetítői piacból... 

Lehet, hogy kicsit negatívra sikerült ez a bejegyzésem, csak sajnos rengeteg megkeresést kapok a nem megfelelő közvetítők miatt, hogy hogy lehetne kiszállni a szerződésből ha a "kolléga" nem teljesít... az ilyenekbe nem szeretek belefolyni, csak borzasztó rosszul esik, hogy még mindig előfordul az ilyesmi... 

Neked is vannak/voltak rossz tapasztalataid ingatlanosokkal? Írd le bátran Facebook oldalamon keresztül, hátha tudnék segíteni.

Attila

Ma este hirdetik ki az egyetemi ponthatárokat, ami a következő 30-40 napra semmi jót nem vetít előre az albérletpiacra: egymást túllicitálva érkeznek meg a tizenéves frissen érettségizettek és fiatal leendő egyetemisták, sokszor olyanok, akiktől a gyerekünket/lakásunkat óva intjük... nehéz időszak ez bérlőknek és bérbeadóknak egyaránt, hogyan találhatjuk meg mégis a megfelelő bérlőt/bérleményt? Tanácsok mindkét oldalnak.

Bérlőknek

A szokásossal kell kezdeni: fel kell kutatni online azokat a lehetőségeket, amik neked megfelelnek: Ingatlan.com, alberlet.hu, jofogas.hu, ingatlanbazar.hu és a Facebook tematikus oldalainak átböngészése után, ha elmúlt az első sokk az árak láttán, elkezdheted felhívogatni a kinézett 3-5 lakást. A helyzetet mindig nehezíti az, hogy aki vidékről jön, egymás után, lehetőleg munka után vagy hétvégén szeretné megnézni a kiszemelteket - ennyi idő alatt viszont már ki is fogják adni az adott ingatlanok egy részét... de addig kell próbálkozni, amíg össze nem áll ennyi. Arra készülj fel, hogy minimum 1 évet alá kell majd írnod 2 havi kaució kifizetése mellett, valamint az első hónapot is előre le kell rakni (mert hát bérleti díjat mindig előre, rezsit pedig fogyasztás alapján mindig utólag fizet a bérlő), tehát 100 ezres albérletnél 300 ezer forinttal kell útnak indulnod (márpedig 100 ezer forintért lassan semmit nem lehet találni Budapesten...). Érdemes foglalkoznod azzal is, hogy a bérbeadó egy megbízható, leinformálható embert szeretne a lakásában látni, légy tekintettel arra, hogy egy több tízmilliót érő ingatlant fog kölcsönadni egy kvázi ismeretlennek az ingatlan árának töredékéért, tehát a szerződésben lehetnek fontos kitételek, amikre figyelned kell, hogy ne kerülj szerződésszegésbe - emellett sokszor bebiztosítják magukat plusszba is a bérbeadók a kiköltözési nyilatkozattal (erről később írok). 

Bérbeadóknak

Odaadsz egy többtízmilliót érő ingatlant egy kvázi ismeretlennek, természetes, hogy be akarod magad biztosítani és a lehető legjobban le szeretnéd csekkolni a bérlődet előre. Ha friss egyetemistának adod ki, akkor sajnos viszont nem mindig lehet csekkolni, révén sokszor akkor költözik először külön a gyermek a szülőktől; fontos tehát, hogy megfelelő pénzügyi és szerződésbeli bizosítékok legyenek, amik megléte mellett nyugodtan alhatsz. Ha nem értesz hozzá nem gond, csak bízz meg valaki olyat, aki érti a dolgát: szerintem egy hónap jutalékot igazán megérdemel az az ingatlanos, aki hoz neked egy megbízható és jól fizető bérlőt, akivel mindent úgy lepapíroz, hogy tényleg gond nélkül fusson minden, de ha gond is van, akkor is gyorsan és szabályosan kiköltöztethető a bérlő. A jó szerződés önmagában nem mindig elég, ezért szoktam javasolni a kiköltözési nyilatkozatot. A lényege és legfontosabb része, hogy azonnal végrehajtható, tehát nem kell a hosszadalmas bírósági procedúrát végigjárni - mehetsz akár rendőri kísérettel is a kilakoltatás miatt, van róla papírod hogy jogszerűen teszed. Én ezt a nyilatkozatot minden esetben elkészíttetem a bérlővel (mivel egyoldalú nyilatkozat, a bérbeadó nem kell hozzá a helyszínen), azonban a bérbeadóval fizettetem meg, mivel az ő érdeke - néhány tízezer forint, ennyit egyértelműen megér. További információkat erről a nyilatkozatról ITT is elérsz, vagy ha van közjegyző ismerősöd/rokonod, kérdezz nála rá, jó dolog. Ha be szeretne a bérlő jelentkezni, én ideiglenesre a közjegyzői papír mellett meg szoktam engedni, mivel már anélkül is megy a kényszerkijelentés - tehát a saját ingatlanod amikor igazolod a tulajdoni lappal, mindenkit kijelentethetsz egy papírral bárki más hozzájárulása nélkül; ettől sem kell tehát félned.

Fontos

Az ingatlanosokat a legtöbbször felesleges megkérni arra, hogy segítsenek neked albérletet találni, mivel a tulajdonosok nagy száma nem szeretne kifizetni egy hónap jutalékot, így nem állnak velünk szóba - amellett, hogy ugyanazt tudjuk csinálni ha nincs aktív albérlet-megbízásunk, mint Te: kutatni online, a megadott paraméterekkel, a megadott oldalakon. Ha ingatlanosnál van a megbízás amit találtál, ne ijedj meg, nem neked kell a jutalékot fizetned, hanem az általad kivett lakás kauciójából a bérbeadó fizeti: ezek a bérbeadók fogták fel azt, milyen fontos is egy hozzáértő ember közreműködése és a megfelelő papírozás megléte.
Nem győzöm elmondani: SOHA ne adjon senki ki lakást bérleti szerződés és kaució nélkül, valamint SOHA NE VEGYETEK 8 EZER FORINTOS CÍMLISTÁT, KAMU AZ EGÉSZ! Remélem ez eléggé hangsúlyos lesz így a végére :)

Attila