Sajnos sok helyen még a bent lakó tulajdonos sem tudja megmondani az újépítésű ház előéletét, pedig eladásnál sok papírt szükséges bemutatni ahhoz, hogy a vevő is megbizonyosodhasson mindenről. Az egyik ilyen, sajnos sok kerületben és házban előforduló probléma a használatbavételi engedély hiánya - de mi is ez? Mire való? Infók új lakást vásárlóknak.

A folyamat

Kezdjük ott, hogy a beruházó megveszi a telket, majd megtervezteti rá a házat. A teleknek vannak beépíthetőségi paraméterei, mint legnagyobb ereszmagasság (ettől függ, hogy a ház milyen magas lehet), utcafronti szélesség, beépíthetőségi százalék, zöldterületi mutató, stb... a lényeg az, hogy ezektől nem térhet el plusszban, különben már az építési engedélyt sem kapja meg. Amikor van engedély, megkezdheti a munkálatokat, az engedélytől pedig semmilyen formában nem térhet el - itt kezdődnek a problémák. Zuglóban és több kerületben olyan szabályozás van, hogy ugyanannyi parkolóhelyet kell építeni egy társasházban, mint amennyi lakást. Hülyeség, mert biztosan nem fognak minden lakáshoz beállót venni milliókért, de a szabály az szabály... Ellenben van egy kiskapu: a parkolóhelyekre lehet tenni parkológépet, amiből pedig van többféle: akár 2, akár 3 autó is elférhet egy helyen, süllyesztéssel és emeléssel is tud működni, tehát egy 150 lakásos házhoz elég lehet 50 férőhely, amikre ilyen 3 állásos parkológépeket tesz a beruházó - ha tesz, mert sajnos sok épületben ezt "kispórolták". Indokolható, ugyanis nagyon drága megvenni, bérelni és fenntartani is őket és ha a házban nincs annyi eladott parkoló, akkor minek tartsák fent a gépeket... de a szabály az szabály. Ha a parkológép nem kerül be, az épület eltér az engedélyezési tervdokumentációktól, tehát nem kaphatja meg a használatbavételi engedélyt, itt pedig sok folyamat megakad... 

Modern parkológép külföldön, felemelt állapotban alá lehet parkolni

Természetesen nem csak ezért nem kap egy ház használatbavételi engedélyt: sok dologba beleköthet a hatóság a nem megfelelő zöldterületi méretektől kezdve a tartóoszlop vastagságán át homlokzati dolgokba is, tehát kábé mindenbe, ami konkrét szabályozás alá esik a tervdokumentációban.

Az eredmény

A használatbavételi hiánya akadályozza az albetétesítést, ami azt jelenti, hogy a háznak egy nagy tulajdoni lapja lesz, amin a tulajdonosok (tehát akik az építkezés folyamatában megvásárolták az új lakást) csak tulajdoni hányaddal fognak rendelkezni. Például János bácsi megvette a 38 m2-es kis harmadik emeleti lakását, akkor neki a tulajdoni lap 35. oldalán lesz egy tulajdonrésze, 65/10000 (hatvanöt tízezred) tulajdoni hányaddal. Albetétesítés esetén János bácsinak lenne saját tulajdoni lapja, amin 1/1 tulajdonos, így sajnos csak sokadmagával lesz egy nagy kis tulajdonosa. De ez csak egy része a problémának: hivatalosan ilyenkor a lakások nem vehetőek használatba sem (mily meglepő és találó tehát az elnevezés, hogy használatbavételi engedély), nem hivatalosan persze a legtöbb beruházó átadja az ingatlant, főleg azért, mert csak így tud az utolsó részletekhez hosszájutni. A projektfinanszírozó bank jellemzően kifizeti a hátralévő hitelrészletet is, valamint a "ha be akarsz költözni fizesd ki az egészet" hozzáállás miatt a hitel nélkül vásárlóknak is fizetnie kell... de legalább be tudnak költözni. Ezek a lakók mind jogcím nélküli lakáshasználók lesznek, nem hivatalos lakók, akiknek elvileg nem lett volna joguk beköltözni, voltak is ebből már komoly problémák, a zuglói önkormányzat több ház lakóját felszólította már a kiköltözésre... hivatalosan bejelentkezni sem lehet ilyenkor a lakásba, bár többmindenkitől hallottam már hogy valamiért neki sikerült, az általános az, hogy nem engedik, viszont a közművek ezzel nem foglalkoznak, az órák átirathatóak.

A megoldás

A megoldás az, hogy nem szabad eltérni a tervektől. Van olyan ház, ami mostmár több mint 10 éve küzd a problémával és ha nem raknak be parkolóhelyeket, vagy nem oldják meg, hogy meglegyen a parkolóhelyek száma, sosem fognak használatbavételi engedélyt kapni - ez persze nem akadályozza a lakhatásukat, csak idegesítő, főleg eladásnál, ugyanis erről előre tájékoztatni szükséges a vevőt, nehogy szerződéskötésen szembesüljön valaki azzal, hogy amúgy sem saját tulajdoni lap, sem hitelfelvételi lehetőség nincs a lakásra... Ettől függetlenül egyébként a tulajdoni hányad természetesen értékesíthető, tehát teljes önerővel rendelkező vevő minden további nélkül megveheti János bácsi 65/10000 részét, volt is már több ilyen értékesítésem nekem is, de természetesen ilyenkor nem lehet teljes áron eladni a lakást: ez a probléma alsó hangon 15-20%-os értékvesztést jelent, a kisebb felvevőközönség csak a bónusz.

Vevői oldalról az a megoldás, hogy fontos keményen tájékozódni előre az új és a használt, de újépítésű lakások esetében is: alapító okiratot kell kérni, SZMSZ-t kell kérni, használatbavételi engedélyt és tulajdoni lapot vagy helyrajzi számot kell kérni, mert egy használt de újépítésű lakásnál ezeknek mindegyiknek meg kell lennie. Egy jó ingatlanos ezek elkérésében és lecsekkolásában is tud segíteni, sőt, felhívja a figyelmet ezek beszerzésére még az ajánlattétel előtt. 

Attila

Mostanában sok olyan embertől volt telefonhívásom, akik egyáltalán nem voltak tisztában egy ingatlanvásárlás komplett menetével, ezért volt hogy fél órát elbeszélgettem velük - tőlem függetlenül vesznek vagy terveznek venni ingatlant, csak nem kaptak senkitől egy megfelelő tájékoztatást és sosem csináltak még ilyet.

Olyan alapvető kérdésekkel is találkoztam mostanában, hogy miért nincs odaírva a hitel összege az ingatlan ára mellé, mert ha neki azt is ki kell fizetni, nem kéne tudnia róla? Arra gondoltam, tegyünk pár dolgot tisztába, hogy aki teljesen nulláról indul e témában mert életében nem adott/vett semmit és nem akar ingatlanossal dolgozni, annak is legyen egy kis képe arról, hogy is mennek a dolgok ilyenkor. Folyamat-végigvezetés következik :)

Az elképzelés megfogalmazása

Kezdjük ott, hogy sokan nem tudják, mit is keresnek és hogy mennyi pénzük van. Hiteleseknek legyen meg egy előzetes hitelelbírálás, amivel tudhatják, hogy meddig nyújtózkodhatunk - ezáltal könnyebb képet alkotni arról is, milyen típusú ingatlan fog beleférni. Készpénzesek pedig számoljanak bele további költségeket: adók, illetékek, felújítás, kertrendezés, bútorozás... Erkély, lift, környék, kerület, háztípus, emelet - minden fontos, minden befolyásolja az árat. Ha ez megvan, elkezdhetünk nézelődni.

Felkutatás

Az általános online felületeket érdemes böngészni és mindenkinek ajánlom, hogy legalább 10 ingatlant nézzen meg, hogy legyen összehasonlítási alapja. Hamar körvonalazódni fog a környezet és az ingatlantípus, fontos, hogy jó érzése legyen az embernek egy ingatlanban akkor is, ha komoly felújítás szükséges: a belsőn tudunk változtatni, a környezeten és a lokáción már nem. Megkérhetünk ingatlanost is a felkutatásra, mivel minket az eladók fizetnek, tehát a munkájuk részünkre nem kerül semmibe - azonban kevés jó ingatlanosnak van ideje kvázi ingyen segíteni a felkutatásban, mivel nem garantált, hogy a vásárlás is vele fog megtörténni... Ha megvan a kiszemelt, az ingatlanoson keresztül érdemes ajánlatot tenni, mivel a szó elszáll, az írás megmarad... ha szóban mondunk X-et, elfogadják, de másnap meggondoljuk magunkat, nincs gond. Ellenben leírva és valamennyi vételi pénzzel megtámogatva már komolyabban fognak minket venni és ha elfogadják, az eladót is kötni fogja a papír. Hangsúlyozom: a vételi szándéknyilatkozat nem ügyvéd által ellenjegyzett dokumentum, ezért fontos, hogy megfelelően olvassuk át a szövegezését (ki tudja, mi kerül bele az apróbetűs részekbe).

Ár

Alapból onnan kell kiindulni, hogy egy hirdetésnél feltüntetett árat ha kifizetünk, azért megkapjuk az ingatlant. Minden ezen kívüli költség rejtett költségnek minősül, olyan nincs, hogy az ingatlanon lévő hitelt még plusszban ki kell fizetni, vagy a panelprogramról fennmaradó összeg hozzáadódik... ezeket az eladónak kell intéznie, természetesen csak ezen összegek tudatában fog elfogadni árajánlatokat. Újépítésűeknél hagyományosan szokott lenni egy ún. közműfejlesztési hozzájárulás, ami hozzáadódik az árhoz, ezzel fontos viszont kalkulálni és érdemes elkezdeni alkudozni is. Hagyományosan minden ingatlannál lehet faragni az áron, de ne vigyük túlzásba, mert az eladót könnyű megsérteni 1-1 nagyon alacsony ajánlattal - érdemes tehát az ingatlanossal konzultálni erről is. Megegyezés esetén az ingatlanos fogja kérni a szerződő felek adatait, amit az ügyvédnek átküld a tulajdoni lap és a megegyezés szerinti árral és kifizetési menettel együtt, hogy az ügyvéd összeállíthassa az adásvételi szerződést.

Költségek

Egy eladáskor az eladónak átalánosan két költsége van: a közvetítő kifizetése, valamint a szerződéskötésre kötelezően elkészíttetendő energetikai tanusítvány. Emellé még persze adódhat közműtartozás, közös költség vagyépp panelprogram, az ingatlant nullásan kötelező átadni, tehát ezeket is rendezni szükséges. Általánosan a vevő fizeti az ügyvédet - mivel neki van joga ügyvédet hozni. Ennek 0.5-1% közötti költsége van, fontos hogy mindenképpen ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédhez menjünk, mert bár mindenfajta ügyvédnek van joga ellenjegyezni egy adásvételit, valljuk be, egy válóperesnek nem ez a szakterülete. A szerződéskötésre hagyományosan 10% foglalót szoktak kérni készpénzben, minden más történhet átutalással - ez a 10% biztosítja be mindkét felet az adásvételi aláírásakor. A részletektől el lehet térni, banki hitel esetén a bank is sokmindent meghatároz és beszabályoz, kötelező alkalmazkodni hozzá. 

Kiköltözés

Azok szerencsések, akik a szerződéskötés és kifizetés után kvázi azonnal át tudják venni a tehermentes ingatlanjukat. Általában 60-90 napot kérnek a bent lakók a kiköltözésre és a tehermentesítésre, mivel a hitelek kifizetése legtöbbször a vevő pénzéből szokott megtörténni. Ettől senkinek nem kell megijednie, jól szabályozott és felügyelt folyamat ez, általában a bankok egymás között a szerződés alapján megoldják (itt ugyancsak kiemelném, milyen fontos a megfelelő ügyvéd megválasztása). A szerződés szabályozza továbbá azt is, ha a vevő késik a kifizetéssel vagy az eladó késik az ingatlan átadásával: mindkettőt napi kötbérrel szokás szankcionálni, ami akár 10-20e forint is lehet, tehát egy hét alatt már egy komolyabb összeg is összegyűlhet.

Átadás-átvétel

Kötelező ilyenkor elkészíteni egy ún. átadás-átvételi jegyzőkönyvet, amibe fel kell írni az óraállásokat, valamint az órák azonosító számait - ezzel fogja tudni a vevő átiratni az órákat a saját nevére. Mostanában már nem szokás a nullás igazolások kérése sem, mivel az órák átiratásakor az adott óraállásokkal átírják az órákat, a fennmaradó tartozásokat pedig az előző tulajdonosnak ki fogják számlázni. Ellenben a közös költségről érdemes továbbra is kérni, mivel ott csak bejelentkezési kötelezettség van, láttam olyat, hogy az eladó megpróbált lelépni egy kis társasházi tartozást maga mögött hagyva...

A lényeg

Sokan életükben egy vagy két ingatlanértékesítést vagy vásárlást csinálnak meg összesen, de nekünk közvetítőknek ez a munkánk. Mi végig tudjuk vezetni a folyamatot úgy, hogy sem az eladó, sem a vevő érdekei nem sérülnek és mindkét fél biztonságban tudhatja az elejétől a végéig az egészet. Emellett messze nem azt állítom, hogy ez rakétatudomány: ha hiszel abban hogy semmi problémád nem lesz, nyugodtan add el magad, sosem állítanám hogy mindenkinek szüksége van ingatlanosra, ahogy nincs mindenkinek szüksége autószerelőre vagy takarítóra sem, mégis megélnek sokan az adott szakmában, mert vagy idő vagy hozzáértés hiánya miatt mással intézteti. Bárki bármikor felhívhat ha kérdése van, a jövőben is fogok segíteni mindenkinek, ha tudok.

Attila

Tette fel nekem a kérdést egy laikus ingatlankereső, aki végül saját maga válaszolta meg. Miért van ez az öngerjesztő folyamat már több éve az ingatlanpiacon?

Magas árak, túlárazott ingatlanok

Közismert tény, hogy a tulajdonosok érzelmi kötődése és a hozzá nem értő ingatlanosok "ráteszem a jutalékom" felfogása az ingatlanok túlnyomó részét erősen túlárazta, amik így beragadnak/beragadtak még a jelenlegi ingatlanpiacon is. Azonban aki ezt észreveszi vagy valaki segít neki észrevenni és elkezdi csökkenteni az irányárat, az érdeklődés hamar elindul - érdeklődők vannak, de sokkal racionálisabb gondolkodásúak és sokkal jobban megnézik, mit is vesznek.

Egy túlárazott ingatlan árcsökkentésétől nem fog a piaci árak alá zuhanni az irányár, csupán eléri vagy megközelíti azt, de a jelenlegi körülmények között ez már általában elegendő az eladáshoz, mert a már említett körülmények ezt lehetővé teszik. De mi is ez a kedvező környezet?

Hitelek

Manapság az alacsony jegybanki alapkamat kedvez az alacsony THM-ű hiteleknek, egy valamivel átlag fölötti fizetéssel rendelkező házaspár már 3.5-4%-os THM-en is tud jelzáloghitelt kapni, akár 5 vagy 10 éves fix kamatperiódusokkal is (ez azt jelenti, hogy a megállapított THM-mel fix törlesztőrészlete lesz a hitelt felvevőnek 5 vagy 10 évig, történjen a piacon bármi). Emellett az MNB bevezette a "Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel"-eket, ahol több más dolog mellett például maximalizálták a folyósítási díj összegét, a törlesztés mindenképpen annuitásos, a kamatfelár nem haladhatja meg a 3.5%-ot, és így tovább - lényeg, hogy jó hitelek vannak jelenleg, a bankok segítik a piaci pörgést.

CSOK

Kismillió bejegyzésemben írtam már a Családi Otthonteremtési Kedvezményről, amit használt és új ingatlanokra is igénybe lehet venni a gyerekek után, vagy vállalt gyerekekre. A régi szocpolt váltották ki ezzel, a legnagyobb előnye és kedvezménye a 3 gyerek után felvehető 10 millió forintos kedvezményes hitel úgy, hogy az állam 10 millió forintot biztosít mellé kvázi ingyen. Vannak természetesen feltételei, például hogy a gyerekek ne legyenek 25 éves kör fölött, de ezek a feltételek könnyen tarthatóak. 

5%-os adókulcs

Nagyban hozzájárult a rengeteg újépítésű építkezéshez, hogy 5%-os áfatartalommal tudják értékesíteni az építőipari cégek az új lakásaikat. Ez természetesen általában nem 22%-nyi kedvezményt jelent, de mindenképpen jobban megéri mind az építőknek, mind a vevőknek. Jelenleg 2019 végéig tart ez az adókedvezmény, a KSH szerint a bővülő lakásépítési teljesítmény folytatódásához szükséges lenne fenntartani, de erre jelenleg semmi nem utal, meglátjuk, hogy Varga Mihály más irányt fog-e, mint tavaly év végén, amikor utoljára olvastam nyilatkozatát erről. Ha 2020-tól újra 27% lesz az új lakás áfája, az további áremelkedéshez vezethet, amit a jelenleginél is kevesebben fognak tudni megfizetni.

Konklúzió

Az ügyfelem végül saját maga válaszolta meg a felső két pont felsorolásával a saját kérdését: hiába drága most minden ingatlan, mégis érdemes vásárolni, mert a kedvező hitelekkel és a CSOK segítségével inkább most, mint egy olyan válságosabb időszakban, ahol 7-8-9% alatt nem lehet majd lakáshitelt kapni. Arról pedig ne is beszéljünk, milyen drága jelenleg albérletben lakni, főleg Budapesten... Egy jó ingatlanos megválasztásával minden egyszerűbben mehet: az ingatlan jól lesz beárazva és a keresőnek semmi dolga nem lesz a megtekintésen, majd a szerződés aláírásán kívül - jól válasszunk tehát, mert aki nem ért hozzá az megvezethető, ne engedje senki, hogy visszaéljen az eladó/vevő a laikus bizalommal!

Attila