Egyre több értékesítésem van a belvárosban és a belvároshoz közelebb eső kerületekben azzal a szándékkal, hogy szeretnének kintebb költözni: külső kerületek (Óbuda és a 17. kerület főleg) és a közvetlen agglomeráció a cél, itt kiemelném Gödöt, Dunakeszit és Üllőt, amiket nálam sűrűn keresnek mostanában, de volt Törökbálint és Budaörs felé tendáló ügyfelem is. Egyértelműen megvannak az előnyei ezeknek a területeknek, de jópár komoly hátrányt is fel tudok sorolni, nézzük ezeket sorban.

Pro: belvárosi kis lakás áron kertes családi ház

Csak összehasonlításképp: a 6. kerületben egy 2 szobás 50 nm körüli emeleti polgári lakás annyiba kerül, mint Üllőn egy újépítésű 4 szobás kertes különálló családi ház. Ha valakinek nem fontos közvetlen közel lakni a belvároshoz akár munka vagy más miatt, mindenképpen nézzen körül kintebb, de nem kell feltétlen a városból sem kiköltözni: elég ha 16. vagy 17. kerületben keresgél az ember, ott is jó házakat ki lehet fogni.

Kontra: bejárás

Logikus, hogy ha az ember a belvárosban dolgozik de az agglomerációban lakik, szignifikáns időt kell az életéből utazással töltenie. Persze sokan "feláldozzák" magukat ezért, mert a gyerekeknek, így a családnak sokkal jobb egy nyugisabb környezetben nevelkedni, de ismerek olyat, aki napi másfél órát BKV-zik oda és ugyanennyit vissza minden nap azért, mert nem szeretne a belvárosban élni. Marad a 2 átszállás és a reggeli rádióműsorok hallgatása, de olyat is ismerek, aki a napi házi feladatát a HÉV-en írja meg minden nap, annyit utazik.

Pro: parkolás

A belvárosban sok szakaszon 440 Ft / óra a parkolás és bár ha oda vagyunk bejelentve, lehet igényelni ingyenes parkolási lehetőséget, az autók számán ezzel ugyanúgy nem tudunk csökkenteni és lehet hogy a házunktól csak két utcányira tudunk megállni, ha este vagy éjszaka érünk haza. Kintebb az ingyenes parkolás csak hab a tortán: minden valamirevaló kertes háznál meg van oldva a kertbe való beállás vagy a garázslehetőség, így amellett hogy remek tárolónk is van, nem kell telente a havat takarítani hajnalban indulás előtt és mindenképpen biztonságosabb is elrakni járművünket.

Kontra: újraértékesítés

Nem véletlen, hogy a befektetők csak a belvárosi ingatlanokkal foglalkoznak: már Zugló és Angyalföld sem az a tipikusan keresett befektetői környezet. Ha valaki rövid távú kiadásban vagy megvásárlás és felújítás utáni újraértékesítésben gondolkodik, nem is fog keresni az agglomerációban, logikus módon a belvárosi ingatlanokat sokkal könnyebb magasabb áron értékesíteni. Az agglomerációba az költözzön, aki jópár évet szeretne ott élni, mert az újraértékesítés hónapokat is jelenthet, ha egyáltalán sikerül.

Pro: csend és nyugalom

A kisebb városokban az agglomerációban, de még a 16. és 17. kerületek utcáiban is a mai napig kint játszanak a gyerekek az úton, krétával rajzolnak a betonra és ugróköteleznek - képzeljük már el ezt egy 6. kerületi keresztutcában... le se engednénk a gyereket, nem az a tipikus gyereknevelő környék - a fák és a természetes növényzet komoly hiányáról nem is beszélve. Ha fontos számodra a természet közelsége, az kevés lesz ha az egész kerületben van egy darab értelmes méretű park, mint Újlipótban... számomra mindig érthetetlen lesz, mit esznek az emberek annyira abban a kerületrészben a lokáción kívül.

Kontra: Tömegközlekedés

A belvárosban egymásba érnek a buszok, közlekednek a villamosok és 15 perc alatt eljutunk a négyes metróval az egyik végéről a másikra - ellenben az agglomerációban jó, ha egyáltalán 20 percenként jár valami, ha egyáltalán jár valami és nem kell hozzá 15-20 perceket sétálni. Nem véletlen, hogy a legtöbben autóval járnak bárhova ezekről a területekről: a tömegközlekedés sosem lesz olyan, mint a belső kerületekben és éjszakai járatok is csak ímmel-ámmal fognak közlekedni... mindenki döntse el maga, hogy ezek jó, vagy rossz tulajdonságok.

Pro: Biztonság, gyereknevelés

Már írtam a krétával rajzolásról és az úton ugrókötelezésről - fogalmam sincs, hogyan lehet egy Margit körúti vagy egy Bartók Béla úti utcára néző lakásban gyereket nevelni. Konkrétan beremeg a ház, amikor egy villamos elmegy, a zajterhelésről és a légszennyezésről nem is beszélve. Hosszú távon biztosan egészségkárosító, ha valaki nem foglalkozik ezekkel a problémákkal a saját környezetében. Felnőttnek és gyereknek egyaránt szüksége van a természetre és a friss, arányaiban tiszta levegőre, próbáljon erre minden belvárosi szülő odafigyelni akkor is, ha nem tervez költözést.

Kontra: Bevásárlási lehetőségek

200 méteres körzetben egyetlen túlárazott kisbolt van csak és egy kiló kenyér miatt is kocsiba kell ülni? Sajnos ez könnyen elképzelhető az agglomerációban, minden hiper és értelmes bolt messzebb fog kerülni, mint a város belsőbb kerületeiben. Az itt lakók általában az M0-s mentén lévő hipereket szokták nagyobb bevásárlásokra választani, természetes, hogy ezeket a helyeket csak kocsival lehet megközelíteni, a fő baj, hogy közelebb nem is nagyon van választási lehetőség semmire, nem csak az élelmiszerekről, hanem ruházati és elektronikai cikkek vásárlása is sok helyen esélytelen.

Konklúzió

Szándékosan ugyanannyi a kontra mint a pro: ha megkérdeznék 100 embert, 50 szeretne a belvárosban élni és 50 azonnal kizárná, vice versa igaz ez az agglomerációra is. Főleg élet- és anyagi helyzet kérdése szokott lenni ez a szituáció: senkinek nem mondom, hogy költözzön kintebb, de azt tanácsolom, hogy ha gondolkodik ilyesmiben akár a gyerekei, akár a saját élete nyugodtabbá tétele miatt, most lépjen, amíg az ingatlanpiac kedvez a belvárosi értékesítésnek. Ha szeretnéd, az eladásban akár én is tudok segíteni: felkereshetsz akár Facebook oldalamon keresztül, akár emailben is, biztos vagyok benne, hogy tudnánk egy olyan megoldást találni, amivel elégedett lennél.

Kellemes hetet mindenkinek, már csak pár hét és itt a Kari! :)

Attila 

Ha az örökhagyó nem rendelkezett másképp (tehát nincs végrendelet), a törvényes öröklés szabályai érvényesülnek. De mit is jelent ez pontosan, mennyi ideig tart és hogyan, milyen feltételekkel adható el egy örökölt ingatlan?

A magyar jog felsorolásszerűen meghatározza a törvény alapján öröklésre jogosultak körét. Általánosságban ezek a rokonok, a házastárs és legvégül az állam. A rokoni kör fogalmát a Ptk. Családjogi Könyve határozza meg: egyenesági rokonok (akik közül az egyik a másiktól származik), valamint oldalági rokonok (azok a nem egyenesági rokonok, akiknek legalább egy közös felmenő rokonuk van). A Ptk. a felmenő egyenesági rokonok törvényes öröklési jogát korlátlanul elismeri, az oldalági rokonok törvényes öröklési jogát viszont a nagyszülői leszármazók körével lezárja.

Örökölt ingatlan a hagyatéki eljárás lezártával adható el, amikor az örökös nevére került hivatalosan is az ingatlan, tehát a tulajdoni lapon a bejegyzés megtörtént. A teljes eljárás (a leltár készítéstől kezdve a közjegyzőn és az ügygondnokon át a hagyatéki tárgyalásig és a bejegyzésig) általánosan minimum 2-3 hónapot vesz igénybe, de hallottam már problémás ügy elhúzódását 2 évre is. Ettől nem kell megijedni, ha általános öröklés van, nem bonyolult és macera az eljárás, gond akkor van, ha valaki "igényt tart" az ingatlanra vagy egy bizonyos részére, az örökös pedig ezt nemigazán szeretné. Tehát előszerződni lezáratlan ügynél csak úgy szabad, ha a foglaló ügyvédi letétbe kerül: semmiképpen ne fizessük ki egy lezáratlan ügymenet esetén az örökösnek (Eladónak) a pénzt, mert az utolsó pillanatban is történhet valami, ami miatt nem kerül a nevére.

Fontos, hogy egyenes ági öröklés esetén nem kell adót és illetéket fizetni jelenleg Magyarországon, de értékesítéskor más lesz a helyzet, mivel SZJA fizetési kötelezettség adódik. Az adó alapja az eladási ár, valamint a hagyatéki leltárban rögzített öröklési érték különbözete lesz, de ezt módosíthatják még különböző tételek, például jelzáloghitel költsége vagy néhány felújítási tétel, de még a közvetítői jutalékról készült számla is. Az öröklési értéket egy állami becslés határozza meg, amit nem kötelező elfogadnunk, fellebbezhetünk, de ilyenkor érdemes egy saját értékbecslést lobogtatni mellé. Jó dolog, hogy a reálisnak tűnő magasabb árat jellemzően elfogadják, vagy törekszenek egy korrekt köztes megállapodásra: ez az örökösöknek mindenképpen jó, mert csökkenti az adóalapot.

A fentiek alapján jól látszik, hogy minden ingatlanöröklés, főleg ha meg van bolondítva például egy kis résznyi ajándékozással és egy holtig tartó haszonélvezettel, egyedi, így minden ilyen üzletnél szükséges kikérni egy hozzáértő ügyvéd véleményét és pontos kalkulációját. Előzetesen vannak a neten kalkulátorok a képbekerüléshez, én például a NAV saját oldalán lévő kalkulátorokat szoktam javasolni (az mindig up-to-date). A legfontosabb, hogy ezek a szabályok ha nem is évente, de elég sűrűn változnak, így mindig az aktuális évben lévő kalkulátort szükséges használni (simán találtam a neten 2014-est, nem lesz pontos). 

Amennyiben az értékesített ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóingatlanként (lakás, lakóház stb.) van bejegyezve (tehát pl. nyaraló, üdülő, telek, termőföld, garázs, pince stb.), akkor az eladása esetén fizetendő adó is eltérő módon számítandó ki.

A fentiek tájékoztató jellegűek, csak figyelemfelkeltésre szolgál, mert az emberek jellemzően nincsenek tisztában ezekkel a tételekkel és a szükséges folyamatokkal. 

Kellemes hetet mindenkinek, már csak 4 hét és Karácsony, én dolgozom végig. :)

Attila

A hőhídról és a pára lecsapódásáról előző posztomban írtam, most a lentről jövő, asztmát és allergiát, illetve más légúti betegségeket is okozó salétromosodásról tettem ugyanezt. De mit is jelent a salétromosodás, mik a kiváltó okai és hogyan lehet megszüntetni?

Jelentése

A fenti képen egy komolyan elszabadult salétromosodás látható, de mit is jelent a szó? Az idős, különböző falazatú (téglafal, vályogház, vert falú épület, stb) építmények nagy többségénél tapasztalható a salétromosodás kialakulása, ez a vizesedési jelenség általában a lábazat és a falazat közötti bitumenes sávszigetelés (kátránypapír) hiánya vagy elöregedése miatt alakul ki. A felszívódó víz oldja a talaj különböző rétegeiben lévő ásványi sókat és "magával viszi" azokat a vakolatba, falazatba. Ez a víz a párolgás során a sókat a vakolatba juttatja, így ezen falfelületekre salétrom formájában lerakódnak. A falból a víz párolgással eltávozik, növeli a szobák páratartalmát és a falon hátrahagyja az ásványi sókat, ami salétrom formájában jelenik meg a fal felületén. Tehát a vakolatban lévő salétromosodás tulajdonképpen a feldúsult ásványi sók miatt málló fal, pergő vakolat.

Megoldása

Többféle megoldás is alkalmazható általában attól függően, hogy milyen épületről, építési stílusról és építési anyagról van szó. Ha egy ház masszív téglafalakkal rendelkezik, amelyben összefüggő fugasor van, akkor választható a lemezbeütés. Ez az utólagos falszigetelés az épületen azonos magassági síkban körbefutó vízszintes téglafugában alakítja ki az utólagos vízszintes vízszigetelést. Jól alkalmazva a falba nagy erővel bejuttatott rozsdamentes, hullámos, speciálisan kiképzett, görbékkel és korrózióvédelemmel rendelkező fémlemez megfelelő átlapolások esetén vízhatlan szigetelés kialakítására alkalmas, azaz a fémlemez a víz, talajvíz épületszerkezetbe való alulról történő behatolását teljes mértékben megakadályozza.

Ha statikai okok miatt csekélyebb rombolással járó megoldást szükséges, akkor injektálásra lesz szükség. Ez egy vegyi falszigetelési eljárás, ahol olyan folyékony anyagot injektálnak a szakemberek az épület falaiba, amelyek hatóanyagai a falazó anyagban szétszívódva, annak pólusszerkezetét módosítják. A cementiszapos eljárásoknál a pólusok eltömítődnek, így a kapilláris vízfelszívás megszűnik, míg a szilikon injektálásos módszernél a hatóanyag a kapillárisok falára tapadva a peremszöget 90fok fölé növeli és ezzel a kapilláris emelkedés süllyedéssé válik és kialakul a "kapilláris depresszió" (tehát a víz kinyomódik a kapillárisból). 

Bár én a következő megoldással még sosem találkoztam élőben, több helyen azt olvastam hogy hatékony és működő, ráadásul olcsóbb megoldás az ún. Aquapol technológia. Működési elve az, hogy a föld gravomágneses energiáját felhasználva, annak egy részét polarizáltan és 1421 MHz frekvencián a nedves falra továbbítja. Ennek az energiának a hatására a hajszálerek falához tapadó folyadékrétegben kémiai folyamat keletkezik, így csökken a vízmolekulákra ható összetartó vonzóerő, a víz pedig visszahúzódik a talajba. A készülék a működéséhez szükséges energiát a Föld mágneses energiájából nyeri, egyéb energiát nem igényel. Ekkor is szükséges vakolatcsere ahol el kell távolítani a vakolatban lévő salétromot és a felületi penészt (ha van), valamint légpórusú vakolattal kell visszavakolni, de a rendszer állítólag nagyon hatékony. 

Árak

Több ilyen dolgokkal foglalkozó cég árainak összehasonlítása után azt tudom mondani, hogy egy átlagos 60 nm-es ház esetén a lemezbeütés és az injektálás bruttó 500e Ft körül lesz (persze sokmindentől függ, de ittkörül szükséges számolni), az Aquapol ennek kb a fele. Persze mindenhol ott van hogy az árak tájékoztató jellegűek és sok ingatlannál nem is alkalmazható mindhárom megoldás, ezért minden esetben szükséges egyedi ajánlatot kérni. 

Ha érdekelnek előző posztjaim, Facebook oldalamon láthatsz többet is megosztva, kérlek lájkold és oszd meg posztjaim, hogy minél több emberhez eljuthassanak a tájékoztatásaim!

Szép hetet mindenkinek!

Attila