Teheti fel a címben szereplő kérdést minden laikus, aki szeretné igénybevenni a CSOK-ot, a zöldhitelt, a babavárót akár kombinálva, akár darabonként - az áfakedvezmény és az illeték elengedése is rendkívül kedvező helyzetbe hozza az új ingatlanvásárlást. De mire is kell figyelned kiemelten, ha ilyesmit vennél? Felsorolok néhányat, a teljesség igénye nélkül.

1: leinformálhatóság

Manapság sokan esnek abba a hibába, hogy mindent elhisznek az építtető cégnek - komoly hiba. Nagyon fontos utánanézni mind a beruházónak, mind a kivitelezőnek akár csak google segítségével rákeresni a nevükre, akár kicsit mélyebben fórumokon vagy Facebookon utánakérdezni. Akad Budapest több kerületében olyan építtető, aki igen hírhedt az interneten a problémás projektjei miatt akár a befejezés hiánya, akár szerződésbontások, akár átverések miatt, mégis sokan "bedőlnek", vásárolnak, anélkül, hogy kicsit nyomozna egy ilyen helyzetben. SOHA ne maradjon el tehát ezen kft-k vagy magánszemélyek ellenőrzése.

2: műszaki tartalom

Minden kiadott építési engedély mellett szigorúan lesz egy lakásokra vonatkozó műszaki tartalom, ami azt jelenti, hogy milyen minőségű, típusú, anyagú stb dolgokat építenek be. Ez a villanyvezetékeléstől a kapcsolókon át a parkettáig és nyílászárókig mindenre kiterjed, amibe később lakni szeretnél, így ezek könnyen ellenőrizhetőek, valamint eldöntheted, hogy neked ez így megfelelő-e, vagy szeretnél komolyabbat, általában persze ráfizetéssel.
Ezt a műszaki tartalmat csatolhatod/csatoltathatod is az adásvételi szerződésedhez. Apropó, adásvételi.

3: az adásvétel

A szerződés - főleg nagyobb projektek esetében - tartalmazni fog projektfinanszírozót és a finanszírozáshoz köthető projekthitelt, ami sokszor a milliárdot is simán súrolja. Ettől alapvetően NEM kell megijedni, sőt, sokszor jól is jöhet: a bank szigorúan felügyeli, hogy a pénze jó helyen van-e, valamint rugdossa a kivitelezőt, hogy minél kevesebb legyen a késés. Hátránya az, hogy általában csak ezzel a bankkal lehet szerződni a hitellel kapcsolatban, tekintettel arra, hogy más, külsős bankok nem állnak be egy milliárdos projekthitel "mögé" a jelzálogfedezettel, csak akkor, amikor megtörténik az albetétesítés, és a lakás külön, saját helyrajzi számot kap, így lekerül róla minden teher.

4: garancia

Törvényileg az, hogy garancia nem egy létező szó, ami használható, az a jótállás és a szavatosság. Tudni kell, hogy mindenre, ami a lakásba beépítésre kerül, vagy ez, vagy az biztosan lesz/kell lennie. Az általános jótállás 3 év, de vannak beépített termékek, pl a radiátorok, amikre általában 5, vagy akár 10 év szavatosság is szokott működni, így érdemes eltenni jól minden papírt, amit kapunk átadás-átvételkor - sokszor azokban vannak a jótállási jegyek. Egy jó kivitelezőnél egyébkéntis szokott lenni bejárás átadás után időnként, mert például a dilatáció miatti hajszálrepedéseket az első 2-3 évben rendszeresen javítják, ilyenkor érdemes velük megcsináltatni mindent, ami idő közben felmerül.

Van még ötleted, amit érdemes lenne itt felsorolni? Ha elküldöd vagy megírod nekem itt vagy Facebookon keresztül, szívesen felveszem a listába.

Attila, Ingatlanpáholy

Kolléganőm, Böszörményi Barbara, a HitelesMegoldások egyik alapítója írt egy körlevelet a cégemben dolgozóknak, ahol beszél a zöld hitelekről, a kamatemelésről és a pandémia (utó)hatásairól, annak hitelezési jelentőségéről. Ezen felbuzdulva megkértem egy másik kollégát is, hogy írja össze saját véleményét, amit ugyancsak meg fogok majd veletek osztani, de első körben következzen alább Barbi írása.

A szokásosnál jóval pezsgőbb nyarat élhettünk meg a lakáshitelek piacán, s most egy izgalmas ősz veszi kezdetét.

Három fő kérdés mozgatja jelenleg a hitelfelvétel előtt állókat:

1. Zöld Hitel

Az Otthonteremtő Program új termékeinek bejelentése felkeltette az új lakásukat, házukat vásárolni / építeni kívánó családok figyelmét, és azóta némi kivárás érzékelhető ezen a piacon. Az októbertől igényelhető, futamidő végéig fix, 2,5%-os, gyermek születéséhez nem kötött lakáshitel és az ehhez társuló, csok mellé igényelhető 0%-os kamattámogatott hitel igénylésének lehetősége az eddigieknél még kedvezőbbé teszik az új otthonok teremtését. 

Számokban ez óriási különbség lesz a jelenlegi hitelekhez képest. Míg a kamattámogatott hitel 15 M / 20 év esetén 21e ezer Forintot spórolhatunk havonta, addig egy 15 M / 20 év piaci hitel esetén minimum 10 ezer Forintot, de ha azt is fixálnánk a teljes futamidőre, akkor ez 20 ezer Forinttal lesz kedvezőbb ügyfeleinknek.

Ha érintett vagy a témában, már a bevezetés előtt mérjük fel a terveid megvalósulásának lehetőségét: gyere el egy előminősítésre!

2. Kamatemelés

A hosszú évek óta tartó kamatemelés nélküli időszakot nyár elején törte meg a jegybank az első 0,3%-os emelésével, és azóta és ezt követően - ígéretéhez híven - minden hónapban felülvizsgálja ezt. Ennek gyakorlati hatásaként hétről hétre változik az ügyfelek személyre szabott ajánlatain belül a sorrend. Vannak bankok, akik hófordulóval, vannak, akik hó közben jelentik be ügyleti kamataik emelését. 

Feketén - fehéren ez annyit jelent, hogy ha valaki év elején akart felvenni egy 20 M Forintos, 20 éves futamidejű, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelt, akkor februárban még kihozhatta ezt 113 ezer Forintos törlesztőből, az emelések után pedig 122 ezer Forinttal kell számolnia. Így a teljes futamidő lefutása alatt 2,2 millió Forinttal növekszik a teljes kamatteher.

A használt ingatlanok piacán - az újjal ellentétben - épp ezért az ügyfelek gyorsan hoznak döntést a rájuk nehezedő nyomás miatt. Gyorsabban választanak lakást, igyekeznek a dokumentumokat összeszedni, hogy mielőbb benyújtásra kerüljön a lakáshitel kérelem. Ez az időpont azért fontos, mert a fogyasztóbarát és egyes piaci lakáshiteleknél a befogadáskor érvényes kamatszint mellett szerződhet majd az ügyfél a pozitív bírálatot követően.

Hogy melyik lakáshitel termék kamata marad változatlan és hogyan gyorsíthatjuk meg számodra a hiteligénylést, érdemes díjmentes konzultáción átbeszélnünk.

3. Pandémia

A 2020-as év első korlátozásai több kockázatcsökkentő változást hoztak a hitelpiacon is. A külföldi munkaviszony, a munkáltatók és vállalkozók tevékenységi körét, esetenként az ingatlan finanszírozási arányát is érintő szigorúbb megítélések azóta apróbb lépésekben enyhültek, de még mindig sokkal több jövedelemtípus kerül egyedi elbírálásra, mint előtte.

Látva, hogy az állam a kedvezményekkel támogatja a hitelfelvételi kedvet, és ahogy lassan a problémás időszak második évének végéhez közeledve elegendő tapasztalatot szerzünk ennek kezeléséről, remélhetőleg ütemesebben térhetünk vissza a régi kerékvágásba.

Minden esetre, alapos kockázati előszűréssel nálunk megbizonyosodhatsz arról, hogyan reagálnak a bankok a hiteligényedre. Várunk szeretettel!

 Barbara

Az ingatlanközvetítők híre sajnos okkal olyan rossz, amilyen: a minőség helyett a mennyiségi elvet követő, nagy számú "kolléga" semmilyen formában nem veszi figyelembe az igényeket, csupán arra koncentrál, hogy irodájának elvárásait a havi szerződéskötések tekintetében teljesítse - de akkor hol marad az ügyfél igényének teljesítése? Szerencsére vannak kivételek, ezért fontos a tudatos ingatlanosválasztás, amiről már írtam korábban, de sajnos még mindig rengeteg helyzetet kell megoldani ügyvédeknek, bíróságon.

Most nem a kizárólagosságról szeretnék beszélni, hiszen mint tudjuk, olyan nincs, hogy a tulajdonost az ingatlanos kizárja az értékesítésből: ez törvénytelen, a Kúria többször elkaszálta miatta a két nagy franchise-t, most nem is lényeges. Az átverést most a konkrét értelmezése szerint szeretném kivesézni: amikor a "kolléga" úgy ad el a vevőjének egy általa értékesített ingatlant, hogy tud egy fontos, árat befolyásoló tényezőről, de arról szándékosan nem szól a vevőnek. Ez lehet többféle: az ingatlannak olyan statikai hibája van, ami akár a lakhatást is befolyásolja, lehet az előző tulajdonosokkal kapcsolatos esemény, akár aktív ázás vagy salétromosodás, tartozás, de sorolhatnám. 

A bizonyítás a legfontosabb.

Azért szeretek főleg emailben kommunikálni konkrétumokról, mert annak nyoma van, szükség esetén bizonyító erejű. Ha egy árban szóban sikerül megállapodni, azt írásban mindig szükséges megerősíteni, aláírással megtámasztani. Volt problémám már szóbeli megállapodás utáni árhisztiből, nem szeretnék még egyszer, rossz élmény volt, nem is volt belőle üzlet. Azonban az eladónak írásban is le kell kommunikálnia minden olyan hibát, amely árbefolyásoló tényező és azt a vevőnek írásban, majd később az adásvételi szerződésben is el kell fogadnia. 

Megtörtént az átverés, mit tegyek?

Megvettél egy ingatlant, amiről beköltözés után kiderül, hogy régóta ázik, csak "elfelejtettek" szólni róla? Jó eséllyel mind az eladó, mind az ingatlanos tudott róla, ezért érdemes visszakeresni őket és megpróbálni korrektül megbeszélni velük a dolgot. Miért rejtették el? Milyen szintű felelősségük lehet az ügyben? Hallottam már esetről, amikor az eladóval sikerült a kijavításról megállapodni összegszerűen, de volt már sajnos eset, amikor bíróságra került az ügy. Az ingatlanos felelőssége is egyértelmű, de bizonyítani kell, hogy a hiba biztosan fennállt már az eladás pillanata előtt is. Hangsúlyozom: ha az ingatlan átvétele utáni első percben történik egy csőtörés, már a vevő, az új tulajdonos problémája, ugyanis a kárveszély az átadás pillanatában a vevőre száll. Sajnos egy csőtörés előre nem látható, jó eséllyel nem az eladó hibája, ez szimplán pech és minél hamarabb érdemes biztosítást kötni az ingatlanra hasonló esetek miatt. De elrejtett tetőhibák, pince felöli salétromosodás eltüntetése és hasonlók már komoly felelősségrevonást eredményezhetnek. 

Legyen jó ügyvéded!

Mint vevő, te választasz ügyvédet, mivel te fizeted. Ez nem kötelező, de általánosan így működik. Ez az ügyvéd lehetőség szerint legyen ingatlanjogban az átlagnál jártasabb: nem azért, mert egy családbarát válóperes ügyvéd nem jegyezhet ellen adásvételt, hanem mert nem mindegy, hogy egy ügyvéd napi 4 adásvételt csinál meg évek óta, vagy életében ötöt készített. Egy ügyvéd jó szerződésszövegezéssel megfelelően meg tud védeni hasonló helyzetektől, akire bízzunk benne, hogy soha nem lesz szükség, de a felkészülés nem árt.

Kérdésed lenne? Sztorit mesélnél el? Megteheted itt, vagy Facebook oldalamon keresztül is.

Attila - Ingatlanpáholy